- здiйснюється попереднiй подiл емiтованих iпотечних цiнних паперiв на класи за рiвнем ризику та доходу, на основi якого в подальшому здiйснюються структурованi платежi iх власникам. Тому цей вид iпотечних цiнних паперiв отримав назву «структурованi».
Звичайно, випуск та обiг iпотечних цiнних паперiв, як i будь-яких iнших цiнних паперiв, пов'язаний з певним ризиком. Для пiдвищення рейтингу iпотечних цiнних паперiв серед iнвесторiв у свiтовiй практицi використовують такi схеми [49]:
1. Страхування неперервностi платежiв за iпотечними цiнними паперами (payment interruption insurance). Схема передбачає часткове фiнансування страховою компанiєю платежiв за iпотечними цiнними паперами до моменту реалi-зацii застави.
2. Використання додаткових гарантiй та страховок, що надаються спецi-алiзованими страховими компанiями (financial assurance company).
3. Випуск iпотечних цiнних паперiв пiд гарантований кредит (letter of credit) - зобов'язання сторонньоi фiнансовоi установи, як правило, банку, повнiстю виплатити основну суму боргу та проценти у разi банкрутства емiтента.
Зрозумiло, що цивiлiзоване функцiонування ринку iпотечних цiнних па-перiв неможливе без належноi законодавчоi бази, яка повинна чiтко визначити правила випуску та обiгу цього виду цiнних паперiв, а також встановити механiзм захисту iнтересiв як емiтентiв, так i iнвесторiв. Особливої уваги потребує, зокрема, лiцензування iпотечної дiяльностi спецiалiзованих установ, таких, наприклад, як iпотечнi банки. Так, законодавство Польщi та Угорщини передбачає рiзке обмеження операцiй, якi можуть здiйснюватись iпотечними банками. У цих країнах вони можуть виконувати лише найменш ризиковi операцiї. У Чехiї та Словаччинi iпотечною дiяльнiстю можуть займатися унiверсальнi комер-цiйнi банки за умови застосування вiдповiдних захисних механiзмiв. Але й у цих країнах лiцензiї на iпотечну дiяльнiсть видаються переважно спецiалiзованим банкам.
Дiяльнiсть з iпотечного кредитування росiйськi банки почали освоювати ще в 1998 р., однак пiсля тодiшньої серпневої фiнансової кризи практично всi iпотечнi програми було закрито або призупинено. Поступово з покращанням фiнансової ситуацiї та розвитком фiнансового сектора в Росii iнтерес до iпотеки почав вiдновлюватися. Першим кроком у становленнi iпотечного кредитування в РФ стала Федеральна iпотечна програма, яка вперше почала розвиватись у Москвi.
Основними етапами розвитку iпотеки в Росiї є [46]:
1. Набрання чинностi Федерального закону «Про iпотеку (заставу нерухомостi)» - липень 1997 р.
2. Реєстрацiя Агентства з iпотечного житлового кредитування - вересень 1997 р.
3. Початок реалiзацiї iпотечної програми фонду 'Дельта-Кредит' - 1998 р.
4. Створення банку 'Московське iпотечне агентство' з метою реалiзацii iпотечної програми уряду Москви - 2000 р.
5. Набрання чинностi Федерального закону «Про iпотечнi цiннi папери» - листопад 2003 р.
Оцiнюючи модель розвитку iпотеки в Росiї, можна сказати, що вона має адаптований характер, оскiльки сумiщає у собi риси американської та нiмецької моделей.
Наприклад, у Росії схема житлового іпотечного кредитування запрацювала тільки через чотири роки з моменту появи (1998 р.) «тамтешнього» Закону про іпотеку, та й то лише після того, як на іпотечному ринку з'явився спеціалізований іпотечний банк, засновником якого виступив американський інвестиційний фонд. Крім того, цей іпотечний банк підтримують цільовими позиками Міжнародної фінансової корпорації та Європейського банку реконструкції та розвитку (ЄБРР). Отже, для того щоб схема житлового іпотечного кредитування розпочала свою роботу, потрібні були значні інвестиційні вливання з-за кордону. На сьогодні до такої схеми залучено близько двох десятків російських банків. Реалізована в Росії схема житлового іпотечного кредитування має приблизно такий вигляд (рис. 1.2):
Рис. 1.2 - Схема житлового іпотечного кредитування, реалізована в Росії
Як саме схема, закладена в Законі № 979 (див. рис. 1.1), реалізується на практиці, чи буде вона нагадувати схему на рис. 1.2 або складеться в якусь іншу, говорити поки що рано.
1.3 Іпотечні цінні папери як механізм залучення грошових коштів та рефінансування комерційних банків
Необхідною складовою іпотечного ринку є процес сек'юритизації, який вперше був застосований в 1970 році у США Державною національною асоціацією іпотечного кредиту та полягає у трансформуванні активів іпотечних банків в ліквідні цінні папери. В такий спосіб, за допомогою випуску іпотечних сертифікатів чи іпотечних облігацій, іпотечний банк повертає собі кошти, витрачені на придбання неліквідних активів(іпотеки) [51].
В системі відносин, притаманній дворівневій моделі системи іпотечного фінансування, існують два основні сегменти, засновані на використанні різноманітних способів фінансування під забезпечення нерухомим майном, а саме [44]:
- первинний ринок іпотечного кредитування, на якому банки та інші спеціалізовані кредитні установи надають фізичним та юридичним особам кредити під заставу нерухомого майна(іпотека). На первинному ринку іпотечного кредитування власне і виникають іпотечні зобов'язання, суть яких полягає в тому, що позичальник у встановлений кредитним договором строк зобов'язаний повернути кредит, а в разі його неповернення кредитор має право звернути стягнення на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, переважно перед іншими кредиторами боржника. На первинному ринку виникають первинні цінні папери - заставні, які використовуються іпотечним банком для продажу суб'єктам вторинного ринку з метою рефінансування коштів, вкладених у довгостроковий іпотечний кредит;
- вторинний ринок, фінансування операцій з іпотечного кредитування, на якому інвестори і спеціалізовані установи з фінансування ліквідності (надалі УФЛ) здійснюють рефінансування операцій кредиторів з іпотечного кредитування під забезпечення іпотечними зобов'язаннями, які виникли на первинному ринку. На вторинному ринку з допомогою спеціальних інструментів (іпотечні сертифікати та іпотечні облігації, забезпеченням яких є заставні - цінні папери первинного ринку) виникають похідні іпотечні зобов`язання від іпотеки, що виникла на первинному ринку. Суть цих зобов'язань полягає в тому, що в разі неповернення коштів рефінансування іпотечним кредитором первинного ринку, інвестор або УФЛ набуває права кредитора за первинним іпотечним зобов'язанням, а в разі його невиконання боржником - має право звернути стягнення на передане в іпотеку нерухоме майно.
Кредитодавець, який є власником іпотечних активів, має право випустити сертифікати на умовах відповідно Закону [1].
Послідовність операцій:
1. Банк кредитує володара незавершеного будівництва (чи володара площадки під будівництво) під заставу нерухомості (іпотека).
2. Згідно умов кредитного договору банк отримує від заставодавця цінний папер 1 рівня - заставну.
3. Банк може продати заставну, отримати міжбанківський кредит під РЕПО - заставної чи випустити цінні папери
2 рівня - іпотечні сертифікати, забезпечені іпотечною заставною.
4. При випуску іпотечних сертифікатів - банк продає їх інвесторам.
5. По закінченню строку обертання іпотечних сертифікатів чи на протязі строку обертання - інвестори отримують доходи за рахунок надходження в банк коштів від погашення іпотечного кредиту.
2. Згідно умов кредитного договору банк отримує від заставодавця цінний папір 1 рівня - заставну.
3. Банк може продати заставну фінансовій установі, яка випускає цінні папери 2 рівня - іпотечні сертифікати, забезпечені іпотечною заставною.
4. При випуску іпотечних сертифікатів - фінансова установа продає їх інвесторам.
5. По закінченню строку обертання іпотечних сертифікатів чи на протязі строку обертання - інвестори отримують доходи за рахунок надходження в фінансову установу коштів від погашення іпотечного кредиту.
Строк обігу сертифікатів одного випуску не може перевищувати строк існування іпотечних активів, які є забезпеченням цього випуску, та строку відчуження іпотечних активів.
Іпотечні сертифікати можуть бути випущені у вигляді [1]:
- сертифікатів із фіксованою дохідністю;
- сертифікатів участі.
Випуск сертифікатів здійснюється з додержанням таких вимог:
- загальний розмір емісії сертифікатів не може перевищувати вартість іпотечних активів;
- строк обігу сертифікатів не може перевищувати строк дії договорів про іпотечний кредит, реформованих в іпотечні активи, які є забезпеченням випуску сертифікатів, строку існування іпотечних активів та строку відчуження іпотечних активів;
- загальна номінальна вартість сертифікатів, випущених емітентом, не може перевищувати 50-кратного розміру власного капіталу емітента;
- обсяг здійснюваного випуску сертифікатів має бути не менше суми, еквівалентної 100 тисячам євро за курсом Національного банку України на день прийняття рішення про випуск сертифікатів;
- ризики за усіма зобов'язаннями, які підлягають об'єднанню у консолідований іпотечний борг, застраховані відповідно до вимог цього Закону.
Обслуговування операцій та проведення розрахунків за операціями з сертифікатами здійснюються відповідно до розпоряджень власника цих сертифікатів або внаслідок виконання безумовної операції з сертифікатами та на підставі наданих документів, які є підтвердженням правомірності здійснення цих операцій.
Якщо емітентом є небанківська установа, кошти за розміщені сертифікати акумулюються на рахунку, відкритому нею в обслуговуючому банку. Якщо емітентом є банк, такі кошти він акумулює на окремому рахунку у своєму балансі.
Інформація про умови випуску іпотечних сертифікатів є публічною пропозицією щодо укладання договору управління іпотечними активами.
Інформація про випуск сертифікатів з фіксованою дохідністю крім відомостей, передбачених законодавством України про цінні папери, має містити:
- основні умови договорів про іпотечний кредит, зобов'язання за якими реформовані у консолідований іпотечний борг;
- сукупну оціночну вартість іпотечного пулу та його опис;
- перелік випусків сертифікатів, які раніше забезпечувалися цим іпотечним активом;
- засвідчення того, що основні зобов'язання за договорами про іпотечний кредит реформовано відповідно до вимог цього Закону;
- положення про можливість заміни частини іпотечних активів на інші основні зобов'язання, забезпечені іпотеками, в порядку і на умовах, встановлених цим Законом і рішенням про випуск сертифікатів;
- перелік усіх керуючих іпотекою та обсяги іпотечних активів, які вони обслуговують (у разі якщо випуск забезпечують декілька консолідованих іпотечних боргів);
- інформацію про ставку доходу за сертифікатами;
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
