- app - увеличение стоимости, уменьшает коэффициент капитализации;
(SFF;Y) - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал для прогнозного периода;
Д - изменение дохода;
J - коэффициент стабилизации дохода. Коэффициент J всегда положителен, поэтому при положительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован вниз. При постоянном доходе знаменатель общей формулы будет равен 1, тогда общий коэффициент капитализации будет равен: R = Y - m * C - d * (SFF;Y).
Ипотечный коэффициент Эллвуда рассчитывается по формуле:
C = Y + P * (SFF;Y) - f , (13)
где C - ипотечный коэффициент Эллвуда;
Y - ставка отдачи на собственный капитал;
P - часть текущего остатка кредита, которая будет выплачена за прогнозный период;
(SFF;Y) - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал за прогнозный период;
f - ежегодная ипотечная постоянная, рассчитанная на основе ежегодных выплат и текущего (не первоначального) остатка долга.
Часть текущего остатка кредита, которая будет выплачена за прогнозный период - процент выплаты кредита определяется как отношение коэффициента фонда возмещения для всего срока кредита к коэффициенту фонда возмещения за расчетный период (14):
где P - процент выплаты кредита;
i - ставка процента по кредиту;
t - полный срок амортизации кредита;
T - период владения собственностью.
Фактор фонда возмещения рассчитывается по формуле(15):
где Y - ставка отдачи на собственный капитал;
Ежегодная ипотечная постоянная может быть рассчитана на аннуитет-
ной основе, как взнос на амортизацию единицы(16):
где f - ежегодная ипотечная постоянная;
i - ставка процента по кредиту в год;
t - полный срок амортизации кредита.
Техника Эллвуда может быть использована как в случае получения нового финансирования, так и при принятии покупателем уже существующей задолженности.
Техника Эллвуда требует использования тех же допущений, что и традиционная ипотечно-инвестиционная техника, и таким же образом определяется этими допущениями. Последние включают определенные условия финансирования, цену перепродажи или оценочное изменение стоимости, а также прогнозный период.
В технике Эллвуда важнейшим является С-фактор. Он является результатом синтеза других переменных. Пользователи данного метода ипотечно-инвестиционного анализа должны уделять большое внимание выбору допущений, поскольку оценка стоимости полностью определяется последними.
2.2 Метод инвестиционной группы
Общий коэффициент капитализации может быть рассчитан методом инвестиционной группы. В общем виде метод инвестиционной группы принимает во внимание, какая часть выкупного капитала приходится на ипотечный кредит и какая - на собственный капитал. Он взвешивает доли в выкупном капитале по ставке процента и требуемой ставке конечной отдачи на собственный капитал соответственно.
В коэффициент общей капитализации, полученный методом инвестиционной группы, необходимо внести две поправки с тем, чтобы он стал эквивалентен общему коэффициенту капитализации по Эллвуду (до повышения или снижения стоимости собственности). Обе поправки относятся к амортизации кредита.
Поправка 1 состоит в признании того, что выплаты по амортизации ипотеки необходимо производить из чистого ежегодного операционного дохода. Данная поправка уменьшает текущий доход, приходящийся на инвестора в собственный капитал, поэтому она прибавляется к ставке, полученной чистым методом инвестиционной группы. Выплаты по амортизации основной суммы кредита равны превышению ипотечной постоянной над ставкой процента. Точная сумма рассчитывается путем умножения излишка (ипотечная постоянная минус ставка процента по ипотечному кредиту) на коэффициент ипотечной задолженности.
Поправка 2 необходима для того, чтобы учесть будущую дату, когда инвестор в собственный капитал получит выгоду от амортизации ипотечного долга. При перепродаже собственности инвесторы в собственный капитал получают цену перепродажи за вычетом затрат на совершение сделки и невыплаченного остатка долга. Таким образом, сокращение ипотечного долга реализуется при перепродаже как прирост собственного капитала. Поскольку эту выгоду инвестор получит позднее, то следует рассчитать ее эффективную ежегодную ставку с использованием фактора фонда возмещения, затем эта ставка вычитается из коэффициента, полученного чистым методом инвестиционной группы. Эффективная выгода инвесторов в собственный капитал зависит от коэффициента ипотечной задолженности и суммы ипотечного кредита, выплачиваемой за прогнозный период. Расчет эффективной годовой ставки дохода на собственный капитал осуществляется с использованием фактора фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал.
Оценка стоимости собственности по методу инвестиционной группы осуществляется по следующей схеме:
Таблица 2. Техника инвестиционной группы
2.3 Метод прямой капитализации
Данный метод разработан и используется специалистами Российского общества оценщиков (РОО).
Для описания метода воспользуемся аргументами, используемыми оценщиками РОО:
X - стоимость собственности;
q - чистый операционный доход;
pt - уплата за t-ый год в счет погашения единичного кредита;
k - ставка капитализации;
Y - ставка дисконтирования;
i - годовая ставка процента по кредиту;
d - ежегодный рост стоимости собственности;
n - предполагаемый срок владения собственностью;
m - коэффициент ипотечной задолженности
Тогда стоимость собственности (X)(17):
Коэффициент (ставка) капитализации (k) рассчитывается по формуле(18):
Где (19)
Для упрощения расчетов по нахождению воспользуемся коэффициентом Инвуда или коэффициентом аннуитета. pt - уплата за t-ый год в счет погашения единичного кредита, и представляет собой аннуитет - поток равных платежей в течение n периодов. Тогда pt есть ипотечная постоянная(20).
где f - ипотечная постоянная [формула (16)].
Глава 3. Пример использования ипотечно-инвестиционного анализа в оценке недвижимости. Кредит и его виды
3.1 Кредит и его виды
Кредит представляет собой категорию обмена. При продаже своего продукта, при покупке сырья, оборудования, недвижимости, и прочих товаров, необходимых для продолжения деятельности, товаропроизводители испытывают значительную потребность в дополнительных платежных средствах. Являясь важным инструментом платежа, кредит применяется для удовлетворения разнообразных потребностей заемщика. Эти потребности зарождаются не только в обмене, где разрыв в платежном обороте наиболее проявляется, но и в других стадиях воспроизводства. Хозяйственные организации, производящие продукт, расходуют полученные ссуды для приобретения средств производства, удовлетворения потребностей по расчетам по заработной плате с работниками, с бюджетными организациями.
Население получает кредит для удовлетворения своих потребительских нужд. Выступая категорией обмена, кредит используется для удовлетворения потребностей производства, распределения и потребления валового продукта. Кредит подразделяется на виды и в зависимости от их отраслевой направленности. Когда кредит обслуживает потребности промышленных предприятий, то это промышленный кредит. Бывает также сельскохозяйственный, торговый кредит.
Отраслевая направленность кредита часто находит свое воплощение в государственной статистике ряда стран (отдельно выделяются кредиты промышленности, торговле, сельскому хозяйству и т. д.). По отраслям делят кредиты и отдельные коммерческие банки. Классификация кредита обусловлена также объектами кредитования. Объект выражает то, что противостоит кредиту. Чаще всего кредит используется для приобретения различных товаров (в промышленности - сырье, основные и вспомогательные материалы, топливо, тара и т. п., в торговле - товары разнообразного ассортимента, у населения - товары длительного пользования) и здесь кредиту противостоят различные товарно-материальные ценности. В ряде случаев ссуда выдается для осуществления различных производственных затрат.
Например, в сельском хозяйстве кредит в большей части направляется на затраты по растениеводству и животноводству, в промышленности - на сезонные затраты (ремонт, подготовку к новому сезону производства сельскохозяйственных продуктов и др.).
Объект кредитования может иметь материально-вещественную форму и не иметь ее. Заемщик берет ссуду необязательно для накопления необходимых ему товарно-материальных ценностей. Кредиту поэтому необязательно будут противостоять конкретные виды материалов. Ссуда довольно часто берется под разрыв в платежном обороте, когда у предприятия временно отсутствуют свободные денежные средства, но возникают обязательства по разнообразным видам текущих платежей.
Это могут быть потребности, связанные с необходимостью платежей по выплате заработной платы персоналу предприятия, различных налогов в федеральный или местный бюджеты, по взносам по страхованию имущества и пр. В этом случае кредит покрывает недостаток денежных средств или разрыв в платежном обороте.
Вид кредита - это более детальная его характеристика по организационно-экономическим признакам, используемая для классификации кредитов. Единых мировых стандартов при их классификации не существует. В каждой стране есть свои особенности.
В России кредиты классифицируются в зависимости от:
· стадий воспроизводства, обслуживаемых кредитом;
· отраслевой направленности;
· объектов кредитования;
· его обеспеченности;
· срочности кредитования;
· платности и др.
Классификация кредита по видам зависит и от его обеспеченности. Обычно обеспеченность различают по характеру, степени (полноте) и формам.
По характеру обеспечения выделяют ссуды, имеющие прямое и косвенное обеспечение. Прямое обеспечение содержат, например, ссуды, выданные под конкретный материальный объект, на покупку конкретных видов товарно-материальных ценностей. Косвенное обеспечение могут иметь, например, ссуды, выданные на покрытие разрыва в платежном обороте. Хотя ссуда и выдается на покрытие платежных обязательств заемщика, прямой оплаты товарно-материальных ценностей, которые прямо противостояли бы кредиту, может не быть, однако проявляется косвенное материальное обеспечение в форме товарных запасов, созданных за счет собственных денежных источников.
По степени обеспеченности можно выделить кредиты с полным (достаточным), неполным (недостаточным) обеспечением и без обеспечения. Полное обеспечение имеется в том случае, если размер обеспечения равен или выше размера предоставляемого кредита. Неполное обеспечение возникает тогда, когда его стоимость меньше размера кредита. Кредит может и не иметь обеспечения. Такой кредит называют бланковым. Чаще всего он предоставляется при наличии достаточного доверия банка к заемщику, уверенности банка в возврате средств, предоставляемых заемщику во временное пользование.
Страницы: 1, 2, 3, 4
