8. Услуга по оценке имущества - результат взаимодействия оценщика и заказчика, а также собственная деятельность оценщика, в соответствии с целями оценки имущества.

9. Этика оценщика имущества - совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.

Стоимость имущества

10. База оценки имущества - вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки.

Примечание. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости - рыночная, восстановительная, замещения, первоначальная, остаточная, стоимость при существующем использовании, действующего предприятия, инвестиционная, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая, стоимость специализированного имущества.

11. Рыночная стоимость имущества - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

Примечание. Рыночная стоимость имущества может быть определена при наличии следующих условий:

- рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;

- покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов - увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;

- имущество обращается или продается за разумный интервал времени, обеспечивающий его доступность всем потенциальным покупателям;

- оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке.

12. Восстановительная стоимость имущества - стоимость воспроизводства копии имущества в ценах на дату оценки.

13. Стоимость замещения имущества - стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки.

14. Ликвидационная стоимость - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Процесс оценки стоимости имущества

15. Процедура оценки имущества - совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

Примечание. В практике оценки имущества используют следующие подходы - затратный, сравнительного анализа продаж, доходный.

15. Затратный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

Примечания:

- Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.

- При осуществлении затратного подхода используются следующие методы оценки - сравнительной стоимости единицы; стоимости укрупненных элементов; количественного анализа.

17. Подход сравнительного анализа продаж - способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними.

18. Доходный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.

Примечание. При реализации доходного подхода используют следующие методы - прямой капитализации; дисконтирования денежных потоков, валовой ренты, остатка и ипотечно - инвестиционного анализа.

19. Метод сравнительной стоимости единицы имущества - оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогичного имущества.

20. Метод стоимости укрупненных элементов - оценка имущества на основе суммы стоимости создания его основных элементов.

21. Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин.

22. Физический износ имущества - износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.

23. Функциональный износ имущества - износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

24. Внешний износ имущества - износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.

25. Устранимый износ имущества - износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

26. Неустранимый износ имущества - износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.

27. Объект сравнения имущества - аналог, подобный объекту оценки, который используется для расчета стоимости имущества.

28. Скорректированная цена имущества - цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки.

23. Метод прямой капитализации - оценка имущества при сохранении стабильных условий использования имущества, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

30. Согласование результата оценки - получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

2.9 Оцениваемые права

Целью оценки является определение рыночной и ликвидационной стоимости права собственности.

Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником прав владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Таким образом, право собственности на недвижимое имущество представляет собой совокупность отдельных прав, каждое из которых может быть, по решению собственника, отдалено и передано третьему лицу на ограниченный во времени период или бессрочно.

В данном отчете определяется полное право собственности.

2.10 Объем и этапы исследования

Оценка рыночной и ликвидационной стоимости оцениваемого объекта включала в себя следующие этапы:

Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города и района расположения объекта.

Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости, нотариусами и органами регистрирующими сделки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: вывод сделан на основе собранной информации с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта.

Оценка стоимости земли: стоимость земельного участка в составе оцениваемого объекта не оценивалась.

Применение подходов к оценке объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были применены три подхода (затратный, сравнительный и доходный), являющихся стандартными. Для оценки ликвидационной стоимости объекта оценки были применены четыре модели оценки (экспертная, сравнения цен продаж условно идентичных объектов, но с разным временем экспозиции, две модели определения ликвидационной стоимости, предложенные Ю.В. Козырем, начальником отдела оценки и экспертизы собственности ООО «Фирма «РУСАУДИТ»).

2.11 Процесс оценки

Процесс оценки начинается с общего осмотра местоположения объекта, а также описания самого объекта, его состояния и выделения особенностей оцениваемой собственности. Далее анализируются возможные варианты использования объекта с целью нахождения оптимального.

Оптимальный вариант рассматривается как с точки зрения «условно вакантного» состояния земельного участка, так и с учетом вариантов улучшения характеристик уже существующего на участке объекта.

Следующий этап оценки - определение стоимости. Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объекта собственности используются три основных подхода:

· Затратный подход;

· Сравнительный подход;

· Доходный подход.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее возможные.

Далее названные подходы будут рассмотрены более подробно.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9