Таблица 1 - Условия ипотечных жилищных кредитов, рефинансируемых Агентством:

3. Ипотечное кредитование с привлечением ресурсов негосударственных пенсионных фондов

Основная причина отсутствия нормальной ипотеки в России - нехватка «длинных» и дешевых денег в экономике. Между тем объем накопительной части пенсий, по различным оценкам, составит 4-5 млрд. долл. в 2006 году и 7-8 млрд. долл. - в 2008 году. Часть этих денег можно было бы использовать в рамках жилищных схем. Негосударственные пенсионные фонды (НПФ) и управляющие компании (УК) могли бы инвестировать средства, как накопительной части, так и добровольного пенсионного обеспечения в облигации муниципалитетов и субъектов Федерации, которые направляли бы вырученные от продажи облигаций деньги на строительство жилья. Уже сейчас ряд НПФ в России успешно осуществляют жилищные программы.

Как отмечено в Концепции развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования в России, утвержденной АИЖК, принципиальное значение для развития рынка ипотечных ценных бумаг имеет привлечение средств долгосрочных институциональных инвесторов, прежде всего Пенсионного фонда РФ. Инвестирование средств пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги позволит, во-первых, удлинить сроки их обращения; во-вторых, сократить государственные расходы на обслуживание внутреннего долга; в-третьих, повысить доходность по пенсионным накоплениям граждан. Прогнозируется увеличение доли пенсионных накоплений в общем объеме инвестиций в ипотечные ценные бумаги, выпущенные без государственной поддержки, и доведение этого показателя к 2010 году до более чем 20%2.

Негосударственное пенсионное обеспечение на предприятии может стать эффективным инструментом кадровой политики. Использование корпоративной пенсионной программы способствует формированию стабильного трудового коллектива, уменьшению текучести кадров. Пенсионная программа предприятия может быть рассчитана как на всех работников, так и на отдельные их категории. Возможно создание системы негосударственного пенсионного обеспечения, включающей несколько пенсионных программ.

Рассмотрим схему совмещения собственных средств работодателей и работников в пропорции 50 на 50. По такой схеме на 1 рубль взноса члена трудового коллектива предприятие доплачивает также 1 рубль. Поскольку работник на свои средства сразу получает 100% дохода, НПФ может инвестировать пенсионные накопления в ипотечное кредитование с доходностью ниже рыночной. Это позволяет сделать ипотечные кредиты более доступными для работников предприятия.

Работник, вступивший в сберегательные отношения с НПФ, выплачивает ему ежемесячно от 3 до 12% заработной платы в дальнейшем принимаем вариант 3%). Аналогичная сумма переводится и предприятием (базовая схема, рисунок 1). Кроме того, с согласия работников оно также перечисляет в НПФ и обязательные платежи по накопительной части пенсии. В дальнейшем эти средства инвестируются в долгосрочные проекты (здесь рассматривается вариант вложений в недвижимость). Полученный доход реинвестируется, что увеличивает доходность НПФ.

Средства, аккумулированные на консолидированном счете в НПФ (ежемесячные взносы работников и предприятия), передаются на депозит сроком 15 лет с правом пролонгации банку для инвестирования в ипотеку. Работник, желающий улучшить свои жилищные условия путем приобретения строящейся или готовой квартиры с помощью ипотечного кредитования, вносит 30% необходимой суммы, остальные 70% оплачивает банк в виде ипотечного кредита сроком до 15 лет.

Рисунок 1 - Схема ипотечного кредитования на базе НПФ

Работник, взявший ипотечный кредит, может получить субсидию на частичное погашение первоначального взноса за счет средств федерального или областного бюджетов, а также средств предприятия. Он выплачивает сумму кредита и проценты в банк, который в свою очередь возвращает их НПФ (за минусом комиссии в качестве платы за услуги), если не происходит реинвестирования этих средств. Таким образом, НПФ получает инвестиционный доход, а работники - возможность пользования ипотечным кредитом.

4. Экономический механизм ипотечного кредитования для семей с низкими доходами

Для приобретения и строительства жилья для молодых семей нужно привлекать средства не только федерального и областного бюджетов, но и кредитных и других коммерческих организаций (в том числе работодателей). Можно использовать и рефинансируемые средства АИЖК при условии продления срока выдачи кредитов по стандартам Агентства до 30 лет, снижения размера первоначального взноса до 10-15% от суммы приобретаемой квартиры и применения кредитного инструмента с регулируемой отсрочкой платежа.

Инструмент с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП) определяется как заем, первоначальные платежи по которому примерно равны платежам по эквивалентному по размеру займу с низкой финансированной процентной ставкой, а выплаты не превышают 30% дохода семьи на протяжении всего кредитного периода. Применение ИРОП делает кредит более доступным, поскольку первоначальная сумма выплат относительно невелика. Подобная схема позволяет заемщику осуществлять небольшие выплаты в первые годы погашения кредита, когда его доход сравнительно низок. В последующем, по мере повышения доходов заемщика размер платежей постепенно возрастает.

Предлагаемый подход нашел отражение и в упомянутой Концепции развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования в России, утвержденной Наблюдательным советом АИЖК. В ней отмечается, что ипотечные кредиты с плавающей ставкой и растущим аннуитетом позволяют увеличить сумму кредита для отдельных категорий граждан. При этом как у заемщика, так и в единой системе рефинансирования возникают большие риски по сравнению с предоставлением кредитов с фиксированной ставкой из-за несоответствия реального уровня инфляции ее официальным долгосрочным прогнозам. В частности, резко снижается объем досрочного погашения кредитов, что значительно удлиняет реальный срок их жизни. В результате для эффективного функционирования единой системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов требуется существенная государственная поддержка.

Заключение

Ипотечное кредитование за рубежом давно стало основным способом приобретения собственного жилья. Сегодня всеми преимуществами ипотечного кредита могут воспользоваться и российские граждане. По мнению банков, ипотечный кредит на покупку жилой недвижимости, прежде всего, выгоден. За счет постоянного удорожания квадратных метров проценты по ипотеке нивелируются, и уже через несколько лет можно оценить всю выгоду приобретения жилья посредством ипотечного кредита. Покупая жилье при помощи ипотечного кредитования, Вы оплачиваете минимальную часть стоимости квартиры или дома, а остальные деньги берутся в долг. Таким образом, ипотека позволяет делать крупные приобретения при недостатке собственных средств. Будучи не в состоянии купить квартиру, многие из нас арендуют жилье. Ипотечное кредитование - прекрасная возможность выплачивать деньги за собственную квартиру, постепенно погашая кредит. Сумма платежей по ипотечному кредиту при этом примерно равна размеру выплат за арендуемое жилье. Исходя из результатов одного их своих последних научных исследований специалисты Федеральной антимонопольной службы (ФАС) пришли к выводу, что российский ипотечный рынок развит очень слабо. Виной тому невысокий уровень конкурентоспособности - крупные банки фактически являются монополистами в данной сфере, высокая процентная ставка и небогатый выбор ипотечных программ. Уровень осведомлённости населения также невысок - отмечают эксперты. Ипотека - это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.

Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.

Оформление ипотеки - многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит.

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100 процентов и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. На сегодня выбор банков и их ипотечных программ достаточно широк, и любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера.

Список литературы

1. Минц В. О факторах динамики цен на жилую недвижимость.//Вопросы экономики. - 2007. - №2 - с.111-113

2. Мацнев О. Механизм привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу.//Вопросы экономики. - 2006. - №9 - с.131-135

3. Косарева Н., Туманов А. Об оценке доступности жилья в России.//Вопросы экономики. - 2007. - №7 - с.119-121

4. Финансы и кредит: Учебник/Под ред. Проф. М.В. Романовского, проф. Г.Н. Белоглазовой. - М.: Юрайт-Издат, 2004

Страницы: 1, 2