Италия
Размер кредита в Италии не превышает 60 % от стоимости недвижимости, срок рассмотрения заявки -- не менее двух месяцев, а процедура взыскания заложенного имущества происходит в среднем около пяти-шести лет. Ипотека в Италии составляет 10 % ВВП, в то время как в Европе -- в среднем 40 %.
Система ипотечного кредитования Италии по форме относится к кредитным системам стран Средиземноморья. Эти кредитные системы менее развиты по сравнению с германской или английской, здесь более существенная доля прямого государственного участия (в виде субсидирования заемщиков). В Италии доля ипотечных кредитов в стадии погашения составляла в 2002 году 22 %. Для сравнения, тот же показатель в Германии приравнивался 40 %, а в Великобритании -- 57 %.
В Италии роль государства выражается также в запрете коммерческим банкам выдавать долгосрочные ипотечные кредиты, если источником для их выдачи послужили краткосрочные депозиты.
В целом ипотечным кредитованием в стране занимается около 300 банков и других кредитных учреждений. Ипотечные кредиты выдают на срок от 10 до 25 лет под фиксированный на первые годы или плавающий процент (7-9 % годовых). Наряду с традиционным ипотечным кредитованием в Италии развито прямое кредитование застройщика, возводящего жилые дома. Сначала оформляют один ипотечный кредит под залог всего строящегося дома. Заемщиком по кредиту выступает застройщик, который к моменту получения кредита возвел уже один-два этажа будущего здания. Когда дом построен и начинается продажа квартир, выданный кредит дробится на части, а долг переуступается покупателям жилплощади. Банк не проводит тщательной экспертизы платежеспособности покупателей жилья, доверяясь первичному отбору, производимому застройщиком. Риски невозврата кредита банк страхует.
Сравнивая условия ипотечного рынка в Италии и России, российские гости с удовлетворением отметили, что нам уже есть чем гордиться и в ближайшем будущем мы сможем поделиться передовым опытом с нашими зарубежными коллегами.
Стоимость квадратного метра 50-метровой однокомнатной квартиры -- 600-800 евро, а в отдельном доме -- 700-900 евро.
При покупке жилья в Италии дополнительные расходы составляют:
· комиссионные агентству недвижимости -- 5_6 %;
· услуги нотариуса -- максимум 1 %;
· налог на операции с недвижимостью -- 10 % от кадастровой оценки объекта (обычно ниже рыночной); [23]
США.
Большинство граждан при покупке недвижимости в США предпочитают пользоваться возможностью ипотечного кредита, первоначальный взнос при приобретении недвижимости составляет 10%.
В настоящее время банки США предлагают на выбор около 30 различных ипотечных программ. Их выбор зависит от того, приобретается ли недвижимость для проживания, для сдачи ее в аренду или же для участия в инвестиционном проекте. Процентные ставки составляют от 1,25% (минимальная ставка при соблюдении определенных финансовых условий) до 6-7% годовых. Сегодня обычная ставка при фиксированном размере годовых составляет 6%, а в коммерческих проектах с инвестициями - 7%. Стандартный срок, на который берется ипотечный кредит, - 30 лет.
На 70% от стоимости квартиры выдается ипотечный кредит на 30 лет, в настоящее время под 6% годовых (при фиксированной ставке). Таким образом, основная идея заключается в том, чтобы инвестор успел попасть в число первых 20% покупателей. В этом случае он сможет приобрести квартиру по минимально возможной цене. На чем помимо всего прочего можно и неплохо заработать: многие строительные компании начинают вторичную перепродажу (естественно, по согласованию с инвестором) зарезервированных на первом этапе квартир после реализации 95% всего предлагаемого к продаже числа объектов недвижимости. В большинстве случаев по итогам 2002--2003 гг. инвестору удавалось перепродать зарезервированную квартиру с прибылью от 50% до 90% годовых еще до перехода ее в его владение.
Иностранный капитал в свете последних событий на рынке ипотечных кредитов в США немного вырос в цене. Объем выданных ипотечных кредитов в США составляет по разным оценкам около 5 трлн. долл. США из них 14% кредитов оказались необеспеченными реальными доходами заемщиков, что составляет около 700 млрд. долл. США. [22]
Таблица 1.2.1.
Доля рынка ипотечного кредитования в ВВП разных стран.
страна
Объемы ипотечного кредитования к ВВП, в процентах
Россия
Менее 1 %
Великобритания
62%
США
53%
Германия
50%
Развивающиеся страны
5-7%
Страны Евросоюза
38%
Бывшие соцстраны
25%
Вывод: По данным таблицы можно отметить, что ипотека в РФ слабо развитыми странами, причиной этому служит высокая ставка процента годовых малая поддержка слоев населения в приобретении жилья со стороны правительства, низкие темпы строительства. В Великобритании доходы от ипотеки занимают большую часть из всех доходов страны. В Германии и США низкая ставка процентов, что делает ипотечную политику развитой.
Вывод: В Венгрии наблюдается высокий рост развития ипотечного кредитования, так как правительством разработаны такие программы, что население не рискует брать кредит, к тому же по ипотечному кредитованию ставка годовых в два раза меньше, чем при других кредитах, что делает его выгодным со стороны населения. Банки при этом получают большой доход в виде процентов от населения и субсидий от государства, таким образом в стране действует эффективная государственная поддержка населения в обеспечении жилья
В Германии действует строгий надзор за банками со стороны государства. Низкая процентная ставка.
В Италии ипотека менее развита чем в Европейских странах. Максимальную сумму кредита можно взять только в размере 60% от стоимости жилья. Влияет на такое развитие и отказ государства выдавать коммерческим банкам ипотеку.
В США продолжительность кредита достигает 30 лет (когда в других странах, особенно в России, государство на такой срок не решается), что делает ежемесячные платежи меньше, следовательно, доступнее. Также создаются программы, удовлетворяющие потребности каждого.
В России ипотечное кредитование находится еще в стадии развития. Так как появляется конкуренция между банками, процент годовых снижается и в скором времени догонит европейские стандарты.
Страна
Венгрия
Проблема
Приобретение жилья
Методы
Создание ипотечных программ
Позитивы
1)Процентная ставка - 6% годовых (на др.кредиты 12-15% годовых), 2)выдача субсидий, 3)получение банком, выдавшим ипотечный кредит дотации из государственного бюджета
2) высокая защищенность и надежность банков
7-9% годовых - ставка кредита
1)Ставка по кредиту - 6-7 % годовых. 2)Срок - до 30 лет. 3)Сумма кредита - 70 % от стоимости квартиры
Средняя ставка кредита - 10,5-13% годовых, сроком до 25 лет, сумма кредита - 90% от стоимости жилья
Негативы
2) высокий процент доп.расходов
Процентная ставка по ипотечному кредиту выше, чем при потребительских кредитах
Глава 2. Анализ развития ипотечного кредитования в РФ и Пермском крае.
2.1. Анализ развития ипотечного кредитования в России.
В результате проводимой политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. В настоящее время 57 процентов всего жилищного фонда в России находится в частной собственности. По оценкам, в крупных городах России ежегодно в сделки купли - продажи вовлекается 1,5 - 2 процента квартир, находящихся в частной собственности.
Рост объемов ипотечного кредитования за первое полугодие 2006г. был удвоен. Тем не менее, общий объем данных кредитов составил не более 3% в объеме всех кредитов, выданных физическим лицам. [6]
Таблица.2.1.1.
Объем ипотечного кредита.
год
Объем кредита
2005
4,6 млрд. рублей
нач. 2007г.
5,9 млрд. рублей
Вывод: размер кредита на нач. 2007 году увеличился на 22% т.к. увеличился спрос на жилье.
Таблица 2.1.2.
2005 - 2007 гг
65%
---¬
¦ ¦
¦ ¦ 48%
¦ ¦ ---¬
¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ 32% ¦ ¦
¦ ¦ ---¬ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
14% ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
---¬ 13% ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ---¬ ¦ ¦ 12% ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ---¬ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ 8% 8% ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ---¬ ---¬ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
-+--+----+--+----+--+----+--+ -+--+----+--+----+--+----+--+
Авто Карты Потреби- Ипотека Авто Карты Порреби- Ипотека
тельские тельские
с картами
Вывод:
- в последнее время быстро развивается кредитование для приобретения жилья на этапе строительства, что, наверное, в первую очередь связано с ростом цен на жилье и возможностью купить его дешевле на ранних стадиях строительства, а также с тем, что ощущается недостаток предложений на вторичном рынке.
- еще из тенденций последнего времени стоит отметить рост числа банков, предоставляющих ипотечные кредиты, и если раньше ипотека выдавалась в основном в долларах США, то сейчас большое распространение получили рублевые ипотечные кредиты, особенно это ощущается в регионах. [7]
- потребительские кредиты в 2005 году состовляли 65%, в 2007г. 32%, т.е. снизились на 33%, ипотечные кредиты выросли на 40%, это связано с тем, что было приняты с 2005 до 2007г законодательством концепции по развитию кредитования, Правительстом РФ разработаны программы поддержки молодых семей, «Свой дом» и т.д
Таблица 2.1.3
Динамика рынков кредитования физических лиц1
млн долл. млн долл.
10 000 T T 70 000
¦ * ¦
¦ @ ¦
8000 + + 60 000
6000 + + 50 000
4000 + + 40 000
2000 + * + 30 000
¦ * @ ¦
0 +----------------------------------------------+ 20 000
2004 г. 2005 г. 2006 г.
* - ипотека 642 1 834 8 883
@ - потребкредиты 21 599 34 701 62 405
(правая шкала)
Таблица 2.1.4.
100% T---------------------------------------------------------¬
75% + ¦
50% + ¦
25% + 21% ¦
¦ 12% * ¦
¦ 5% * ¦
¦ 3% * ¦
0% +-------------+-------------+-------------+---------------+
2004 г. 2005 г. 2006 г. 2007 г.
* - ипотека
1 по данным ЦБ РФ
Вывод: по данным таблиц. видно, что в 2004 г. Ипотечные кредиты составили 642 млн.$ а в 2006 г. 8883 млн.$, т.е. увеличились на 8241 млн.$.Если в 2004 г. Кредитование физических лиц составили 642 млн $, соответственно 3% к этому году, то к 2006 г. 12% составили 883 млн.$ кредитования физических лиц, следовательно банк не получил 1065 млн.$. Процент невыплат физических лиц за период с 2004 по 2006 гг. вырос на 9%
Таблица 2.1.5.
Динамика региональной составляющей рынка ипотеки*
0% 25% 50% 75% 100%
2 +--------------+-------------+---------------+--------------+
0 +--------------+--------T----+---------------+------T-------+
0 ¦ ¦Группа регионов с наиболее ¦Другие ¦
4 ¦Москва ¦развитыми финансовыми ¦регионы¦
¦ ¦рынками и высоким ¦РФ ¦
г. ¦ 39%¦уровнем конкуренции 45%¦ 16%¦
+--------------T--------+----T----------------------+-------+
2 +--------------+-----T-------+--------------------T---------+
0 ¦Москва ¦развитыми финансовыми ¦регионы ¦
5 ¦ ¦рынками и высоким ¦РФ ¦
¦ 33%¦уровнем конкуренции 49%¦ 18%¦
г. +--------------T-----+-------T---------------T----+---------+
+------------T-+-------------+---------------+T-------------+
2 ¦ ¦Группа регионов с наиболее ¦Другие ¦
0 ¦ ¦рынками и высоким уровнем ¦РФ ¦
6 ¦ 23%¦конкуренции 55%¦ 22%¦
+------------+-T-------------T---------------T+-------------+
г. L--------------+-------------+---------------+---------------
*по данным ЦБ РФ.
Рассматривая региональный аспект развития рынка, мы видим, что доля Москвы снижается в общем кредитном портфеле. Значительную долю рынка занимает "экспертная" группа 20 регионов с особенно высоким уровнем конкуренции и серьезным потенциалом рынка, демонстрирующая наиболее стремительный рост <1>. Именно в этой группе наиболее развиты сбытовые сети федеральных сетевых банков, а опорные региональные банки, являющиеся самыми активными операторами АИЖК, имеют сильные позиции.
<1> В группу данных регионов вошли: Санкт-Петербург, Московская, Воронежская, Иркутская, Кемеровская, Нижегородская, Новосибирская, Омская, Ростовская, Самарская, Свердловская, Тюменская, Челябинская области, Краснодарский, Красноярский, Пермский, Приморский, Хабаровский края, Республики Татарстан и Башкортостан. [8]
Страницы: 1, 2, 3, 4
