Кроме того, согласно российскому законодательству к эмитентам ипотечных бумаг предъявляются требования, которые продиктованы необходимостью минимизировать риски инвесторов и задекларировать их права в отношении инвестиционного покрытия. В соответствии с российским законодательством эмитентами облигаций с ипотечным покрытием могут являться только ипотечные агенты и кредитные организации. Ипотечный агент может существовать исключительно в форме АО. Эмитент ипотечных ценных бумаг должен соблюдать нормативы Банка России и строгие требования по раскрытию информации. Ранее для эмитентов ипотечных ценных бумаг предусматривались повышенные нормативы достаточности капитала (14%), однако в июне 2007 года было принято решение о снижении данного требования с целью стимулирования ипотечного рынка. Теперь ЦБ РФ приводит норматив к общеустановленному значению: для банков с УК свыше 5 млн евро - 10%, для остальных - 11%.
Ипотечные ценные бумаги должны быть обеспечены покрытием, которое должно составлять не менее 80% стоимости облигаций в течение всего срока жизни бумаг. В ином случае у держателей возникает право досрочного предъявления их к оферте Знакомьтесь - российская ипотека! Стратегия долгового рынка. / Исследование ИБ «ТРАСТ», июль 2007 г., http://www.trust.ru.
Ипотечные ценные бумаги подлежат налогообложению по ставке 15% годовых (для бумаг, выпущенных после 01.01.2007), необеспеченные ценные бумаги - 24%, ипотечные бумаги, выпущенные до 01.01.2007, облагаются налогом по ставке 9% годовых.
Между тем для инвесторов эти бумаги привлекательны не доходностью, а надежностью и ликвидностью. Доходность по ИЦБ и не должна быть высокой, иначе привлекаемые на рынок кредитования ресурсы будут дороги, и ставки по ипотечным кредитам будут высоки. Но данный инструмент очень интересен тем, кто хочет вложить свои сбережения так, чтобы получать гарантированный доход. Особенно ипотечные ценные бумаги интересны пенсионным фондам, страховым компаниям, ПИФам и другим потенциальным инвесторам в России, имеющим «длинные» деньги. Однако в России данные бумаги еще не показали всех своих преимуществ - российский рынок ипотечных ценных бумаг пока не дал такой возможности, поскольку он находится в начальной стадии развития.
Таким образом, в России к 2008 году была создана необходимая инфраструктура рынка, стали понятны взаимоотношения между субъектами, определились основные участники этого рынка, прежде всего, ведущие банки-оригинаторы ипотечных кредитов. Количественный рост постепенно стал переходить в качественное совершенствование бизнес-процессов в сфере ипотечного кредитования: внедрялись системы скоринга, автоматизации и стандартизации данных, совершенствовалась система риск-менеджмента. Участники рынка обращали повышенное внимание на процессы андеррайтинга и оценки платежеспособности заемщика. Стремительно развивался рынок консалтинговых и посреднических услуг в области ипотечного кредитования.
1.2 МОДЕЛИ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
В мире известны две основные системы функционирования ипотечного рынка: американская и франко-скандинавская.
В странах Западной и Восточной Европы, несмотря на активное участие США в программах развития ипотечного рынка, за основу была взята именно франко-скандинавская модель, как более соответствующая экономическим реалиям этих стран.
В основе франко-скандинавской модели лежит система контрактных сбережений. Источником ресурсов для целевых жилищных займов являются вклады граждан, желающих в будущем получить кредит на покупку жилья, а также, при определенных условиях, - государственная премия (субсидия). Право получить жилищный заем получает только вкладчик, который в течение нескольких лет ежемесячно вносил оговоренную в контракте сумму на специальный депозит. Процентные ставки и по депозитам, и по кредитам устанавливаются заранее, и, как правило, они заметно ниже рыночных.
Наиболее ярким представителем франко-скандинавской системы является Германия, где функции жилищных кредитных кооперативов исполняют строительно-сберегательные кассы или специализированные ипотечные банки (позднее). Их сеть сложилась еще в самом начале ХХ века, и с тех пор ни один такой банк не разорился. Приблизительно 3/4 всего жилищного финансирования в Германии осуществляется при помощи ссудосберегательной системы и лишь около четверти ипотечных долгов секьюритизируется.
Системы функционирования ипотечного рынка других европейских стран обладают своими особенностями, оставаясь, тем не менее, в рамках франко-скандинавской модели. В Великобритании роль строительно-сберегательных касс исторически исполняли строительные общества. Они отличались от немецких стройсберкасс тем, что для получения кредита не нужно было становиться их вкладчиком. Со временем британские строительные общества начали вытесняться ипотечными банками или сами трансформировались в них, как, например, Abbey National. Во Франции существует система специальных жилищных сберегательных счетов, накапливая деньги на которых граждане получают право на льготный кредит и определенную субсидию (прибавку к накопленной на счете сумме) со стороны государства.
Таким образом, в Европе сложилась так называемая одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования, в рамках которой ипотечные банки финансируют кредиты на покупку жилья за счет целевых вкладов или же путем продажи оформленных ими закладных на вторичном рынке Огарков, С. Г. Реалии и перспективы системы ипотечного кредитования в Российской Федерации / С.Г. Огарков // Сборник научных трудов СевКавГТУ. Серия «Экономика», - 2006. - №4 Северо-Кавказский государственный технический университет. http://www.ncstu.ru.
Американскую систему ипотечного рынка принято называть двухуровневой. Она заметно сложнее европейской и в ее функционирование вовлечено множество банков, специализированных финансовых институтов, правительственных агентств, страховых компаний и фондов. Основой американской системы служит секьюритизация ипотечных кредитов и специализированные институты, поддерживаемые государством. Именно американская система была взята за образец, когда принималось решение о конструировании российской системы ипотечного кредитования.
В рамках американской ипотечной системы кредиты на покупку жилья имеют право выдавать не только специализированные ипотечные банки, но и другие кредитные организации (первичные кредиторы). Выдав кредит, первичный кредитор рефинансирует его путем продажи права требования специализированному ипотечному агентству, оставляя себе лишь комиссию за обслуживание кредита и превращаясь в сервисного агента. Специализированное ипотечное агентство (вторичный кредитор) в свою очередь формирует однородный пул закладных по выкупленным кредитам и выпускает под его залог ипотечные облигации, привлекая таким образом средства на финансовых рынках.
Двухуровневая схема рефинансирования позволяет заметно снизить стоимость фондирования ипотечных кредитов. Не секрет, что лишь малая доля банков имеет возможность привлечь деньги на 15-30 лет под разумную процентную ставку. «Централизованное» привлечение средств посредством специализированных и поддерживаемых государством ипотечных агентств решает эту проблему. Непосредственно ипотечные кредиты выдает множество разнообразных кредитных институтов с самыми разными кредитными рейтингами, в то время как несколько высоконадежных ипотечных агентств привлекает средства для их финансирования, обеспечивая тем самым доступность процентных ставок. Вторичные кредиторы представляют собой передаточный механизм, который аккумулирует ресурсы, привлеченные на финансовых рынках, и направляет их в ипотечные кредиты Ипотечное кредитование http://investhouse.sitecity.ru/index.phtml.
Российская ипотечная система изначально проектировалась по образу и подобию американской (двухуровневой), где важную роль играют вторичные кредиторы. Вероятно, решение идти американским путем было обусловлено комплексом причин, многие из которых кроются в национальной российской психологии. Главную роль в американской модели играют специально созданные институты, поддерживаемые государством. В России роль такого института играет Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).
Серьезный прогресс, достигнутый в последнее время благодаря развитию ипотечного законодательства и стабильному развитию первичного ипотечного рынка, позволили вплотную подойти к формированию системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, основанной на использовании механизма секьюритизации.
Важной предпосылкой этому стало создание (по инициативе и при организационно-методическом содействии Госстроя России) в 1999-2004 гг. во всех регионах Российской Федерации региональных ипотечных агентств и компаний (региональных ипотечных операторов, далее РИО), которые накопили в результате активного участия в ипотечной программе АИЖК значительный позитивный опыт по организации выдачи ипотечных кредитов в регионах Российской Федерации.
Рынок рефинансирования ипотечных кредитов постепенно стал оформляться в виде понятной системы для всех участников ипотечного бизнеса. На вторичном рынке ипотечных кредитов кроме Федерального агентства (АИЖК) стали активно участвовать ведущие коммерческие банки, такие как ВТБ, КИТ Финанс и ряд других. Стали расти объемы секьюритизации ипотечных активов российскими банками.
Секьюритизация представляет собой структурирование финансовых потоков, сформированных платежами по долгосрочным ипотечным кредитам, входящим в этот пул, в транши, являющиеся обеспечением соответствующих выпусков ипотечных ценных бумаг (как правило, старший, мезонинный и младший транши) Резванова Л.М., Механизм секьюритизации в системе рефинансирования ипотечного кредитования / Л.М. Резванова, // Банковское кредитование, - 2008 - N 1, с.36..
Первые два транша свободно размещаются на финансовых рынках. Младший транш, несущий в себе основную часть кредитных рисков (и вследствие этого, обладающий большей доходностью), либо остается на балансах кондуита (или банка-андеррайтера), либо возвращается первичному кредитору, либо приобретаются институциональными инвесторами (крупными страховыми компаниями, пенсионной системой и т.п.).
Суть функционирования института ипотеки в рамках двухуровневой модели состоит:
в накоплении пула ипотечных жилищных кредитов (пула закладных) на балансах первичных кредиторов или ипотечных кондуитов;
дальнейшей продажей его компании - агенту;
секьюритизации этого пула и выпуска ипотечных ценных бумаг (вторичных закладных), размещаемых на финансовых рынках.
Секьюритизация существенно облегчает банкам доступ к долгосрочным финансовым ресурсам, что делает развитие ипотеки столь привлекательным. Именно благодаря возможности секьюритизировать кредиты можно ожидать динамичного роста ипотеки в будущем.
Ряд крупнейших игроков на первичном ипотечном рынке уже реализовали первые «секьюритизации» ипотечных активов, выпустили и разместили ипотечные ценные бумаги за рубежом и в России (Внешторгбанк, Городской Ипотечный Банк, банк «Совфинтрейд», АИЖК). Этому предшествовали успешно реализованные сделки по структурированию (секьюритизации) иных кредитных продуктов (автомобильных кредитов, выданных АКБ «Союз» и кредитов, выданных на стадии строительства жилья «Банком жилищного финансирования») Смирнов Е.Е., Секьюритизация в России: на подступах к фундаментальному закону / Е.Е. Смирнов, // Регламентация банковских операций. Документы и комментарии, - 2008, - N 5, с.29.
Страницы: 1, 2, 3, 4
