Расчетная часть

1. Определим стоимость прав аренды земли

По условию задачи стоимость прав аренды земли составляет 0,5 % в квартал.

Объект № 1:

В денежном выражении характеристика - условия финансирования аналогична оцениваемому объекту.

За 9 месяцев стоимость прав аренды земли составит 0,5*3=1,5 %;

В денежном выражении характеристика - дата продажи составит 1,5% от 1500 и равна 23.

В денежном выражении характеристика - размер участка составит 4% от 1500 и равна 150.

В денежном выражении характеристика - состояние составит 10 % от 1500 и равна 150.

В денежном выражении характеристика - местоположение составит 5% от 1500 и равна 75.

Объект № 2:

В денежном выражении характеристика - условия финансирования составит 4% от 1600 и равна 64.

За 6 месяцев стоимость прав аренды земли составит 0,5*2=1 %;

В денежном выражении характеристика - дата продажи составит

1%от 1600 и равна 16.

В денежном выражении характеристика - размер участка составит 4% от 1600 и равна 64.

В денежном выражении характеристика - состояние аналогична оцениваемому объекту.

В денежном выражении характеристика - местоположение составит 5 % от 1600 и равна 80.

Объект № 3:

В денежном выражении характеристика - условия финансирования аналогична оцениваемому объекту.

За 20 дней стоимость прав аренды земли составит 0,5/3=0,14 %;

В денежном выражении характеристика - дата продажи составит 0,14% от 1000 и равна 1.

В денежном выражении характеристика - размер участка составит 2% от 1000 и равна 20.

В денежном выражении характеристика - состояние составит 20 % от 1000 и равна 200.

В денежном выражении характеристика - местоположение составит 10 % от 1000 и равна 100.

Определим скорректированную стоимость сотки земли оцениваемого участка

Определим стоимость участка: 1554*220=341880 руб.

2. Определим восстановительную стоимость комплекса

В расчете примем 1 у.е. эквивалентна 30 рублей: 475000 * 30 = 14250000 руб.

3. Произведем оценку износа

Оцениваемые здания требуют капитального ремонта и реконструкции для приведения их в состояние, соответствующее наиболее эффективному их использованию. Ремонту и реконструкции подлежат здания площадью 2500 м 2, в том числе

- производственное здание площадью 2000 м ;

- складские помещения площадью 500 м2.

Планируемая замена:

- производственное здание перепрофилируется в цех по выпуску столярных изделий (площадью 2000 м2);

- складские помещения (реконструкция) площадью 500 м .

Стоимость реконструкции и ремонта:

- по производственным помещениям - 90 у. е. за 1 м2;

- по складским помещениям - 50 у. е. за 1 м2.

Определим величину устранимого физического износа:

- по производственным помещениям- 90 * 30 * 2000 = 5400000 руб.;

- по складским помещениям - 50 * 30 * 500=750000руб.

Устранимый физический износ составит 5400000 + 750000 = 6150000 руб.

Определим величину неустранимого физического износа

Стоимость нового строительства составит 14250000 руб.

Устранимый физический износ составит 6150000 руб.

Остаточная стоимость составит 8100000 руб.

Неустранимый физический износ составит 8100000 * 0,64 = 5184000 руб.

Определим величину устранимого функционального износа: 800 * 30 = 24000 руб.

Определим величину неустранимого функционального износа:

Стоимость строительства при высоте 8,1 м - 180 у. е. за м .

Стоимость строительства при высоте 5 м - 150 у. е. за м2.

«Излишняя» площадь - 2000 м2 при физическом износе лишних элементов - 60 %.

Определим сверх затраты: 180-150 = 30 у. е.;

30*2000*30=1800000 руб.

Физический износ лишних элементов - 60 % от 1800000 руб., он составит 1080000руб.

Определим величину неустранимого функционального износа: 1800000-1080000=720000 руб.

Рыночная стоимость объекта недвижимости, оцененная затратным методом

Рыночная стоимость объекта недвижимости, оцененная затратным методом, составит 2514000 руб.

7. Заключение

Ключевая категория ипотечного кредитования - залог. Кредитор-залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуд обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с другими кредиторами). Разновидностью залога является заклад. В отличии от обычного залога при закладе имуществом распоряжается не залогодатель, а залогодержатель, т. е. банк-кредитор.

Решения этих проблем в большинстве случаев слабо стыкуются, в силу чего вырабатываемые схемы довольно, сложны, сопряжены с немалыми дополнительными расходами участников сделки и клиентов. И, тем не менее, спрос на подобные виды финансовых услуг сравнительно высок и устойчиво растет.

Нынешние виды ипотечного кредитования следует рассматривать не более как прототипы будущей системы жилищного финансирования, которая призвана выполнять три основные функции:

1) обеспечивать мобилизацию средств на финансирование строительства и покупки жилья;

2) предоставлять и обслуживать кредиты (имея в виду и их рефинансирование);

3) осуществлять функцию инвестора.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:

1. Фридман Д. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», М.: «Дело», 1998.

2.Балабанов И.Т. «Операции с недвижимостью в России». - М.; Финансы и статистика, 1996.

3.«Российский экономический журнал», 1998. - № 5.

4. «Деньги и кредит», 1999 г. - № 2.

5.Российский экономический журнал, 1996. - № 7

Страницы: 1, 2, 3, 4