В качестве базовых моделей массовой ипотеки, применяемых в мире, могут быть названы следующие:
1) усечено-открытая система (Израиль, Испания и др.);
2) расширенная открытая система («американская»);
3) сбалансированная автономная система («немецкая»).
Наиболее простой и наименее совершенной моделью ипотечного кредитования следует считать усечено-открытую модель. Эта модель замыкается в рамках первичного рынка закладных и поэтому схематически может иллюстрироваться ниже приведенным рисунком (рисунок 1).
Изыскивая и привлекая кредитные ресурсы для ипотечных ссуд, банк в данной модели теоретически может вообще не использовать первичные закладные в качестве обеспечения под эти ресурсы. Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах, особенно в развивающихся странах с неполностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах, таких как, Англия, Франция, Испания, Израиль.
57
61
Рисунок 1 - Усеченно-открытая модель ипотечного кредитования [6]
Практика применения данной системы редко ориентируется на какие-либо каноны или стандарты установления основных параметров ипотечных кредитов, а именно их продолжительности и стоимости. Обычно эти параметры устанавливаются каждым ипотечным рынком самостоятельно. Причем в странах, где применяется только данная модель (Испания, Израиль), а рынок ипотечных услуг ограничен небольшим количеством ипотечных банков, типичным является монопольное завышение ставок кредита при относительно непродолжительных сроках ссуд.
Существенные отличия от рассмотренной выше имеет так называемая «расширенная открытая система». Это модель, в которой основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Эта модель может быть представлена следующей схемой (Рисунок 2).
Реализация данной модели возможна при создании расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.
Рисунок 2 - Расширенная открытая модель ипотечного кредитования
Одним из условий, контролируемых государством, является наличие жесткого баланса между ценой эмитированных (обращающихся) ценных бумаг на вторичном рынке и ценой закладных, проданных ипотечным банком-эмитентом в обеспечение этой эмиссии. Что касается общего соответствия суммарной стоимости всех первичных закладных, полученных от ссудозаемщиков, и величины кредитных ресурсов, полученных со вторичного рынка, то наличия баланса между ними модель не требует, т.к. часть ресурсов ипотечные банки могут получать из других источников, в том числе из собственных средств.
Расширенная открытая система в определенной мере является более стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг имеет объявленные доходность и срок погашения. Однако эта стабильность существует лишь в определенных пределах. Будучи открытой и ориентированной на получение ресурсов со свободного рынка, данная модель также подвержена влиянию общего финансово-кредитного рынка. Наибольшего масштаба и совершенства данная модель достигла в США, поэтому ее часто называют американской моделью.
Американская модель с участием профессиональных агентов, осуществляющих секьюритизацию ипотеки (рефинансирование ипотечных кредитов путем размещения специальных ипотечных облигаций), привлекает многие банки тем, что дает принципиальное решение проблем дефицита долгосрочных финансовых ресурсов.
Общей чертой рассмотренных выше моделей является то, что они представляют собой полностью рыночные схемы ипотеки. Масштаб и баланс спроса и предложения денег в их рамках в основном регулируется двумя ключевыми взаимосвязанными показателями: банковским процентом по ссудам и ценой кредитных ресурсов, которая определяется доходностью ценных бумаг, торгуемых на вторичном рынке, и ставками на оплату услуг всех профессиональных участников ипотечного рынка, включая страховые компании.
Еще одна модель - «сбалансированная автономная» - заслуживает особого внимания. Ключевым отличительным признаком данной модели является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования, который заключается в том, что совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на которую он рассчитывает.
Данное ограничения является существенным «минусом», т.к. отодвигает во времени момент возможного приобретения недвижимости. Однако модель обладает и серьезными «плюсами» - потенциально она совершенно не зависит от состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. Для ипотечного банка уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы, необходимо лишь установить разумную маржу за свои услуги. Ставки же по вкладам и процент за пользование кредитом теоретически могут быть установлены на произвольном уровне. Таким образом, модель становится независимой не только от колебаний рыночной цены заемных денег, но и от общего уровня этой цены вообще. Еще одним положительным моментом данной модели является то, что в ее рамках кредитор имеет меньший риск невозврата ссуды, потому что есть относительно большие возможности для проверки реальной платежеспособности клиента на накопительном этапе взаимоотношений.
В настоящее время наибольшие успехи в практическом использовании данной модели достигнуты в Германии. Там создана охватывающая всю страну система стройсбережений, которая удачно сочетает механизмы накопления с механизмами кредитования конкретных граждан, а также механизмы поддержки государством инициатив граждан, связанных с целевым накоплением и использованием средств на улучшение жилищных условий.
Важное достоинство немецкой системы состоит в том, что используемые в ее рамках процентные ставки являются автономными и не зависят от общего состояния рынка. Основная характеристика данной модели - ее замкнутость, т.е. в качестве источника предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками-участниками по контрактам стройсбережения. Банки, использующие эту систему, имеют возможность предоставлять кредиты на условиях ниже рыночных, выплачивая по сберегательным вкладам проценты ниже рыночных.
Рисунок 3 - Немецкая модель ипотечного кредитования
Немецкая замкнутая система стройсбережений имеет следующие преимущества:
1) финансирование не зависит от рынка капитала;
2) процентная ставка по ссуде устанавливается в самом начале и является очень низкой, поэтому для вкладчика отсутствует риск колебания процентов;
3) размер выплат точно устанавливается с самого начала;
4) в отличие от многих других стран, в которых высоки проценты почти парализуют жилищное строительство, низкая процентная ставка по ссуде в рамках системы стройсбережения содействует тому, что размер выплат и в периоды высоких процентов вкладчику по силам.
Несмотря на принципиально разный подход к процессу мобилизации кредитных ресурсов и организации кредитования населения, общим для американской и немецкой модели является то, что процесс их практического функционирования поддерживается государством. Данная поддержка включает в себя систему правового, лицензионного и финансового регулирования данной деятельности, предоставления государственных гарантий и страховых рисков, налоговые льготы и адресные дотации. Другой общей чертой, объединяющей американскую и немецкую модели, является то, что они обе, в сущности, не имеют прямой связи с процессом инвестирования в строительство. Инвестиционно-строительные компании обычно получаю средства граждан, сформированные ими в рамках ипотеки, только на конечном этапе строительства при продаже готового жилья, а на ранних стадиях используются коммерческие кредиты обычных банков.
Рассмотрев основные модели ипотечного кредитования, применяемые зарубежом, можно придти к выводу, что поддержка государства при ипотечном кредитовании должна происходить в обязательном порядке. Поскольку только государство может гарантировать кредиторам возврат кредита и начисляемых процентов, а также льготное налогообложение заемщикам.
Рассмотренные ипотечные модели свидетельствуют о многообразии форм ипотеки, которые можно успешно применять в России с целью учета всех участников ипотечного кредитования. Зарубежный опыт ипотечного кредитования доказывает, что наиболее успешно ипотечное кредитование на вторичном рынке. Посмотрим, какова же Российская практика ипотечного кредитования в настоящее время.
2.3 Российская практика ипотечного кредитования
Что касается России, то здесь пока активно развивается только первичный рынок ипотечного кредитования. Высокие ставки по кредитам объясняются опасениями банков потерять кредиты.
Российская модель может быть отображена следующим образом (Рисунок 4):
Рисунок 4 - Российская модель ипотечного кредитования
В России существуют 6 моделей (схем) ипотечного кредитования:
1) схема «Форвардкредитинвест». Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта. Данная программа рассчитана на коммерческих застройщиков (коммерческих лиц), которые строят жильё с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры.
2) схема «Ретрокредитинвест» ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдаётся под залог квартиры и только в случае, если её рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.
3) схема «Комбиинвест». Кредит выдаётся в случае, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имущества.
4) схема «Фьючерсинвест». Квартира продаётся с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать 2 путями: самому вкладывать средства в строительство, принимая финансовые риски и оплачивая счета генерального инвестора- застройщика; либо переложить на последнего все финансовые риски нестабильности окончательной цены строительства, поручив продажу старого жилья и строительство нового.
5) схема «Рентный залог». Одиноким пенсионерам предлагается оформление закладной на принадлежащее им жильё в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учётом инфляции. Рента устанавливается в размере 5-20-кратного минимального гарантированного уровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8
