Любой россиянин знает, что ипотечный кредит - это кредит под залог недвижимости. Но до сих пор не всем ясно, кто является в итоге собственником квартиры - покупатель или банк?
В соответствии с договором купли-продажи, собственником квартиры становится покупатель (заемщик), при этом в свидетельстве о собственности на квартиру появляется запись об обременении (то есть об ограничении некоторых прав заемщика), констатирующая, что квартира находится в залоге у банка. После окончательного погашения кредита обременение снимается.
Какие же ограничения налагаются на права покупателя? чего не должен делать заемщик с квартирой, пока не выплатит кредит?
Во-первых, не отчуждать (не продавать, не дарить) жилое помещение, не осуществлять его последующую ипотеку. Во-вторых, не сдавать квартиру внаем, не передавать в безвозмездное пользование либо иным образом не обременять его имущественными правами третьих лиц - без предварительного письменного согласия залогодержателя (банка).
Основное право банка - это обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения заемщиком условий кредитного договора. При этом квартира будет выставлена на публичные торги по рыночной цене. После ее реализации часть средств, в размере задолженности по кредиту, начисленным процентам, штрафам, предусмотренным кредитным договором (за вычетом расходов, связанных с реализацией предмета залога), будут удержаны банком, а оставшаяся часть средств возвращена «неудавшемуся» заемщику.
3.5 КОММЕРЧЕСКАЯ ИПОТЕКА
Коммерческую ипотеку в нашей стране эксперты называют слаборазвитой. И этому есть разумное объяснение. Высокие процентные ставки, маленький срок кредитования, а также существенный недостаток в законах, регулирующий данный вид кредитования.
В частности, закон не позволяет фирмам оформлять закладную на недвижимость до момента заключения сделки купли-продажи, что является большой проблемой для банков. Нежелание банков предоставлять кредиты на приобретение нежилых помещений под залог этих помещений, связано еще и с отсутствием схем, одинаково обеспечивающих безопасность и гарантии проведения сделки для всех сторон - банка, заемщика и продавца.
Тем не менее, коммерческая ипотека является для многих желающих приобрести нежилую недвижимость наиболее подходящим вариантом. И, не смотря на видимые недостатки, становится все более востребованной. Причина - постоянно растущие цены на недвижимость и, соответственно, арендные ставки. К тому же, западный опыт показывает, что грамотная эксплуатация коммерческой недвижимости дает хорошую доходность.
Такой продукт в настоящее время предлагают лишь несколько банков, при этом, не смотря на заявляемые стандартные параметры кредитного продукта, часто применяется индивидуальный подход к каждой сделке. Таким образом, пока рано говорить о массовом рынке кредитов на покупку коммерческой недвижимости - эти сделки пока единичны.
Условия предоставления кредитов на коммерческую недвижимость в целом у банков не отличаются. Ипотеку предоставляют предпринимателям с регистрацией РФ на срок от 3 до 5 лет с процентными ставками 13-18 %. Основными требованиями также являются прозрачность и публичность компании, доступ к отчетности, правильность оформления документов и, разумеется, работающий бизнес.
4. ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ИПОТЕКИ
Высокие кредитные ставки, недостаточный ассортимент продуктов, низкая информированность населения о возможностях ипотеки ограничивают доступ к ней, отмечает в своем исследовании Федеральная антимонопольная служба (ФАС). Банки с выводами согласны, однако исправить ситуацию обещают только после того, как преодолеют последствия кризиса ликвидности.
В настоящее время населению известны только три государственные жилищные программы: национальный проект «Доступное жилье», «Молодая семья» и программа «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». При этом 69% россиян либо не знают подробностей этих программ, либо пессимистично оценивают их перспективы. Банкам о них известно, но участвовать в их реализации им невыгодно.
В ряде регионов наблюдается монополизм крупных банков и явная поддержка местных кредитных организаций со стороны властей субъектов, что не позволяет создать конкурентную среду.
4.1 «ПОДВОДНЫЕ КАМНИ» КРЕДИТОВАНИЯ
Если вы собрались оформить кредит или ипотеку, то надо требовать выдачу на руки контракта для ознакомления. Если же вам не представляют данный документ, то лучше не сотрудничать с этим банком. Ипотечный вид кредитования является одним из самых ответственных видов кредита.
Годовые проценты часто служат визитной карточкой банка, ведь именно на них в первую очередь обращает внимание клиент. Но кроме годовых выплат существуют и другие платежи, такие как комиссия за рассмотрение заявки клиента, комиссия за факт выдачи самого кредита, сумма за ведение счета и оформление договора купли-продажи. Заемщику так же могут предложить оплатить нотариальное оформление договора ипотеки, которое составляет 1% от суммы кредита.
На первый взгляд это не много, но, учитывая стоимость квартиры, то это выйдет в копеечку. Покупатель должен будет заплатить оценку будущей квартиры, государственную пошлину за регистрацию договора купли-продажи, страховую премию. Но банк может потребовать, чтобы оценка проводилась компанией, которая сотрудничает с ними. Также нужно знать, что пока кредит не выплачен до конца, покупатель не имеет право ни продавать, ни дарить. Сдавать квартиру можно только при согласии банка. Покупатель должен ежемесячно выплачивать деньги, придерживаясь срока, указанного в договоре, иначе банк вас оштрафует.
И еще один момент!
Штрафы и пени оплачиваются в первую очередь. То есть, если вы внесли ежемесячную сумму, то банк вычитает из этой суммы штраф и получается, что вы снова не доплатили, соответственно снова штраф. Если покупатель постоянно нарушает сроки выполнения финансовых обязательств, то квартиру по иску банка могут продать. В этом случае банк вернет покупателю разницу между продажной стоимостью квартиры и непогашенным кредитом, и добавят проценты и другие обязательные платежи в пользу банка. Чтобы этого избежать, прежде чем ставить свою подпись, надо внимательно изучить договор.
4.2 ПОМОЖЕТ ЛИ «МАТЕРИНСКИЙ» КАПИТАЛ
Итак, 1 января 2007 года свершилось то, о чем давно говорили. Уже год в России родившим второго ребенка начисляется материнский капитал, который, впрочем, можно будет использовать лишь через три года. А теперь эти капиталы можно будет вложить в жилье. Разберемся в двух аспектах: что смогут приобрести семьи с двумя детьми и окажет ли этот приток капитала влияние на рынок недвижимости.
Премьер Виктор Зубков подписал постановление правительства РФ, утверждающее правила направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий. Согласно документу, средства материнского капитала, а точнее 250 тысяч рублей, получаемого семьей после рождения второго или последующего ребенка, можно будет направить на первый взнос по ипотеке или погашение кредита, а также на жилое строительство.
Надо заметить, что буквально все регионы России отмечают резкий всплеск рождаемости в 2007 году. Социологи размышляют о том, что же оказало такое влияние. Но действительно ли эти деньги могут быть направлены на рынок недвижимости, и что на нем можно будет приобрести, исходя из сегодняшних реалий?
Учитывая стоимость дачных домиков и не только в Подмосковье, но и в регионах, это как минимум 200 тысяч рублей. Но жить зимой в таком доме нельзя, поэтому все внутреннее оснащение может потянуть еще на несколько десятков, а то и сотен тысяч рублей. При этом, для строительства даже небольшого домика, нужно иметь участок земли, как минимум две сотки. Найти такой участок нужно еще постараться.
В общем, если оценивать влияние этих цифр на рынок загородной недвижимости, то ими можно спокойно пренебречь - как величиной, просто несоизмеримой со средней ценой дома в Подмосковье в 500 тысяч долларов. Особенно с учетом того, заявления на материнский капитал пока исчисляются всего лишь десятками тысяч рублей.
Оценивая влияние, которое может повлечь за собой использование материнского капитала именно для этой цели, можно отметить, что на московский рынок жилья оно не окажет никакого влияния, а вот подогреть региональный рынок может. Чтобы дать более точную оценку, надо понимать какое количество денег окажется в руках населения на начало 2010 года и соотнести его с объемом рынка, в том числе ипотечного кредитования.
4.3 ВЫГОДНАЯ ИПОТЕКА
Все больше людей, желающих изменить свои жилищные условия в качественно лучшую сторону, обращаются к ипотечному кредитованию. Действительно - удобный способ получить хорошую квартиру. Не выкладывая сразу внушительную сумму. Вот только пожелания покупателя не всегда совпадают с интересами банка.
Выбирая квартиру в строящемся доме, потребитель в первую очередь обращает внимание на цену квартиры, получается очень выгодная покупка. Только вот банк не хочет давать кредит под «будущее» жилье. Для него такой кредит является рискованным, поскольку его обеспечением служит квартира в еще не возведенном доме. При этом сама процедура кредитования усложняется - заемщик должен предоставить пакет дополнительных документов: разрешение на строительство, проектную декларацию, учредительные документы застройщика и т. д. в общем, процесс растягивается на долгие месяцы, а цена тем временем растет вместе с самим домом.
Выход из ситуации, не желая отталкивать клиентов, нашли сами застройщики с банками. Их совместные программы - оптимальный вариант для всех участников рынка новостроек. В первую очередь, такое сотрудничество позволяет снизить сроки рассмотрения заявки на кредит. С клиента снимается необходимость собирать дополнительные документы, так как объекты компании, с которой сотрудничает банк, уже прошли аккредитацию, и все документы по ним проверены. Более того, клиенту не потребуется предоставлять поручителей по кредиту или закладывать имеющуюся недвижимость - в случае неплатежеспособности клиента банк сможет возместить свои затраты продажей квартиры.
Причем ставки по кредиту в рамках таких совместных проектов выгодно отличаются от среднерыночных.
Специалисты отмечают, что покупка квартиры с использованием ипотеки на стадии строительства - не только возможность приблизить желанные квадратные метры и сэкономить. Это еще и очень выгодное финансовое вложение - ведь рост стоимости жилья значительно превосходит расходы по кредиту.
Рассмотрим, можно ли сделать ипотеку дешевле роста цен.
Официальные данные статистики утверждают, что в Российской Федерации рост стоимости недвижимости не превышает 24-26%. Если же ориентироваться на наблюдения из собственной жизни и опыта, знающих риэлторов и экономистов, он составляет не менее 40-50% в год.
Итак, согласно официальным данным, рост стоимости однокомнатной квартиры, оцененной в 1 млн. рублей, в год составит 260 тысяч рублей, а по оценкам наших специалистов - 400-500 тысяч рублей, согласно реальному росту стоимости недвижимости.
Максимальная сумма, которую семья с ежемесячным доходом в 25 тысяч рублей может откладывать на приобретение жилья или же, например, на погашение кредита, составляет 15 тысяч рублей. Путем простых математических вычислений мы получаем интересный результат. Откладывая в течении года по 15 тысяч рублей в месяц, семья накопит 180 тысяч рублей, тогда как цена на квартиру с первоначальной - в 1 млн.рублей возрастет на 260-500 тысяч рублей за тот же год. То есть рост стоимости жилья с лихвой покрывают всю накопленную сумму. И, замечу, что при этом нет речи о ежегодном росте официальной инфляции, которая в этом году составляет 11%.
Страницы: 1, 2, 3, 4
