К началу 1990-х годов ЖСК составляли около 4% жилищного фонда.

В годы перестройки те жилищно-строительные кооперативы, в которых строительство не было завершено, сильно пострадали. Причиной послужил резкий скачок инфляции и рост цен на строительные работы. С большим трудом и только спустя годы государству удалось разрешить эту проблему, регулярно отвлекая часть бюджетных средств на достройку домов ЖСК.

Из-за того, что в советское время в России отсутствовал институт частной собственности, становлению системы ипотечного кредитования в России предшествовал длительный и сложный процесс становления рынка жилья, частных отношений по купле-продаже жилой недвижимости.

При переходе к рыночным отношениям рынок недвижимости в России стал характеризоваться очень высоким отношением стоимости жилья к доходу подавляющего большинства населения и очень низким соотношением арендной платы квартиросъемщиков к их доходу.

Произошли серьезные рыночные изменения в некоторых секторах жилищной сферы: появились агентства недвижимости, строительные, отделочные фирмы. Но при этом реальных сдвигов в сфере финансирования жилищного строительства, которое является движущей силой развитого рынка недвижимости, не произошло.

Коммерческие банки стали интересоваться возможностью кредитования под залог недвижимости еще с начала 1990-х годов Кредиты были краткосрочными. Проценты по кредитам достигали 36% годовых в валюте. Проблемы выселения заемщиков в случае не возврата кредита решались кардинально: на время кредитования заемщик обязан был выписаться из своей квартиры, собственность на квартиру заемщика переоформлялась на банк, с заемщиком заключался договор аренды с правом выкупа, а платежи по кредиту формально являлись платежами по заключенному договору аренды [10, С. 16-17].

Участие в ЖСК ассоциировалось у населения с финансовыми пирамидами, от которых пострадали многие этому движение жилищной кооперации, столь популярное в советские годы, в девяностых практически замерло.

Первые значительные изменения в жилищной сфере произошли в 1988 году, когда вышло постановление ЦК КПСС и СМ СССР от 31.03.1988 № 406 смотрена возможность оформления частной собственности на жилье теми ЖСК, которые полностью выплатили свой пай.

Кардинальные изменения на жилищном рынке произошли с принятием на РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». С него начался период, названный позднее «эпоха войн приватизации». Этот закон установил порядок передачи дарственного и муниципального жилья квартиросъемщикам в частную ценность [11, С. 14-15].

Девяностые годы двадцатого века явились не только временем создания российского рынка недвижимости. Многие российские специалисты сходятся во мнении, что этот период представляет собой и подготовительный период для зарождения ипотечных отношений в современной России.

Впервые в российском законодательстве понятие «ипотека» появилось в принятом Законе РФ от 29.05.1995 г. № 2872-1 «О залоге». В нем залог недвижимости определялся как один из видов залога, остающегося в распоряжении залогодателя.

Решающим шагом в развитии федерального законодательства по вопросам ипотечного жилищного кредитования стало принятие Гражданского кодекса Российской Федерации, вступившего в силу с 1 января 1995 года. В нем были установлены общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой, положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Значительным стимулом для развития жилищного строительства явился Указ Президента РФ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» (от 24.12.1993 г. № 2281). предусматривалось образование Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (постановление Правительства РФ от 26.08.96 № 1010). Главной задачей Агентства была определена организация вторичного рынка ипотечного кредитования.

Все принятые нормативные акты сыграли свою роль в формирование российской ипотечной системы позволяют участникам ипотечного рынка четко ориентироваться в ситуации и избавляют их от придумывания обходных путей при кредитовании под залог недвижимости[11, С. 15].

Следующим шагом становления ипотечной системы в России станет принятие законопроектов, направленных на защиту участников ипотечных отношений:

- «О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья»;

- «О строительных сберегательных кассах»;

- «О бюро кредитных историй».

Принятие этих и других законопроектов принципиально завершит построение законодательной базы для развития системы ипотечного кредитования и откроет новые законные пути финансирования приобретения жилья.

На заседании Правительства 13 мая 2004 года Министерству промышленности и энергетики РФ было поручено обеспечить проведение мониторинга функционирования и развития рынка жилья в субъектах Российской Федерации. Данное распоряжение дано в рамках принятия мер по развитию рынка доступного жилья.

Во исполнение данного распоряжения начата совместная работа проекта Русипотека, Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), исследовательской компании Business Vision для Совета Федерации, Государственной Думы, Минпромэнерго, Агентства по строительству и ЖКХ.

Исследование спроса на жилье:

- изучение удовлетворенности жилищными условиями, планов улучшения жилищных условий;

- выявление социально-демографических параметров целевой аудитории;

- определение объема платежеспособного неудовлетворительного спроса;

- выявление системы потребительских предпочтений;

- исследование известности строительных компаний, восприятия брендов;

- поиск наиболее действенных для целевой аудитории методов.

Возможно проведение индивидуальных исследований под задачи заказчика.

Несмотря на то, что ипотечный бизнес и его составная часть - ипотечное жилищное кредитование, абсолютно новое направление в современной России, к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки. Сдерживающим фактором является отсутствие ряда необходимых законов, высокие процентные ставки, а также разногласия различных экспертов в принципах формирования ипотечного рынка. Проблем и нерешенных вопросов пока еще очень много, но можно констатировать, что уже появились как потребители ипотечных услуг, так и структуры, готовые оказать подобные услуги, т.е. выдавать кредиты под залог недвижимости.

Рассмотрим состояние законодательной базы, основные схемы и программы, действующие в России [11, С. 17-19].

В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой закон «Об ипотечных ценных бумагах», который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот закон позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства через выпуск ИЦБ. Для завершения строительства законодательной базы, необходимо не только внесение поправок в уже существующие законы, но и принятие новых.

Усилия законодателей направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как ФКЦБ, Центробанк, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, министерство промышленности и энергетики, а также ряд других госструктур. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного; кредитования [11, С. 20].

По оценкам экспертов в стране действует до двух десятков ипотечных моделей. В большинстве своем это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются, так называемые ипотечные программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие «классической ипотеки». Текущее состояние очень точно охарактеризовал В. Плескачевский (председатель Комитета Госдумы РФ по строительству): «То, что существует на сегодняшний день, - это всего лишь макет. К сожалению, ипотека, которая «сидит» на бюджетной или на корпоративной игле составляет до 90 % всей ипотеки по стране. Стоит только иглу выдернуть, и она вся рассыплется». Тем не менее, ипотечный бизнес постепенно набирает обороты и развивается.

1.3 Современные схемы ипотечного жилищного кредитования

Так как переход России «на рыночные рельсы» подорвал систему государственного финансирования приобретения жилья, построение новой системы пришлось начинать практически с нуля. Формирование нормативно правовой базы затянулось на долгие годы. Но, как известно, потребность в; жилье считается одной из основных потребностей человека, поэтому отсутствием законов и финансовых механизмов не смогло полностью остановить жилищное строительство и оборот объектов недвижимости. Субъектам этого рынка - застройщикам, банкам, агентствам недвижимости и другим пришлось «втискиваться» в существовавшую на каждый конкретный момент нормативно-правовую базу и придумывать различные схемы, которые были бы одновременно привлекательны для покупателей жилья и при этом не входили в противоречие с действующим законодательством.

Так по всей стране появилось множество различных способов, или схем, приобретения жилья, имеющих в своем составе элементы ипотеки. Локальных и разрозненных, нацеленных на определенный узкий слой населения, финансово ограниченных и в большинстве своем функционировавших без участия банков. Несмотря на эти недостатки, они выполняют свою основную задачу - помощь гражданам, которые не имеют значительных накоплений, сопоставимых со стоимостью жилья, все-таки улучшить свои жилищные условия. Эти схемы не обладают унифицированными чертами и не образуют единой национальной системы жилищного финансирования [12, С. 109-110].

Даже сейчас, когда и политическая, и экономическая ситуации считаются гораздо стабильнее, чем в начале девяностых, а законодательство в сфере недвижимости сформировано, многие из тех первых схем вызывают интерес у потенциальных покупателей и продолжают успешно функционировать.

Все схемы, которые были созданы за последние десять лет, можно свести к нескольким блокам. Распределение по блокам зависит от того, насколько в той или иной схеме задействованы различные ресурсы, сколько в ней участников и какова ее перспективность.

а) Схемы с использованием средств бюджетов различных уровней:

- жилищные программы регионов, финансируемые полностью или частично за счет региональных и местных бюджетов;

- жилищные сертификаты и муниципальные жилищные облигации;

- жилищные субсидии.

Это социально ориентированный блок схем. Он ориентирован на очередников, работников бюджетной сферы, переселенцев военнослужащих и на граждан других льготных категорий.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12