Таким образом, при отмене принципа фондирования и ограничения объема денежных средств для предоставления льготных жилищных займов, и уже в августе 2008 года ипотечное жилищное кредитование в некоторых банках было приостановлено.
Но, несмотря на то, что ипотека теряет доступность, кредит в банке - это порой единственная возможность купить квартиру. Остается надеяться, что высокие темпы строительства жилья, активность сделок на рынке недвижимости, в том числе с привлечением кредитных средств банков, позволит уверенно говорить о том, что спрос на ипотечное жилищное кредитование в Татарстане будет активно расти. Банки должны будут оптимизировать условия кредитования, внедрить новые привлекательные для заемщиков программы, ведь количество желающих решить свой квартирный вопрос, со временем не уменьшится.
Ипотеку в Казани и Республике Татарстан представляют 12 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 43 ипотечные программы для приобретения жилья в кредит как на первичном так и на вторичном рынках недвижимости.
Ставки по ипотеке в Казани и Республике Татарстан находятся в диапазоне 12.75 - 29.00 % годовых по рублевым кредитам и 10.00 - 17.50 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Казани составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования в Казани может достигать 50 лет.
По данным УФРС в РТ за 2008 год зафиксировано 46 084 договоров. Темпы роста количества зарегистрированных ипотек в республике в 2008 году составляют 60,8% по сравнению с 2007 годом (28 657), что свидетельствует об активизации рынка ипотечного кредитования в целом по республике.
Правительство России приняло экстренные меры по поддержанию рынка недвижимости в стране и выделило Агентству по ипотечному жилищному кредитования деньги в размере 60 млрд. рублей. АИЖК призвано поддерживать ипотечный рынок в России. Как стало известно недавно, АИЖК планирует направить 60 млрд. рублей на выкуп ипотечных закладных у банков страны. Это позволит оживить рынок недвижимости в стране.
Банки получат приток денежных средств и снова начнут выдавать кредиты на покупку жилья гражданам. Деньги от Аижк будут распределяться по регионам на конкурсной основе. У Аижк есть свои операторы во многих регионах страны. Сначала планируется составить рейтинги по регионам. И уже на основе их, оценивая качество кредитов банков в регионах, будут выдаваться средства. Стоит заметить, что механизм выкупа ипотечных закладных разработан специально таким образом, чтобы заинтересовывать банки выдавать новые ипотечные кредиты.
АИЖК готово запустить в Татарстане специальный проект, который будет направлен на выпуск ипотечных облигаций. Такие меры по оживлению рынка недвижимости Татарстана внушают надежду, что ипотека в Казане в скором времени немного оживится.
Развитие системы ипотечного кредитования - принципиально важно для дальнейшего устойчивого роста объемов жилищного строительства в Татарстане. Дело в том, что за годы реализации Программы ликвидации жилищного фонда был запущен «маховик» жилищного строительства, выстроена система взаимоотношений заказчиков, подрядчиков и инвесторов. Строительство «подтянуло» за собой индустрию строительных материалов, комплектующих и технологий, накоплен кадровый, организационный и инвестиционный опыт. Поэтому промедление с запуском эффективных механизмов ипотечного кредитования может привести к оттоку как инвестиционного, так человеческого капитала в другие регионы России.
По результатам проведенного анализа рынка ипотечного кредитования в РФ, можно выделить следующие тенденции: рост ставок на кредит, снижение объема выдачи кредитов, приостановку банками ипотечных программ, сокращение программ в иностранной валюте, повышение требований к первоначальному взносу, прекращение кредитования нового строительства.
3. Обобщение зарубежного опыта ипотечного кредитования
Страны англо-американской системы права используют двухуровневую модель рынка ипотечного кредитования. Данная модель возникла в США, произошло это по нескольким причинам. Во-первых, введение единой системы ипотечного кредитования на основе федерального законодательства в США было невозможно из-за исключительной компетенции штатов в области законодательства. Во-вторых, после Великой депрессии возникла необходимость экономически стимулировать жилищное строительство, а сделать это без государственной поддержки было невозможно.
Первым уровнем является так называемый "первичный рынок" ипотечных кредитов, на котором, собственно, и происходит предоставление банками или другими кредитными институтами кредитов заемщикам для приобретения жилья. В качестве первичных кредиторов на ипотечном рынке США выступают различные финансово-кредитные институты: ссудно-сберегательные организации, кредитные союзы, сберегательные банки, коммерческие банки и ипотечные компании. Они предоставляют гражданам разнообразные по срокам и условиям погашения жилищные ипотечные кредиты. Большая часть рынка, до 80% от числа выдаваемых сегодня ипотечных кредитов, отвечают так называемым "стандартным" условиям. Высокая степень стандартизации кредитов в США определяется условиями и требованиями со стороны инвесторов и организаций "вторичного" рынка ипотечных кредитов, на котором первичные кредиторы осуществляют рефинансирование выданных долгосрочных ипотечных кредитов и получают доступ к долгосрочным ресурсам для дальнейшего кредитования (3, С.46).
Второй уровень рынка ипотечных кредитов, как отмечалось выше, - вторичный рынок ипотечных кредитов. Ключевую роль на этом рынке играют организации, основная цель которых состоит в рефинансировании деятельности кредиторов на первичном рынке. Эти организации служат посредниками между кредиторами первичного рынка и инвесторами, желающими вложить свои средства в сферу жилищной ипотеки.
В целом рынок ипотечных кредитов в США характеризуется как наиболее объемный, динамичный и эффективный рынок ипотечных кредитов с высокой доступностью для населения, относительно низкими процентными ставками по кредитам и весьма небольшим спрэдом прибыли по этим операциям по сравнению с другими операциями коммерческих банков и других финансовых институтов.
Жилищное финансирование в Великобритании в наименьшей степени подвержено вмешательству государства. На ипотечном рынке доминируют строительные общества, похожие на сберегательные банки в континентальной Европе или в США. Они могут привлечь относительно недорогие фонды благодаря своей репутации как организации, ориентированной на потребителей.
Субъектами ипотечного кредитования в Великобритании являются строительные общества, коммерческие банки, консолидированные кредиторы.
К настоящему времени многие строительные общества были преобразованы в универсальные коммерческие банки (8, С.36).
Секьюритизация активно развивается в Великобритании. В период существенного роста рынка ипотечных кредитов в 1998 г. ипотечные компании выступили инициаторами секьюритизации. Необходимость развития вторичного рынка была обусловлена потребностью более эффективного использования капитала, снижением инфляции и процентных ставок, существующими оценками возможностей создания более объемного вторичного рынка. Одной из предпосылок развития вторичного рынка явилась отработка ипотечными компаниями процедур андеррайтинга в период ипотечного бума 1998 г.
В Великобритании популярна купля-продажа пакета ипотечных кредитов портфельными инвесторами.
Широкое распространение в Великобритании получил ипотечный контракт сроком на 25 лет, с переменной процентной ставкой и с обязательным накопительным страхованием жизни заемщика, обеспечивающим погашение долга в конце кредитного периода (75% всех кредитов). Эта схема предполагает, что заемщик помимо кредитного договора заключает договор накопительного страхования жизни на сумму кредита. В течение срока кредита заемщик платит банку процентные платежи, а страховой компании страховые взносы. Причем сумма страховых взносов вычитается из налогооблагаемой базы. В конце кредитного срока страховая компания выплачивает банку сумму, полученную по договору накопительного страхования жизни, которая равна сумме кредита. Таким образом, банк практически снимает с себя кредитный риск, а заемщик получает налоговые льготы.
Система жилищного финансирования Германии включает как депозитный рынок, так и рынок капитала (ипотечных облигаций). Кредиты предоставляются как с переменной, так и с постоянной процентной ставкой .
Преимущество имеют кредиты с фиксированной процентной ставкой. Это явилось основой развития рынка ипотечных облигаций.
Основные субъекты ипотеки:
- Ипотечные банки, формирующие кредитные фонды за счет ипотечных облигаций. Существуют также три смешанных банка, функционирующих одновременно как коммерческий и как ипотечный банк.
- Сберегательные банки.
- Кредитные кооперативы -- совместные фонды в собственности своих членов, предлагающие розничные финансовые услуги на местных рынках.
- Стройсберкассы (Баушпаркассе).
Ипотечный рынок в Германии жестко регулируется. Так, выпускать ипотечные облигации могут только лицензируемые банки. Максимальный спрэд при их продаже должен составлять 5-10 базисных пунктов по отношению к государственным облигациям с сопоставимыми сроками. Регулируются также основные параметры кредитных продуктов, которые обеспечивают ипотечные облигации. Заключать жилищные сберегательные контракты могут только стройсберкассы.
Характерная черта германского жилищного финансирования заключается в том, что заемщик при приобретении жилья комбинирует различные финансовые инструменты от различных кредитных организаций в едином пакете. Так, в среднем 55% от стоимости жилья он получает в виде первого ипотечного кредита, предоставляемого ипотечным или сберегательным банком, 20% финансируются стройсберкассами, 5% предлагается банком в качестве дополнительного кредита с переменной процентной ставкой. Остальная стоимость жилья финансируется за счет собственных средств заемщика (в частности, накопленных в стройсберкассе).
Данная модель представляет интерес для России, поскольку цены на первичном рынке жилья, как правило, ниже цен вторичного рынка, а себестоимость строительства значительно ниже рыночной цены жилья. Поэтому создание строительных кооперативов, например, в рамках крупных организаций, позволит ускоренно развивать ипотеку и жилищное строительство. Развитие ипотечного кредитования возможно за счет привлечения средств финансового рынка. Опыт Германии показывает, что решить проблему для многих граждан возможно посредством активизации деятельности ссудосберегательных касс и кооперативов взаимного кредитования. Такой механизм развития финансирования ипотечного кредитования предполагает активную роль государства в регулировании деятельности сберегательных касс, возможно, оказания им финансовой поддержки за счет средств бюджетов субъектов РФ (3, С.46).
Таким образом, можно сказать, что ипотечное кредитование за рубежом адаптировано к экономике страны, ее традициям. Для большинства стран решение жилищной проблемы является приоритетным, поэтому там всегда имеют место участие государства в ипотечной системе и различного рода льготы и гарантии.
Страницы: 1, 2, 3, 4
