В 2008 году правительство республики внесло изменения в Положение о жилищных займах гражданам, предоставляемых за счёт средств бюджета Удмуртии.

В перечень категорий граждан, имеющих право на государственную поддержку при получении жилищного займа, теперь включены: участники ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф (Чернобыльская АЭС, производственное объединение "Маяк"), ветераны подразделений особого риска, вдовы (вдовцы) указанных категорий граждан; приёмные родители, принявшие на воспитание двух и более детей, а также работники ГУ "Удмуртский территориальный фонд обязательного медицинского страхования", отделения Пенсионного фонда Российской Федерации по УР и отделения Фонда соцстрахования по УР.

26 марта 2007 года правительство Удмуртии утвердило новое положение о предоставлении жилищных займов гражданам за счёт средств бюджета Удмуртской Республики. В документе значительно облегчены условия получения займов для жителей республики. Речь идет о снижении процентной ставки, первоначального взноса, увеличении возраста заемщиков и введении для них отсрочки платежа по причине декретного отпуска.

По словам заместителя министра строительства, архитектуры и городского хозяйства Удмуртии Александра Ходырева, такое решение было принято в связи с тем, что жители УР выплачивают все вовремя и в республике практически нет задолженности по выплате жилищных займов и процентов по ним. Глубина задолженности, заявил он, составляет самое большее 0,1%.

Принятым документом предусмотрено:

- снижение размера первоначального взноса с 30% до 5% при получении займа на строительство, реконструкцию или капремонт жилья и объектов инфраструктуры;

- снижение с 30 до 10% первоначального взноса при покупке жилья на вторичном рынке;

- увеличение допустимого возраста для погашения кредита с 60 до 65 лет;

- выдачу дополнительных займов для достройки жилья при положительной кредитной истории заемщика.

Дополнительно к этому в положении для молодых семей предусмотрены дополнительные льготы. В частности, речь идет о снижении годовой ставки с 7 до 5% годовых и отсрочке по выплате основной части долга до 2 лет. Это же относится к молодым специалистам. Кроме того, расширен возрастной ценз - под понятие "молодая семья" теперь попадают семьи в возрасте до 35 лет, а не 30-ти лет; также молодые семьи и специалисты могут рассчитывать на отсрочку по уплате основной части долга на период отпуска по уходу за ребенком одного из родителей и снижение первоначального взноса до 5%.

Таким образом, льготные жилищные займы предоставляются нуждающимся в жилых помещениях из числа перечисленных категорий граждан под 7% годовых и под 5% годовых - молодым семьям, молодым специалистам и многодетным семьям на срок до 20 лет. Оставшаяся сумма (до 14%) компенсируется из местного бюджета.

На 2008 год выделено денежных средств из бюджета Удмуртской Республики на выдачу жилищных займов 108 млн. рублей. За I полугодие текущего года 126 семей получили льготные жилищные займы на сумму 31,5 млн. рублей, что в 2 раза больше, чем в 2007 году за соответствующий период прошлого года.

С 2006 года в Удмуртии работает схема предоставления ипотечных жилищных займов с компенсацией процентной ставки. Эта схема кредитования предусматривает выдачу ипотечных жилищных займов по стандартам Федерального агентства и предоставление ежемесячной компенсации платежей из расчета уменьшения процентной ставки до 7% годовых в течение первых трех лет. В Удмуртии эта схема работает пока только в городах, что связано с особенностями залогового обеспечения ипотечных кредитов. За 2007 год такие кредиты в Ипотечной корпорации Удмуртской Республики получили почти 112 заемщиков на сумму 77,3 млн. рублей. При этом из бюджета республики затрачено на компенсацию процентной ставки всего 1,3 млн. рублей. За 6 месяцев 2008 года выдано ипотечных жилищных займов на сумму 27,9 млн. рублей, улучшили жилищные условия 35 семей. На компенсацию процентной ставки из бюджета Удмуртии выделено 0,9 млн. рублей [20, с.248].

Сравнительно новой моделью кредитования является ипотечная схема, которая начала действовать в Удмуртии с 2006 г. Это направление в кредитовании предусматривает взаимодействие ЖСК и Ипотечной корпорации УР. В реализации ипотечной жилищно-накопительной схемы на территории республики большая роль отводится сотрудничеству Министерства строительства, архитектуры и жилищной политики УР и группы компаний «Строим вместе», которая работает как на рынке первичного жилья, вкладывая значительные средства в строительство жилых домов, так и на вторичном рынке.

По закону о жилищно-накопительных кооперативах пайщик должен сначала накопить минимальную часть взноса (не менее 30 процентов от стоимости жилья), после чего кооператив добавляет к этой сумме еще 30 процентов из собственных средств, а на остальные 40 процентов берет для пайщика банковский кредит и выделяет ему квартиру. Человек может сразу в нее заселяться, но, пока он полностью не рассчитается с кооперативом, квартира будет находиться в собственности ЖНК.

Региональный рынок недвижимости может успешно функционировать в долгосрочной перспективе только при сбалансированном развитии ипотечного кредитования и строительства.

Уровень развития ипотечного кредитования и структура строительства в городе и на селе существенно отличается, что отражается отрицательным образом на становлении высокоэффективных отношений в системе «город-село» и экономических связей региона в целом.

Глава 3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Удмуртской Республике

3.1. Проблемы развития ипотечного кредитования

В процессе становления и развития ипотечного кредитования есть немало проблем, но среди них имеется ряд наиболее актуальных, требующих к себе самого серьезного внимания и неотложного решения. Это особенно видно по состоянию ипотечного кредитования в регионах, в частности - в Удмуртской Республике.

Рассмотрим основные факторы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования в АКБ «Ижкомбанк» (ОАО).

При долгосрочном ипотечном кредитовании исключительное значение для заемщика имеет установление оптимального режима процентных платежей, то есть схема погашения кредита. Для привлечения новых заемщиков и охвата тех клиентов, которые по тем или иным причинам не могут получить кредит по федеральной программе АИЖК, банк мог бы разработать и предложить новые ипотечные продукты, например, ипотечный кредит для молодой семьи с меньшим первоначальным взносом, кредит с двухнедельным графиком аннуитетных платежей, с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП) или кредит с фиксированной выплатой основного долга.

Ввиду отсутствия предложения таких видов кредитов на ипотечном рынке Удмуртской республики, а также учитывая то, что они оказываются в том или ином аспекте выгоднее для заемщика, чем стандартные кредиты АИЖК, нам представляется, что новые ипотечные продукты будут пользоваться спросом у населения. В этом случае банк не сможет прорефинансировать эти кредиты в АИЖК, но он может назначить приемлемую для себя процентную ставку по ним с учетом того, что все сопутствующие риски будет нести он сам.

Согласно официальным данным, АИЖК в рамках своей программы планирует снизить ставку по ипотечным кредитам к 2010г. до 8%. Данный фактор стимулирует многих заемщиков брать ипотеку сегодня даже под 12%. Для решения этой проблемы АИЖК предлагает тем заемщикам, которые несколько лет назад брали ипотечный кредит под 16%, 15% или 14%, перекредитование под ту процентную ставку, под которую они попали бы по сегодняшним условиям федеральной программы. И АКБ «Ижкомбанк», начиная с 2006 г. уже начал проводить такие процедуры для своих заемщиков. Таким образом, в целях расширения ипотечного спроса необходимо довести эту информацию посредством СМИ, проведения встреч, семинаров и конференций до максимального количества человек.

Решиться заемщику на ипотеку мешает также тот фактор, что, взяв ипотечный кредит на квартиру на 20 или 30 лет, они оказываются «привязанными» к ней и в течение всего срока погашения кредита не могут эту квартиру без разрешения банка ни продать, ни подарить. В связи с этим, банку предлагается отработать схемы, при которых у заемщика появится возможность продажи заложенной по ипотеке квартиры с кредитным остатком, то есть перенос залога с одного заемщика на другого. Некоторые разработки касательно этой проблемы банком уже ведутся.

Увеличить кредитный спрос на ипотеку можно также с помощью выхода на новые рынки: с 2005г. АКБ «Ижкомбанк» начал осуществлять кредитование в городах Удмуртской республики: Глазов, Воткинск, Сарапул, Можга. В малых городах и селах УР большим спросом пользуется кредитование малоэтажной индивидуальной застройки. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию не запрещает банкам кредитовать заемщиков и из других республик, областей: в настоящее время АКБ «Ижкомбанк» предлагает кредиты не только жителям Удмуртской республики, но и Татарстана, Пермского края. В этом направлении банку необходимо продолжать развитие и осуществлять поиск новых перспективных рынков.

Как показал проведенный анализ структуры доходов банка от операций с ипотечным жилищным кредитованием, наибольший удельный вес здесь занимает комиссия банка за формирование кредитного дела и андеррайтинг заемщика. Она составляет 2,5% от стоимости приобретаемой квартиры, в то время как в «Мобилбанке» эта комиссия дифференцирована в зависимости от стоимости квартиры от 0,8 до 2% (чем дороже квартира, тем меньше комиссия), в «Газпромбанке» она не превышает 2%. В этом отношении у «Мобил-банка» и «Газпромбанка» явное преимущество перед АКБ Ижкомбанк». Этот момент становится все более актуальным в связи с тем, что цены на квартиры в долгосрочном периоде повышаются. Следовательно, накладные расходы при оформлении ипотечной сделки для заемщика играют весьма важную роль. Целесообразным видится снижение комиссии банка хотя бы до 2%.

Как показали расчеты, существующая в настоящее время стратегия по удержанию выданного ипотечного кредита на балансе банка в течение 1-2 мес. наиболее прибыльная. Чем выше оборачиваемость кредитных средств, тем большую рентабельность получает банк от выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов. Мы считаем целесообразным рекомендовать АКБ «Ижкомбанк» придерживаться в дальнейшем избранной стратегии.

В наибольшей мере сдерживает развитие ипотеки нехватка “длинных” дешевых денег. Среди основных причин -- неразвитость системы кредитов, несовершенство судебных процедур, высокий уровень риска в этой сфере и ее недостаточная рентабельность. Для ипотечного кредитования банки в основном применяют вклады населения, депозиты предприятий и организаций и собственные средства. Их используют более 90 процентов крупных (с капиталом более 30 миллионов евро) кредитных организаций. К сожалению, банки редко берут для этого займы или размещают облигационные займы. К таким формам прибегают исключительно средние финансовые структуры с капиталом от 5 до 30 миллионов евро. Это значит, что российский рынок долговых ценных бумаг не обеспечивает приемлемых условий для работы с ипотечными операциями и по срокам, и по ставкам.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9