Необходимо отметить, что при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. Жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация. Обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц при условии, что жилой дом или квартира были заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных на приобретение или строительство, капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение. Освобождение жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном законодательством.
Жилое помещение, приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»Федеральный закон «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20.08.2004г. № 117-ФЗ (ред. от 30.12.2008г.) // Собрание законодательства РФ. - 2004. - № 34. - Ст. 3532; 2008. - № 30. - ч.1. - Ст. 3616; 2009. - № 1. - Ст. 4., считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом или квартиру. В случае использования кредитных средств банка или иной кредитной организации оно считается находящимся в залоге у соответствующего кредитора и у РФ в лице Министерства Обороны. При этом закладная не выдается. В случае нахождения в залоге жилого помещения одновременно у соответствующего кредитора и у РФ требования указанного кредитора удовлетворяются преимущественно перед требованиями РФ.
Следует помнить, что обращение взыскания на жилое помещение происходит по решению суда либо на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. Реализация заложенного жилого помещения происходит путем его продажи с публичных торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса. Нотариальное удостоверение соглашения об обращении взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке может быть совершено любым нотариусом в соответствии со ст. 40 Основ законодательства РФ о нотариате № 4462-1 от 11 февраля 1993г. (ред. от 30.06.2006г.)Основы законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993г. № 4462-1 (ред.от 30.06.2006г.) // Ведомости съезда народных депутатов РФ и ВС РФ. 1993. - № 10. - Ст. 357; Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 53 (ч.1). - Ст. 5020; 2002. - № 52 (ч.1). - 5132; 2003. - № 50. - ст. 4855, № 52 (ч.1). - Ст. 5038; 2004. - № 27. - Ст. 2711, № 35. - Ст. 3607, № 45. - Ст. 4377; 2005. - № 27. - Ст. 2717; 2006. - № 27. - Ст. 2881. .
Применительно к ипотеке жилого помещения запрет на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество может иметь место в случае, если разрешение на заключение ипотечного договора давал орган опеки и попечительства или кто-либо из сособственников заложенного жилого помещения не дает согласия на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имуществоКарпухин Д.В. Ипотечный договор жилого помещения в контексте правоприменительной деятельности судов // Жилищное право. - 2009. - № 1. - С. 58. .
Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом факторов:
1) ограниченным платежеспособным спросом населения;
2) низкими объемами и невысоким качеством нового жилищного строительства в субъектах Российской Федерации, что обусловливает недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья;
3) неразвитостью инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства;
4) психологическими факторами, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг;
5) большим количеством административных барьеров;
6) большим количеством субсидий в этой сфере, их слабой адресностью;
7) высокими процентными ставками;
8) непрозрачными источниками доходов граждан;
9) неразвитостью организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки.
Необходимость жилищного ипотечного кредитования очень ощутимо в настоящее время, когда значительно сократилось государственное финансирование жилищного строительства. Среди способов обеспечения исполнения обязательств ипотека, основанная на рыночных принципах, на современном этапе признана приоритетной в осуществлении жилищной программы в РоссииПашов Д.Б. Становление ипотечного кредитования на российском рынке жилья // Жилищное право. - 2006. - № 6. - С. 58. . Массовый характер развитие ипотечного жилищного кредитования приняло после принятия Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Следующим этапом развития системы ипотечного жилищного кредитования явилось принятие в 2003 г. Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» Федеральный закон РФ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003г. № 152-ФЗ (ред. от 27.07.2006г.) // СЗ РФ. - 2003. - № 46. - Ч. 2. - Ст. 4448; 2006. - № 31. - Ч. 1. - Ст. 3440. . Наличие указанного Закона является необходимым для нормального развития и функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования и привлечения «длинных» денег в сферу ипотечного кредитования за счет рефинансирования ипотечных кредитовЛиванская Е.В. Развитие института ипотечного жилищного кредитования в РФ в аспекте приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» // Гражданское право. - 2007. - № 2. - С. 46..
В федеральную целевую программу Постановлением Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2005 г. № 865 «О дополнительных мерах по реализации Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы» Постановление Правительства РФ от 31.12.2005 г. № 865 (изм. от 08.08.2007г.) «О дополнительных мерах по реализации Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы» // СЗ РФ. - 2006. - № 6. - Ст. 694. были внесены соответствующие изменения, которые привели к модернизации подпрограмм Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы.
Для настоящей работы наиболее значимым является направление Национального проекта - «Повышение доступности жилья», а именно подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» Постановление Правительства РФ «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы» от 17.09.2001г. Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» (ред. от 07.11.2008г.) // СЗ РФ. - 2001. - № 39. - Ст.3770; 2008. - № 47. - Ст. 5481., непосредственно связанная с развитием унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России и тем самым влияющая на увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования. В свою очередь, целью направления «Увеличение объемов жилищного кредитования» является формирование условий для увеличения предоставления долгосрочных ипотечных кредитов населению на базе развития системы рефинансирования ипотечных кредитов. Следует отметить, что с указанным направлением тесным образом связано еще одно направление Национального проекта - «Увеличение объемов жилищного строительства». Связь этих двух составляющих Национального проекта выражается в том, что увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования возможно только при соответствующем предложении на рынке жилья, а обеспечение необходимого уровня предложения на рынке жилья связано с реализацией направления «Увеличение объемов жилищного строительства» и соответствующей подпрограммой ФЦП «Жилище» - «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» Постановление Правительства РФ «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы» от 17.09.2001г. Подпрограмма «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства (ред. от 07.11.2008г.) // СЗ РФ. - 2001. - № 39. - Ст. 3770; 2008. - № 47. - Ст. 5481..
В целом можно отметить, что основные механизмы реализации приоритетных направлений Национального проекта в настоящее время сформированы. Тем не менее на уровне Правительства Российской Федерации принимаются меры, направленные на совершенствование организационно-правовых механизмов реализации мероприятий Национального проекта. В связи с этим на уровне Правительства РФ 17 ноября 2008г. были приняты два распоряжения: № 1662-р «О концепции долгосрочного социально-экономического развития РФ на период до 2020г.»Распоряжение Правительства от 17.11.2008г. № 1662-р «О концепции долгосрочного социально-экономического развития РФ на период до 2020г.» // Собрание законодательства РФ. - 2008. - № 47. - Ст. 5489. , где в качестве приоритетных задач поставлены обеспечение повышения доступности жилья с помощью жилищной ипотеки, земельной ипотеки, развитие рынка ипотечных ценных бумаг, повышение доступности ипотечных кредитов для граждан, снижение и эффективное распределение рисков кредитования между всеми участниками рынка и № 1663-р «Об основных направлениях деятельности Правительства РФ на период до 1212г.»Распоряжение Правительства от 17.11.2008г. № 1663-р «Об основных направлениях деятельности Правительства РФ на период до 1212г.» // Собрание законодательства РФ. - 2008. - № 48. - Ст. 5639., где говорится, что государство продолжит поддержку ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» для завершения формирования устойчивого рынка ипотеки в регионах Российской Федерации, создания механизмов страхования рисков по ипотечным кредитам и ипотечным ценным бумагам.
В конце декабря 2008 года был принят Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости) и отдельные законодательные акты РФ»Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты РФ» № 264-ФЗ от 22.12.2008г. // СЗ РФ. - 2009. - № 1. - Ст. 10.. Принятие этого закона должно привести к развитию рефинансирования ипотечных кредитов, так как раньше для передачи закладных требовалась передаточная надпись. С большими пулами закладных так работать было неудобно, а для выпуска облигаций с ипотечным покрытием требовались именно большие пулы Новоселова Н. Обзор жилищного законодательства // Жилищное право. - 2009. - № 2. - С. 7.. Теперь процедура упрощена: закладные будут храниться в специальных депозитариях, которые откроют владельцам бумаг специальные счета. Права на такие закладные в таком случае удостоверяются специальными выписками по счетам.
Одним из участников рынка ипотеки в России является Международная ассоциация ипотечных фондов - некоммерческая саморегулируемая организация, учредителями которой являются более 60 отраслевых, региональных и муниципальных фондов из 40 регионов России, находящихся в 7 Федеральных округах, а также фонды Белоруссии, Украины и Киргизии. Членами Ассоциации являются также региональные ипотечные агентства и корпорации, а также строительно-сберегательные кассыУказ Президента РФ от 24.12.1993г. № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» // Собрание актов Президента и Правительства РФ. - 1993. - № 52. - Ст. 5132.. МАИФ впервые ввела понятие социальной и коммерческой ипотеки, как взаимодополняющие системы, предназначенные для различных групп населения, различающихся по жилищным условиям и семейному доходу. Фондами - членами МАИФ впервые в послереволюционной России проведена и зарегистрирована в ФКЦБ эмиссия ценных бумаг, обеспеченных закладными Пашов Д.Б. Становление ипотечного кредитования на российском рынке жилья // Жилищное право. - 2006. - № 6. - С. 61..
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
