фізичні характеристики ділянки;
фінансова обгрунтованість проекту використовування
Поліпшення, що проводяться для створення ділянки, підрозділяються на зовнішні і внутрішні. До зовнішніх поліпшень відносять пристрій вулиць, тротуарів, дренажних і інженерних мереж. До внутрішніх поліпшень відносять планування, озеленення, асфальтування, пристрій випусків для підключення інженерних мереж, комунікацій зв'язку і т.д. При оцінці слід особливо відзначити склад прав власності на земельну ділянку (право оренди, сумісне користування, повні права і т.д.) При визначенні заставної вартості нерухомого майна, рекомендується вимагати у Позичальника оцінний акт на землю, виконаний місцевим уповноваженим органом (управлінням земельних ресурсів грошову нормативну оцінку). Розрізняють нормативну і ринкову вартість земельної ділянки. При оформленні землі в іпотеку згідно чинного законодавства України у обов'язковому порядку потрібна грошова експертна оцінка, проведена незалежним оцінювачем, що має відповідний сертифікат на проведення таких видів оцінки.
У зв'язку з цим, при визначенні заставної вартості нерухомого майна, співробітникам Банку рекомендується запитати у Позичальника оцінний акт на землю, виконаний місцевим уповноваженим органом і звіт про оцінку, підготовлений незалежним оцінювачем.
На практиці для визначення реальної вартості земельної ділянки можливе застосування методу порівняння продажів, який заснований на зіставленні і аналізі даних про продажі аналогічних ділянок. Цей метод застосовують в основному для оцінки незабудованих земельних ділянок, або зайнятих недорогими і невеликими спорудами.
Розрахунки виконуються в наступній послідовності:
Виробляється вибір аналогічних ділянок (3-5), ціну продажу яких ділять на площу. Одержані ціни 1 кв.м. (або 1 га) беруть як початкові значення вартості.
1. Потім вносяться поправки по ряду чинників з урахуванням відмінностей між оцінюваним і аналогічними ділянками. Рекомендується визначати і вносити поправки в такій послідовності чинників: особливі умови продажу, ринкові умови продажу, місцезнаходження, фізичні характеристики. Поправки по кожному з перерахованих чинників беруться в межах від 5%-30 %.
2. Розраховуються вартості 1 кв.м. аналогічних ділянок з урахуванням коректувань. З одержаних величин вибирають мінімальне значення, або підсумкову вартість визначають як середньоарифметичне.
3. Виробляють розрахунок вартості оцінюваної ділянки. Для цього вартість 1-го кв.м. умножається на площу ділянки.
Методика оцінки орних земель на основі прибуткового підходу.
Для орних земель критерію їх вартості приймається як середня врожайність за останні п'ять років.
Початкові показники для оцінки орних земель:
Фактична врожайність.
Нормативна врожайність.
Фактична рентабельність.
Нормативна рентабельність.
Ринкова вартість сільськогосподарської продукції.
Прибутковий метод із застосуванням фактичних середніх параметрів:
Формула розрахунку:
ВПн =Ун. Ф.Cp.
Де, ВПн- вартість валової продукції з 1 га, ц /га;
Ун. Ф.Cp.- фактична середня врожайність ц/га;
Ц- ринкова вартість одиниці продукції, гривень (доларів США).
Пн = ( ВПн * R)/(1+R)
Де, Пн- прибуток, гривень (доларів США);
R - ринкова рентабельність, в частках одиниці (за наявності інформації визначається як встановлене або середнє значення для галузі, у разі відсутності інформації визначається як розрахункова величина при якій вкладення в галузь стають привабливими для інвестора).
Цсн= Пн/К
Де, Цсн -стоїмость 1 га орних земель;
До - ринкова ставка капіталізації (визначається для ефективного власника методом кумулятивної побудови, беруться до уваги специфічні ризики галузі).
Оцінка на базі прибуткового підходу з урахуванням ренти.
Розглядається випадок надання власником орних земель в оренду. Дисконтуються суми ренти за 1 га на термін оренди.
Експлуатаційні витрати несе орендар.
Витрати по податках несе орендодавець.
Оцінка вартості підприємства, як майнового комплексу (сукупності рухомого і нерухомого майна майнового комплексу).
Методи, вживані для оцінки підприємства в цілому, спираються на описані вище підходи: прибутковий, порівняльний, витратний. Найбільш поширений для оцінки діючих рентабельних підприємств метод капіталізації доходу, який реалізується декількома етапами:
1 етап. Аналізуються валові доходи, і складається їх прогноз. Динаміку валових доходів одержують на основі аналізу виробничих потужностей, об'ємів виробництва, цін на продукцію, що випускається. При цьому враховують темп зростання підприємства, економіки в регіоні і в країні в цілому, можливі кроки з боку конкурентів і інші чинники.
2 етап. Аналізується і складається прогноз динаміки і витрат виробництва. В ході аналізу вивчаються тенденції і зв'язки між показниками, визначається співвідношення між постійними і змінними витратами, оцінюються інфляційні індекси для різних видів витрат, встановлюються нехарактерні види доходів і витрат, аналізуються середні норми зносу основних засобів.
3 етап. Аналізується і складається прогноз інвестицій. Аналіз інвестицій, що проводиться, включає три компоненти:інвестиції до основних фондів,рівень і динаміка власних оборотних коштів,зміна залишку довгострокової заборгованості по роках прогнозного періоду.
4 етап. При оцінці майнового комплексу на основі прибуткового підходу:
4.1. Методом капіталізації доходів розраховується середнє значення щорічного грошового потоку. Визначається коефіцієнт капіталізації. Розраховується вартість підприємства. По формулі:
З = ЧОД/КК,
де:
З - поточна вартість об'єкту;
ЧОД - чистий операційний дохід від експлуатації об'єкту;
До - коефіцієнт капіталізації.
4.2. Методом дисконтування майбутніх грошових потоків розраховуються грошові потоки за пост прогнозний період, потім визначається коефіцієнт дисконтування, визначається вартість основних засобів грошових потоків на кінець, що беруть участь в отриманні, пост прогнозного періоду, потім по формулах, приведених нижче, визначається вартість майнового комплексу.
, або
n 1- (1 + r)
V = P х --------------,
r
P - чистий прибуток за рік експлуатації;
r - ставка дисконту;
n - кількість років експлуатації;
V - поточна вартість оцінюваного об'єкту.
Або по формулі:
Р э Р Р n Sn
V = + + … + +
(1+r) (1+r)2 (1+r) n (1+r) n
де, P 1, Р 2, Р n - чистий прибуток за рік (період) експлуатації;
n - кількість років (періодів) експлуатації;
Sn - майбутня вартість об'єкту оцінки після закінчення n - го періоду;
Примітки:
Величина приросту виробничих потужностей визначається виходячи з консультацій з керівництвом компанії, вивчення наявних бізнес-планів, планів розвитку підприємства, проектно-кошторисної документації по модернізації виробництва, технічного переозброєння, розширення і реконструкції під-ва.
Очікуваний приріст виробництва продукції визначається виходячи з консультацій з керівництвом підприємства, ретроспективних і перспективних тенденцій розвитку галузі.
Оцінка щорічного зростання цін на продукцію грунтується на макроекономічних і галузевих дослідженнях, а також на даних про зростання цін в минулі роки і очікуваннях керівництва підприємства.
Для оцінки виробничих витрат звичайно використовуються або дані за останній рік, або усереднена величина за декілька років, або скоректована величина, одержана на основі консультацій з керівництвом компанії. Майбутні витрати повинні виключати нехарактерні витрати минулих періодів.
Оцінка зносу, що нараховується, грунтується на: а) аналізі активів; би) величині приросту основних засобів.
Необхідний оборотний капітал в процентному численні розраховується виходячи з величини тієї виручки від реалізації, яка прямує на інвестування в оборотний капітал. Він грунтується на аналізі потреби підприємства в оборотному капіталі за минулі роки. У міру зростання підприємства деяка частина його грошового потоку повинна прямувати на фінансування закупівель ТМЦ. Ця величина називається потребою підприємства в оборотному капіталі і розраховується шляхом твору суми виручки від реалізації за минулий рік і суми необхідного оборотного капіталу в процентному відношенні.
Нижче приводиться один з можливих розрахунків вартості підприємства, як майнового комплексу.
Алгоритм оцінки бізнесу клієнта.
Даний розрахунок необхідно виробляти у випадках:
якщо в заставу пропонується цілісний майновий комплекс або контрольний пакет акцій підприємства (пакет акцій припускаючий повний контроль над підприємством).
Після проведення аналізу доходів, витрат, визначення грошових потоків, розрахунок вартості майнового комплексу виробляється в 3 етапи:
розрахунок вартості методом дисконтування грошових потоків;
розрахунок вільних власних засобів підприємства ;
коректування вартості підприємства на суму вільних власних засобів.
Етап 1. Виробляється розрахунок вартості об'єкту методом дисконтування грошових потоків по формулі:
-n 1- (1 + r)
V = P * --------------,
де V - вартість об'єкту оцінки;
r - ставка дисконту.
Етап 2. Розрахунок вільних власних засобів підприємства.
Для розрахунку вільних власних засобів:
з балансу підприємства виключаються власні засоби;
з балансу підприємства виключаються взаємні заборгованості.
Ставка дисконту, вживана до вартості активів, залежить від ліквідності кожного активу:
враховується час, який необхідний для перетворення активу в грошові кошти;
враховуються можливі втрати при швидкому перетворенні активу в грошові кошти;
орієнтовні ставки дисконту:
ліквідні активи - 0-40%;
малоліквідні активи - 40-70%;
неліквідні активи - 70-100%.
Ставка дисконту, вживана до вартості зобов'язань:
за всіма зобов'язаннями - 0%;
виключенням можуть бути довгострокові зобов'язання (терміном більше 5 років) або зобов'язання перед засновниками підприємства, які можна прирівняти до власного капіталу. До даних зобов'язань може бути застосований дисконт від 0% до 100%.
Сума вільних власних коштів (А) визначається як різниця між ринковою вартістю активів (активи з урахуванням дисконту) і чистими зобов'язаннями (зобов'язання з урахуванням дисконту). В результаті підприємство може мати дефіцит або профіцит вільних власних засобів.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
