Вартість - це розрахункова величина грошових коштів, за яку майно повинне переходити від продавця до покупця в результаті операції.

Ціна - це грошова сума, заплачена за одиницю майна, за наявності факту операції, що відбулася.

Теоретичним фундаментом процесу оцінки є єдиний набір оцінних принципів. Найприйнятнішими для експертної оцінки є принципи, засновані на представленнях користувача, що включають корисність, заміщення, попит і пропозицію, внесок, очікування, розумну обережність, принцип найефективнішого використовування.

Корисність. Майно володіє вартістю тільки в тому випадку, якщо воно корисне якому-небудь потенційному власнику і може бути потрібне для реалізації певної економічної функції. У випадку з приносячою дохід власністю задоволення потреб користувача може бути виражене у вигляді потоку доходів. Наприклад, скільки б одна людина платила іншому, якби даний об'єкт був орендований.

Заміщення. Даний принцип свідчить, що максимальна вартість власності визначається якнайменшою ціною або вартістю, по якій може бути придбана інша власність з еквівалентною корисністю.

Попит і пропозиція. Даний принцип передбачає встановлення поточної вартості об'єкту оцінки на підставі попиту і пропозиції на аналогічне майно.

Внесок. Передбачає облік впливу на вартість об'єкту оцінки таких чинників, як працю, управління, капітал і землю, вплив яких пропорційний їх вкладенню в загальний дохід.

Очікування. Це встановлення поточної вартості доходів або інших вигод, які можуть бути одержані в майбутньому від володіння власністю.

Розумна обережність. Даний принцип властивий будь-якому покупцю майна, що придбавається з метою отримання прибули. Чинники, що визначають цей принцип, відносяться в більшій мірі до категорії інтуїтивних чинників, визначуваних сезонним характером бізнесу, нестабільністю політичних ситуацій і т.п.

Принцип найефективнішого використовування. Даний принцип полягає у тому, що найефективніше використовування об'єкту оцінки зв'язує воєдино внутрішні характеристики і зовнішні дії на вартість. Наприклад, недоцільно використовувати торгові площі з проведеною сучасною обробкою, розташовані в центрі міста з достатніми купівельними потоками як складські приміщення для зберігання ТМЦ.

Вартість предмету застави може бути визначена на основі одного або декількох методів оцінок. У практиці оцінки застави використовують три основні методи - ринкові (аналоговий), прибуткові, витратні.

Ринковий підхід до оцінки.

Ринковий підхід до оцінки заснований на порівнянні продажів, за наявності достатньої кількості інформації про недавні операції купівлі-продажу. Даний підхід застосовний до розвинених секторів ринку.

Область застосування оцінки на основі ринкового підходу - оцінка транспортних засобів, товарно-матеріальних цінностей, устаткування, будівель житлово-цивільного призначення (квартири, житлові будинки, приміщення офісів, магазини), цінних паперів, що мають вторинний ринок.

У разі наявних даних про досконалі операції на ринку може застосовуватися ринковий підхід до інших видів майна.

Прибутковий підхід до оцінки.

Оцінка по доходу заснована на тому принципі, що тільки приносячі доходи підприємства мають вартість. Використовуючи термін «доходи від експлуатації підприємства», мається на увазі, наступні види доходу, які можуть бути використані в оцінці:

§ чистий операційний дохід - категорія доходів, що відноситься до нерухомості, що здається в оренду відкоректованих на розрахункову величину податкових платежів;

§ чистий прибуток - дохід, що залишається у розпорядженні підприємства після відшкодувань витрат, сплати податків, штрафних санкцій, платежів за позикові засоби.

Для того, щоб визначити, чи відноситься об'єкт оцінки до прибуткових об'єктів чи ні, необхідно брати до уваги наступне:

· які-небудь фізичні характеристики об'єкту не зараховують його до розряду прибуткових об'єктів;

· потенційна здатність приносити дохід також сама по собі не указує на приналежність об'єкту оцінки до прибуткових;

· головним чинником віднесення об'єкту оцінки до прибуткових, є мотиви його придбання, а також поточний спосіб його використовування.

При визначенні заставної вартості майна, що приносить дохід, використовуються різні методи. При цьому найбільш прийнятні: метод прямої капіталізації доходів і метод непрямої капіталізації доходів (дисконтування грошових потоків).

Метод прямої капіталізації доходів полягає в розрахунку поточної вартості майбутніх доходів, одержаних від використовування об'єкту за допомогою коефіцієнта капіталізації. Коефіцієнт капіталізації це параметр, що перетворює чистий дохід у вартість об'єкту.

Застосовується у тому випадку, коли є:

достатньо надійні дані, щоб розумно оцінити нормальний грошовий потік;

очікується, що поточні грошові потоки приблизно будуть рівні майбутнім;

грошові потоки - достатньо значні позитивні величини;

очікувані темпи зростання грошового потоку незначні і передбачені.

Область застосування методу прямої капіталізації доходів для оцінки заставного майна - оцінка діючих рентабельних підприємств, об'єктів нерухомості, що приносять дохід - від оренди (офіси, магазини, склади, устаткування і т.п.).

Метод непрямої капіталізації доходів (дисконтування грошових потоків) припускає перетворення за певними правилами очікуваних майбутніх доходів в поточну вартість оцінюваного об'єкту.

Застосовується у тому випадку, коли є:

достатньо надійні дані, щоб розумно оцінити нормальний грошовий потік;

очікується, що майбутні рівні грошових потоків істотно відрізнятимуться від поточних;

прогнозовані грошові потоки є позитивними величинами для більшості прогнозних років.

Область застосування методу непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових потоків) для оцінки заставного майна - оцінка нових діючих рентабельних підприємств; підприємств, по яких проведена модернізація, реконструкція і розширення виробництва.

Витратний підхід до оцінки.

Витратний підхід до оцінки, який іноді називають підходом, що підсумовує, заснований на оцінці поточної відновної вартості поліпшень (створень), аналогічних об'єкту, з урахуванням зовнішнього зносу, фізичного стану і функціональної придатності.

Оцінка по витратному підходу грунтується на визначенні можливих витрат пов'язаних із створенням аналогічних об'єктів (при оцінці нерухомості у тому числі і витрат на придбання землі або отримання права землекористування) в осяжному майбутньому і за прогнозованих умов створення (для нерухомості - нормальному ходу будівництва). Дана вартість коректується у бік збільшення на середній розмір підприємницького доходу підрядчика по створенню об'єкту аналога і зменшується на суму зносу розрахованого по об'єкту, по якому виробляється оцінка.

У основі витратного підходу лежить визначення дійсної вартості об'єкту:

Дійсною вартістю - є його відновна вартість з урахуванням фізичного і інших видів зносу, а також групи коректуючих коефіцієнтів, що відображають вплив на вартість основних зовнішніх чинників.

Відновною вартістю - рахуємо первинну вартість без урахування його зносу, визначену в цінах, діючих на момент обстеження.

Вартість заміщення - один з видів відновної вартості, припускаючий розрахунок вартості нового об'єкту по конструктивних і експлуатаційних характеристиках замінюючого (заміщаючого) оцінюваний об'єкт.

При використовуванні витратного підходу до оцінки, одним з важливих етапів при розрахунку дійсної вартості, є необхідність правильно визначити фізичний знос, функціональний знос, зовнішній (економічний) знос, що є на момент оцінки, а також і майбутній, при наданні цього майна в забезпечення середньострокових і довгострокових кредитів.

Фізичний знос - це втрата первинних технико-эксплуатационных якостей конструкціями, елементами об'єкту, і об'єкту в цілому в результаті дії природно-кліматичних чинників і чинників життєдіяльності людини.

Функціональний знос або функціональне застарівання виникає у зв'язку з невідповідністю майна сучасним вимогам: по плануванню, технічному оснащенню, дизайну і т.д.

Зовнішній знос (економічний) - це зниження вартості об'єкту унаслідок негативної зміни його зовнішнього середовища, обумовленої економічними, політичними або іншими чинниками. Причинами зовнішнього зносу є: загальний занепад району, в якому знаходиться об'єкт; дії уряду або місцевої адміністрації у області оподаткування, інші зміни на ринку зайнятості, відпочинку, освіти і т.д.

На момент оцінки предмет застави вже може бути і функціональний, фізичний, і економічний знос. При середньостроковому і довгостроковому кредитуванні повинен враховуватися і майбутній знос за період дії договору Застави.

Оцінка будівель і споруд спеціального призначення, спеціалізованих машин і устаткування здійснюється в основному на основі витратного підходу, оскільки ринкових даних про операції купівлі-продажу недостатньо и/или вони недостовірні. До таких об'єктів відносяться будівлі спеціального призначення, спеціалізовані машини і устаткування, якщо відсутні ринкові дані. (Мається на увазі, що крім типової нерухомості, стандартних машин, устаткування оцінювачу іноді доводиться мати справу з деякими установками, будівлями і спорудами, передавальними пристроями спеціальної конструкції, набором машин і устаткування в різних галузях промисловості, зокрема при виробництві пластмас, цементу, гірничодобувної промисловості і т.п.., які є спеціалізованими, і використовується тільки відповідно до проектного призначення.)

Такі основні засоби доцільно оцінювати витратним методом.

Унікальна нерухомість, нерухомість первинного ринку також оцінюється по витратному методу.

Область застосування витратного підходу при оцінці заставного майна оцінка нерухомості первинного ринку, унікальних будівель і споруд, будівель і споруд спеціального призначення, спеціалізованих машин і устаткування, а також об'єктів проектного фінансування, одночасно, що приймаються в забезпечення.

12.ОЦІНЮВАННЯ ВАРТОСТІ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК,МАШИН І ОБЛАДНАННЯ

Визначення вартості земельної ділянки.

Основні підходи до визначення вартості земельної ділянки - нормативний, аналіз продажів і прибутковий.

Оцінка вартості земельної ділянки на основі нормативного методу і аналізу продажів.

Вартість земельної ділянки завжди повинна розглядатися з погляду використовування його як вільного і доступного для якнайкращого і найефективнішого економічного використовування. Земля в першу чергу має право на дохід, приношуваний всією власністю. Вартість землі може бути рівна або навіть бути більше, ніж вся решта власності. При оцінці нерухомості вважається, що земля має вартість, тоді як поліпшення - це внесок у власність.

При покупці або вільної ділянки, або ділянки з поліпшеннями типовий покупець цікавиться, яким потенціалом підвищення вартості володіє даний об'єкт.

При аналізі розглядаються наступні чинники:

перспективність місцеположення;

стан попиту на передбачуваний тип нерухомості;

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11