Аналогичным образом решается вопрос о соотношении Закона "Об ипотеке", Гражданского кодекса и других правовых актов. Во втором абзаце этой же статьи указано, что они применяются в части, не противоречащей Закону "Об ипотеке".
Таким образом, правоприменитель сам должен решить вопрос о наличии противоречий между указанными правовыми актами, что создает определенные сложности на практике.
Правовой режим отдельных видов ипотеки неразрывно связан с другими федеральными законами и прежде всего с новым Земельным кодексом.
Следует отметить, что указанное положение комментируемого пункта противоречит правилу, содержащемуся в п. 2 ст. 3 ГК РФ, в соответствии с которым нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ.
П. 4 статьи 1 допускает возможность ограничения или вообще запрета ипотеки указанных в нем объектов недвижимости соответствующими федеральными законами. Нельзя не обратить внимания на его противоречие статье 334 ГК, в которой сказано, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества регулируется Законом об ипотеке. Никаких других ограничений указанной статьей не предусмотрено.
В статье 2 приводится примерный перечень договоров, обеспечиваемых ипотекой. Наиболее распространенным из них является кредитный договор. Общим признаком для всех этих договоров является то, что обеспечиваемое требование должно носить денежный характер. Это значит, что ипотекой не могут обеспечиваться обязательства по выполнению работ, оказанию услуг и т.д. Ипотекой может обеспечиваться исполнение и внедоговорных обязательств, в частности обязательства вследствие причинения вреда.
Первая часть статьи предоставляет возможность устанавливать в иных федеральных законах запрет на обеспечение исполнения обязательства залогом недвижимости, что вряд ли можно считать правомерным.
Ипотечное правоотношение (как и любое залоговое) является акцессорным (дополнительным), то есть может существовать, только пока существует обеспечиваемое (основное) обязательство. При этом прекращение ипотечного правоотношения не влечет прекращение основного правоотношения.
Договор об ипотеке может быть самостоятельным, то есть отдельным по отношению к договору, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство. Соответствующее положение об ипотеке в качестве средства обеспечения может также содержаться в основном договоре.
Основы регулирования бухгалтерского учета в Российской Федерации установлены Федеральным законом от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете Федеральный закон Российской Федерации от 21.11.1996 №129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (в ред. Федерального закона от 03.11.2006 №183-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 25.11.1996, №48, ст. 5369.". В соответствии со статьей 1 Закона объектами бухгалтерского учета являются имущество организаций, их обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организациями в процессе их деятельности.
Таким образом, законодательство Российской Федерации о бухгалтерском учете включает в себя, прежде всего Федеральный закон РФ от 21 ноября 1996 г. "О бухгалтерском учете" с последующими изменениями и дополнениями, а также принятые на его основе подзаконные акты и, в частности, Положение по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" (ПБУ), утвержденное Приказом Минфина РФ от 3 сентября 1997 г. N 65н, и Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденные Приказом Минфина РФ от 20 июля 1998 г. N 33н, Положение по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденное Приказом Минфина РФ от 29 июля 1998 г. N 34н.
Основополагающим принципом бухгалтерского учета является его обязательность для всех юридических лиц, независимо от их организационно-правовой формы и формы собственности, которые должны вести учет своего имущества, а также всех хозяйственных операций по установленным правилам. Бухгалтерский учет ведется с момента регистрации юридического лица и до его прекращения (реорганизации или ликвидации). Учету подлежат все виды имущества без каких-либо пропусков или изъятий. Осуществляется бухгалтерский учет с помощью метода двойной записи на взаимосвязанных счетах бухгалтерского учета. Суть этого метода состоит во взаимосвязанном отражении каждой совершенной операции на двух счетах бухгалтерского учета: дебете одного счета и кредита другого.
Требование, обеспечиваемое ипотекой, должно носить денежный характер и при этом условия об ипотеке могут быть включены непосредственно в договор, из которого возникает обеспеченное залогом обязательство. К примеру, в договоре банковского кредита указывается, что обеспечение своевременного возврата основной суммы долга и процентов по нему гарантируется ипотекой.
Требования, обеспеченные ипотекой, законодатель подразделил на основную сумму долга и дополнительные суммы, причитающиеся залогодержателю. Ипотека может обеспечивать выплату как всей суммы основного долга, так и ее части.
Законодатель установил особые правила для обеспеченных ипотекой требований, вытекающих из договора займа и кредитного договора. Эти правила заключаются в том, что ипотека обеспечивает не только сумму основного долга, но и проценты, причитающиеся за пользование кредитом или заемными средствами. Причем если для кредитного договора, который всегда является возмездным, никаких оговорок не сделано, то в отношении договора займа установлено, что речь идет только о тех договорах займа, которые заключены с условием выплаты процентов. Это обусловлено тем, что в соответствии с п. 3 ст. 809 ГК РФ договор займа может быть при определенных условиях беспроцентным.
Под упомянутой в п. 1 статьи 3 неустойкой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Под полным возмещением убытков понимается возмещение всех видов убытков, предусмотренных ст. 15 ГК. К ним, в частности, относятся расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Правила о процентах за пользование чужими денежными средствами в ГК РФ выглядят следующим образом. Во-первых, статья 395 ГК названа "Ответственность за неисполнение денежного обязательства" и помещена в главе 25 ГК "Ответственность за нарушение обязательств". Во-вторых, ответственность эта заключается в необходимости уплатить проценты на сумму денежных средств, причитающихся кредитору и находящихся у должника. В-третьих, непосредственным основанием для уплаты процентов является "пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица". В-четвертых, величина этих процентов определяется существующей в месте жительства (месте нахождения) кредитора "учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части" (в настоящее время такой учетной ставкой является ставка рефинансирования, то есть та ставка, по которой Центральный банк РФ выдает кредиты коммерческим банкам). В-пятых, суду предоставлено право удовлетворить требования кредитора исходя из ставки процента на день предъявления иска или вынесения решения. В-шестых, размер процентов может быть изменен соглашением сторон или законом. В-седьмых, уплата процентов не лишает кредитора права требовать возмещения понесенных убытков сверх суммы уплаченных процентов. И, наконец, в-восьмых, проценты взимаются по день уплаты суммы основных (чужих) средств кредитору, если более короткий срок не установлен законами, иными правовыми актами или договором.
Судебные издержки включают в себя государственную пошлину, расходы на адвокатов, а также суммы, подлежащие выплате за проведение экспертизы, услуги переводчиков и т.д. Иные издержки включают нотариальную пошлину за удостоверение соглашения об ипотеке.
Расходы по реализации заложенного имущества могут включать расходы по организации торгов, расходы на оповещение потенциальных участников торгов и расходы на охрану заложенного имущества в предпродажный период.
В пункте 2 статьи 3 частично воспроизводятся положения статьи 337 ГК, закрепившей, что, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, который оно имеет к моменту удовлетворения. Однако эта норма носит диспозитивный характер, и в договоре ипотеки стороны могут установить более ранний момент времени, на который определяется объем требований кредитора за счет стоимости заложенного имущества.
В пункте третьем говорится о тех случаях, когда в договоре ипотеки заранее оговаривается та твердая сумма, которая будет выплачена из стоимости заложенного имущества. Однако и в этом случае помимо этой твердой суммы будут возмещаться судебные издержки и иные издержки, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество, а также расходы по реализации заложенного имущества и дополнительные расходы залогодержателя (расходы на сохранение заложенного имущества, содержание, охрану, погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам).
Предметом договора об ипотеке является недвижимое имущество. К отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Однако не все земельные участки могут быть предметом ипотеки: в комментируемом пункте делается отсылка к ст. 63 Закона об ипотеке, исключившей ипотеку земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, не допускается ипотека в соответствии с указанной статьей части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
Особый объект ипотеки - предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ). Он представлен не отдельной вещью или их совокупностью, а включает, кроме того, связанные с его деятельностью права, требования и долги, некоторые исключительные права (на результаты интеллектуальной деятельности и товарные знаки). В целом предприятие в этом качестве рассматривается как объект недвижимости.
В комментируемом пункте говорится о том, что предметом ипотеки могут быть как жилые помещения (жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир), так и помещения, предназначенные для временного, а не постоянного нахождения (дачи, садовые домики и т.д.). Однако ипотека жилых помещений осуществляется по особым правилам. Сюда же относятся и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах).
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15
