Действующее законодательство не содержит легального разграничения между зданиями и сооружениями. Однако обычно понимается, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, тогда как в сооружениях люди находятся временно и используются они для технических целей. В комментируемом пункте подчеркивается, что здания и сооружения могут быть предметом ипотеки только с соблюдением правил статьи 69 Закона об ипотеке, установившей, что ипотека зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Правила Закона об ипотеке должны применяться и к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества (в настоящее время объекты незавершенного строительства прямо признаны законодательством недвижимым имуществом), которое возводится на земельном участке, отведенном на строительство в установленном законодательством РФ порядке. Последнее означает, что земельный участок предоставлялся с целью строительства и что были получены все необходимые разрешения на строительство со стороны соответствующих государственных органов. Это положение, в частности, делает возможным обеспечение кредитных договоров, заключаемых в целях финансирования строительства каких-либо объектов путем передачи в ипотеку указанных объектов, а также договоров банковской ссуды под индивидуальное жилищное строительство.
Следует обратить внимание на слова "в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации". Известно, что земельные участки могут отводиться необязательно для строительства (например, для сельскохозяйственного производства). Поэтому если владелец такого участка начнет на нем строительство, что будет нарушением законодательства, то заложить объект незавершенного строительства будет невозможно.
Применение правил Закона об ипотеке к незавершенному строительству ограничено ст. 69 указанного Закона, установившей, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю прав аренды этого участка или его соответствующей части.
Вещи, в том числе недвижимые, могут классифицироваться на главную вещь и принадлежность. Суть этого деления состоит в том, что общее хозяйственное назначение двух или нескольких вещей может связывать их таким образом, что значимость каждой является неодинаковой: одна является зависимой от другой и не может существовать самостоятельно, тогда как другая имеет самостоятельное значение. Вещи, между которыми существует подобного рода связь, называются главной вещью и принадлежностью.
Юридическое значение такого деления состоит в том, что по общему правилу принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ). Указанное правило распространяется и на ипотеку, когда вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями. Так, при залоге жилого дома, расположенного на определенном земельном участке, считаются заложенными также вспомогательные помещения, расположенные на этом земельном участке (гаражи, сараи и т.д.).
В пункте 4 статьи 3 говорится о классификации недвижимых вещей на делимые и неделимые. По признаку делимости вещи делятся на делимые (те, которые поддаются делению в натуре на отдельные части без ущерба для их назначения) и неделимые, которые в результате деления уже не могут служить по первоначальному назначению. Юридическое значение этой классификации состоит в том, что часть неделимого недвижимого имущества по общему правилу не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Следует отметить, что отдельные разновидности недвижимых вещей могут быть как делимыми, как и неделимыми. Например, жилое помещение по общему правилу является неделимым, однако при определенных условиях оно может быть разделено (например, если возможно обеспечить отдельный вход в жилое помещение).
В п. 4 комментируемой статьи установлено общее правило, согласно которому часть неделимой вещи не может быть предметом ипотеки.
5. Предметом договора ипотеки могут быть не только вещи, но и имущественные права, в частности право аренды недвижимого имущества. Отдельные изъятия могут устанавливаться федеральными законами, однако до настоящего времени таких изъятий не установлено. Примером противоречия договора аренды недвижимости существу арендных отношений могла бы служить ситуация, когда в качестве залогодержателя выступил бы собственник арендованного имущества.
1.3 Законодательно-правовое регулирование ипотечного кредитования
Полноценное развитие системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в современной России нуждается в эффективных стимулирующих средствах. Сказанное относится как к правовым, так и к экономическим стимуляторам. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации Постановление Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 №28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (в ред. Постановления Правительства от 08.05.2002 №302) // Собрание законодательства РФ, 17.01.2000, №3, ст. 278." определило ряд важнейших направлений, по которым должна проводиться работа в данной сфере. Среди других приоритетов в развитии системы было названо налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов. Необходимо отметить, что именно налоговое регулирование наиболее полно сочетает в себе правовые и экономические рычаги воздействия на ипотечное жилищное кредитование.
Как известно, сегодняшний Налоговый кодекс РФ (часть вторая) действует в редакции Федерального закона N 75-ФЗ от 19 мая 2007 г Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 №117-ФЗ (в ред. Федерального закона от 16.05.2007 №75-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 07.08.2000, №32, ст. 3340..
Ранее пунктом 1 статьи 220 НК РФ были установлены следующие имущественные налоговые вычеты:
- в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее пяти лет, но не превышающих в целом 1000000 рублей... При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика пять лет и более... в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества...;
- в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.
Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 1 млн. руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.
Таким образом, данная статья НК РФ была сформулирована ФЗ N 110-ФЗ от 7 июля 2003 г Федеральный закон Российской Федерации от 07.07.2003 №110-ФЗ «О внесении изменений в статьи 219 и 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» // Российская газета, №132, 09.07.2003.. Сегодня статья действует в редакции Федерального закона N 112-ФЗ от 20 августа 2004 г Федеральный закон Российской Федерации от 20.08.2004 №112-ФЗ «О внесении изменений в статьи 220 и 224 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 23.08.2004, №34, ст. 3527.. Нетрудно отметить, что актуальная формулировка сделала режим приобретения жилья через систему долгосрочного ипотечного жилищного кредитования более льготным по сравнению с ранее действовавшим налоговым законом. Так, с 2000 г. "потолок" имущественного налогового вычета был поднят с 600 тыс. руб. до 1 млн. руб. для граждан, приобретающих жилье. Кроме того, была расширена база имущественного налогового вычета путем распространения имущественного налогового вычета на целевые займы, полученные от кредитных и иных организаций Российской Федерации (ранее речь шла исключительно о российских банках).
Изменения в статью 220 НК РФ, внесенные ФЗ N 112-ФЗ, вступили в силу с 1 января 2005 г. и сделали режим налогообложения ипотечного кредита более привлекательным. Усовершенствована структура предоставления имущественного налогового вычета при приобретении жилья, а также изменены условия предоставления такого вычета при продаже жилого помещения. Основные принципы работы в этом направлении были установлены упомянутым Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. Была определена необходимость увеличения заинтересованности и стимулирования вовлечения продавцов и покупателей жилья в активные операции по обороту жилья на ипотечном рынке. Сейчас мы видим, как законодатель проводит данные принципы в жизнь. В редакции ФЗ от 20 августа 2004 г. срок владения жильем при его продаже для получения имущественного налогового вычета в размере максимально 1 млн. руб. снижен с 5 до 3 лет. В случае же владения жильем более 3 лет подобный вычет может быть предоставлен в сумме, вырученной от продажи жилья. Исключение в данном случае предусмотрено лишь для лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью, связанной с реализацией жилья. Несомненно, указанные нововведения должны увеличить интерес к операциям с жильем на ипотечном рынке как у продавцов, так и у покупателей.
Однако в то же время статья 222 НК РФ дает субъектам РФ право на установление самостоятельного размера вычета "с учетом региональных особенностей" в пределах размеров, установленных федеральным законодательством. Вряд ли это позитивно скажется на развитии системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в регионах.
Однако размеры имущественного налогового вычета все-таки представляются достаточно прозрачными и понятными правоприменителю, поскольку выражены в твердых цифрах. Сложнее обстоит дело со структурой самого имущественного налогового вычета. Не совсем четкая формулировка статьи 220 НК РФ в этом отношении нередко дает повод правоприменителю для сомнений в возможности включения определенных расходов приобретателей жилья в состав вычета. Так, можно услышать, что нет оснований относить к имущественному налоговому вычету суммы, израсходованные налогоплательщиком на погашение самих ипотечных кредитов или займов, так как закон прямо не предусматривает такой возможности. Данная точка зрения представляется неверной, поскольку толкование статьи 220 НК РФ и сами принципы построения налогового закона говорят нам о необходимости вычета подтвержденных расходов из налогооблагаемой базы. Погашение ипотечных кредитов и займов, безусловно, должно быть отнесено к фактическим расходам лица на приобретение жилья. Однако видится необходимым уточнить порядок предоставления имущественного налогового вычета при приобретении жилья (квартиры) с помощью кредита (целевого займа). Подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ установлено, что имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на приобретение на территории РФ жилья (квартиры). Возникает вопрос, когда именно можно говорить о том, что налогоплательщик понес на указанные выше цели фактические расходы. Наиболее распространенная и поддерживаемая сегодня государством схема получения ипотечного кредита в российской кредитной организации на приобретение жилья (квартиры) подразумевает первоначально внесение налогоплательщиком части суммы за приобретаемое жилье (как правило, 25 - 35%) и предоставление кредитной организацией оставшейся части стоимости жилья в виде кредита. В данном случае налогоплательщик первоначально будет нести фактические расходы на приобретение жилья только в части внесенной непосредственно им суммы, несмотря на то что как покупатель по договору купли-продажи он уплачивает продавцу жилья полную его стоимость. Объясняется это тем, что изначально налогоплательщик несет фактические расходы лишь в сумме внесенных им средств. Оставшаяся же часть фактически уплачивается кредитующей организацией. Именно первоначально внесенную налогоплательщиком сумму последний вправе заявить в налоговые органы для предоставления имущественного налогового вычета.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15
