Организация и финансирование жилищного ипотечного кредитования в России - рефераты, скачать рефераты, бесплатно рефераты

Рефераты. Организация и финансирование жилищного ипотечного кредитования в России

оль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве. В Германии она появляется не ранее XIV столетия; во Франции с конца XVI в. действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца и уже тогда являлась надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу [30, c. 42-48].

В России уже в юридических актах XV века встречаются случаи залога недвижимых вещей в целях обеспечения договора займа. В соответствии с Уложением царя Алексея Михайловича предметом залога могли быть вещи, принадлежащие должнику на праве собственности, поэтому нельзя было закладывать поместья. В случае невыполнения в срок должником своего обязательства по возврату долга заложенные вещи обращались в собственность кредитора. Но с 1737 г. залоговое право не превращалось в право собственности, а заложенная вещь подлежала продаже с публичных торгов.

Залог недвижимости в дореволюционной России совершался крепостным порядком. Совершенный у нотариуса акт представлялся на утверждение старшего нотариуса, который делал отметку в реестре крепостных дел. Такой акт назывался закладной крепостью. Затем старший нотариус налагал запрещение на заложенное имение и делал надлежащее распоряжение об извещении о том сенатской типографии для публикаций. Несоблюдение крепостной формы приводило к недействительности залога. Вещное право залогодержателя возникало с момента записи старшим нотариусом в реестре крепостных дел об утверждении закладной.

Залог не уменьшал объема прав собственника. За ним сохранялась возможность пользования вещью и распоряжения посредством юридических сделок. Хотя залоговое право является вещным и всюду следует за вещью, российским законодательством предусматривалось запрещение продажи заложенной недвижимости до погашения обеспеченного ею долга и уничтожения залогового права. Однако при залоге недвижимости в кредитных учреждениях с согласия последних допускалась продажа заложенных имений и домов с переводом долга на покупателя.

В дореволюционной России не было специального закона, регулирующего ипотечные отношения. Предлагавшиеся ранее многочисленные специальные законопроекты, связанные с залогом недвижимости, так и не получили статуса закона. Так, в XIX в. был создан так и не принятый проект Вотчинного устава, над которым трудились выдающиеся юридические умы России. Аналогично сложилась судьба большинства проектов, рассматривавшихся до революции 1917 г. специально созданной при Министерстве юстиции Российской империи ипотечной комиссией. Осторожность законодателя того времени в отношении принятия подобных законов объясняется прежде всего тем, что следствием залога недвижимости нередко является отчуждение земельного участка. Вследствие этого чисто залоговые операции во многих случаях используются как эффективный способ перераспределения земельной собственности. Практическая реализация механизмов залога недвижимости в дореволюционной России могла бы привести к изменению ее общественной и политической организации, в частности, к ослаблению дворянства основного класса землевладельцев и опоры существовавшего политического режима. Именно дворянство составляло основную группу залогодателей недвижимости (имений, усадеб и пр.) [36, c. 18].

Как отмечал К.П. Победоносцев, ипотечное право (Grundschuld, Realobligation) вообще относится к вещным правам, утвержденным на имуществе. Правда, что высказываются и другие взгляды, указывающие ипотеке место в ряду личных обязательств, так как ипотечный кредитор не имеет права ни владеть, ни пользоваться залогом, ни обращать его в удовлетворение себе по своему усмотрению. Но такое понятие об ипотеке до сих пор еще не оправдало себя вполне и не утвердилось в науке, ввиду тех существенных свойств ипотеки, что она неразрывно соединена с имуществом, на коем утверждается, и не подлежит передаче по воле лица, а переходит вместе с имуществом на всякого, кто бы ни был владельцем [58].

К 1917 г. в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была грамотно организована.

В дореволюционной России существовал всесторонне развитый рынок кредитования под залог недвижимости. При этом государство занимало в данном секторе достаточно нейтральную позицию. Государственные банки, осуществлявшие залоговое кредитование, не противопоставлялись частным кредитным организациям (единственным требованием законодательства было, чтобы на одной территории не действовало одновременно более двух земельных банков, «дабы не создавать ненужной конкуренции»), а поддержку данного сектора государство осуществляло через разработку правовой базы, регулирующей залоговые отношения, и ведение тщательного учета всех заложенных земель. Обращает на себя внимание тот факт, что инициированные государством и частным сектором программы, направленные на кредитование менее зажиточной части населения, -- прежде всего, организация Крестьянского поземельного банка и расцвет в предвоенные (до Первой мировой войны) годы кредитной кооперации -- демонстрировали высокие темпы развития. Это может служить косвенным свидетельством наличия в данном секторе еще большего потенциала роста за счет вовлечения в кредитную систему граждан, ранее не имевших к ней доступа.

1.2 Институт ипотечного кредитования в постсоветский период

Революция 1917 г. коренным образом изменила перспективы развития кредитования под залог недвижимости в России. Все кредитные учреждения были национализированы; выплаты по выданным кредитам принимались, но кредитование как вид экономической деятельности, ориентированный на получение прибыли, исчезло. В условиях планово-распределительной экономики институт кредитования был встроен в систему новых отношений, т.е. стал инструментом перераспределения средств, не привязанным к показателям эффективности и риска.

Становление системы ипотечного кредитования в постсоветской России можно условно разделить на три этапа. Первый этап, присущий большинству стран в начале переходного периода, характеризовался резкой стагнацией в жилищном строительстве и введением государственных программ жилищного кредитования, призванных частично обеспечить решение жилищных проблем особо нуждающихся граждан. Резкое падение объемов строительства объяснялось прекращением планового государственного управления и -- как следствие -- государственного финансирования в этом секторе. В условиях экономического спада рыночные механизмы, формирование которых только начиналось, оказались не в состоянии обеспечить адекватные способы финансирования строительства и приобретения жилья. Вследствие этого за период с 1988 по 1992 г. объемы ежегодно вводимого в оборот жилья сократились почти вдвое (с 72,3 млн. кв. м до 37,9 млн. кв. м). В этих условиях правительством была принята целевая программа «Жилище», призванная, наряду с региональными программами развития кредитования населения, обеспечить работоспособный механизм финансирования жилищного сектора. В этой программе были определены основные категории лиц, которым предполагалось оказывать государственную финансовую поддержку. Так, из федерального бюджета планировалось финансировать строительство жилья для военнослужащих и лиц, уволенных в запас из ВС РФ; мигрантов из районов Крайнего Севера и приравненных к ним территорий; участников ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС, а также других катастроф и стихийных бедствий. Расходы же на строительство жилья для работников бюджетных организаций и очередников, а также на ремонт и реконструкцию объектов ЖКХ предполагалось осуществлять за счет местных бюджетов.

Формирование правовой основы для новой системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья населением стало главной инициативой правительства в период 1993-1996 гг. За это время было разработано и введено более 50 актов, регулирующих деятельность различных экономических агентов в данном секторе. В это же время происходит параллельное развитие нескольких государственных программ, ориентированных на обеспечение жильем нуждающихся категорий граждан. Наиболее проработанной была программа «Жилище», по которой предполагалось предоставление государственной поддержки в следующих формах:

- разовых субсидий заемщикам для оплаты первого взноса по ипотечному кредиту (в размере, не превышающем 70% стоимости жилья и определяющемся исходя из дохода семьи и времени ожидания). Такие адресные субсидии из федерального бюджета изначально не были всеобщими, а предоставлялись лишь некоторым категориям граждан: военнослужащим, работникам органов внутренних дел и налоговой полиции, лицам, признанным вынужденными переселенцами, лицам, проработавшим определенный срок в районах Крайнего Севера, а также лицам, пострадавшим от аварии на Чернобыльской АЭС и от некоторых других аварий и стихийных бедствий. Однако, согласно Указу Президента РФ № 2281 от 24 декабря 1993 г., право на аналогичные субсидии получили и «граждане России, нуждающиеся в улучшении жилищных условий». Этот указ предусматривал также создание Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию с целью повышения эффективности кредитно-финансовых механизмов в жилищном секторе;

- ежегодной компенсации определенного процента выплат по ипотечным кредитам в зависимости от уровня дохода семьи;

- налоговых льгот (освобождения от подоходного налога средств, зачисляемых на целевые счета в банках; уменьшения на 50% налога на прибыль банков от сделок по долгосрочному кредитованию строительства и покупки жилья);

- наконец, в качестве наиболее важной конкретной меры предполагалось бесплатное наделение населения земельными участками, которые можно было использовать в качестве залога по ипотечному кредиту.

Деятельность финансовых посредников тоже регулировалась постановлениями, носившими скорее рекомендательный и систематизирующий характер. Так, Указом Президента «О жилищных кредитах» закреплялось право коммерческих банков выдавать три вида жилищных кредитов: земельный, строительный и на приобретение жилья. Указ «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» давал юридическим лицам, занятым строительством, право привлекать средства с помощью размещения жилищных сертификатов, имеющих номинальную стоимость в единицах общей площади.

В целом можно сказать, что в указанный период политика государства в этой области была направлена на поддержку различных моделей финансирования жилищного сектора, без акцента на определенную схему (накопительную или кредитную). Само по себе такое определение правил игры не способствовало значительному росту жилищного строительства и развитию системы ипотечного кредитования. В то же время именно на этом этапе были определены слабые места в законодательстве, а также создана правовая основа будущего роста в этом секторе. Становление институциональной среды явилось важным этапом в развитии ипотечного кредитования, определившим формирование ипотеки в России.

Впоследствии приоритеты государства несколько сместились. В июне 1996 г., с утверждением «Основных направлений нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище», государство перешло к созданию финансовой базы для развития банковской модели ипотечного кредитования, прежде всего -- к становлению вторичного рынка ипотечных ссуд. Это стало началом второго этапа внедрения системы жилищного кредитования. На этом этапе правительство приняло ряд конкретных мер по финансированию строительства и приобретения жилья. Так, в рамках программы «Свой дом», утвержденной в 1996 г., предполагалось строительство малоэтажных жилых зданий на одно домохозяйство, для чего был составлен перечень частично финансируемых из бюджета поставок строительных материалов, конструкций и изделий. Всего же в 1997 г. на реализацию государственной поддержки жилищного строительства в рамках программы предполагалось выделить из федерального бюджета не менее 4 трлн. руб.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14