Организация и финансирование жилищного ипотечного кредитования в России - рефераты, скачать рефераты, бесплатно рефераты

Рефераты. Организация и финансирование жилищного ипотечного кредитования в России

ледующий этап развития жилищного кредитования начался условно в 2000-2001 гг. Именно в это время произошла стабилизация финансовой системы после кризиса 1998 г., улучшились экономические условия и наметились структурные изменения в секторе жилищного кредитования. Благодаря снижению инфляции и росту благосостояния граждан ипотечное кредитование стало приносить доход и привлекать инвесторов. Государство не занималось целенаправленным формированием системы ипотечного кредитования, а традиционно поддерживало много вариантов деятельности в этой сфере, чему не мешало размытое жилищное законодательство, -- и все это привело к развитию в России различных вариантов ипотечного кредитования.

Основными участниками рынка ипотечного кредитования стали следующие организации:

- российские банки;

- филиалы крупных иностранных банков, а также специализированные банки, созданные иностранными компаниями и агентствами;

- кредитные кооперативы и иные формы организации кредитной кооперации;

- работодатели.

Российские банки стали рассматривать предоставление кредитов на приобретение жилья в качестве возможного направления своей деятельности только после кризиса 1998 г. Это обусловлено, во-первых, исчезновением низкорискового источника доходов в виде операций с ГКО, во-вторых, стабилизацией экономической конъюнктуры и ростом доходов населения. В отсутствие законной возможности выселить неплатежеспособного заемщика из заложенной по условиям кредита жилой недвижимости банки были вынуждены предоставлять кредиты на приобретение жилья под залог движимого имущества. Это обстоятельство существенно ограничило возможности распространения ипотечного кредитования. Кроме того, из-за невозможности рефинансирования на рыночных условиях срок кредитования был относительно невелик. Основными источниками денежных средств среднестатистического банка с российским капиталом служат привлечение средств в депозиты и остатки на расчетных счетах юридических лиц. Перечисленные выше факторы и накладывают основные ограничения на развитие банковской ипотеки в России.

Переход к рыночным условиям хозяйствования и перспективы роста российской экономики -- это основные факторы, определившие интерес западных финансовых институтов к российскому рынку ипотечных кредитов. В начале 1990-х гг. кредитные институты развитых стран проявляли ограниченный интерес к российскому рынку жилья: высокий уровень рисков, нестабильная макроэкономическая ситуация и, прежде всего, высокие темпы инфляции и низкий уровень жизни населения привели к тому, что финансовые организации и агентства ориентировались в основном на изучение ситуации, прогнозирование динамики и проведение аналитических исследований. Параллельно с улучшением ситуации в экономике западные кредитные институты стали выходить на российский рынок. Учитывая его объем и перспективы развития экономики, доминирующей стратегией выхода западных финансовых институтов на российский рынок стало создание собственных филиалов в виде банков или специализированных банков, акционерами которых выступают инвестиционные фонды и финансовые корпорации.

Кредитные продукты в области ипотечного кредитования, предлагаемые российскими и иностранными банками, ориентированы прежде всего на граждан с высоким уровнем дохода. По сравнению с развитыми странами средний срок кредитования невелик и недостаточен при расчете платежеспособности граждан исходя из среднего уровня дохода домохозяйств. Помимо этого, объем ресурсов, которые могут быть направлены национальными банками на ипотечное кредитование, ограничен из-за отсутствия доступа к долгосрочным средствам. Именно поэтому ипотека, предлагаемая банковскими организациями, имеет на данном этапе становления целостной системы финансовых посредников в России ограниченные возможности развития.

Принимая во внимание исторический опыт развития ипотеки в дореволюционной России и европейских странах, в качестве возможного решения жилищного вопроса можно рассматривать кредитную кооперацию в рамках накопительной системы ипотечного кредитования. По опыту развития жилищного сектора и ипотечного кредитования в странах с переходной экономикой, на первом этапе наилучшим вариантом является создание доступной большинству граждан накопительной ипотечной системы [49, c. 176]. Целевое аккумулирование средств и их последующее инвестирование в жилищный сектор позволят привлечь свободные сбережения граждан на срок, достаточный для инвестиционной окупаемости проектов строительства жилой недвижимости. Далее, по мере развития экономики, институты накопительной ипотеки эволюционируют в универсальные финансовые организации, предлагающие широкий спектр кредитных и сберегательных продуктов. История германских стройсберкасс и английских строительных обществ показывает, что при формировании культуры потребления и росте благосостояния граждан происходит постепенная трансформация институтов накопительного кредитования в банковские структуры. В странах Восточной Европы эта тенденция наметилась уже в 2003 г.

В последние годы в России возникли специализированные ссудо-сберегательные организации и стройсберкассы, действующие по принципу накопительной ипотеки. В связи с отсутствием законодательных норм существуют различные виды организаций, занимающихся жилищным кредитованием. Условия деятельности кредитных организаций меняются в зависимости от принципов руководства и стратегии привлечения клиентов. На первом этапе традиционно осуществляется мобилизация средств граждан на срок от 1 года до 10-15 лет. Последовательное сбережение средств и приобщение к принципам потребления финансовых продуктов позволяют снизить риск дефолта потребителя на этапе заимствования средств и обслуживания кредита. По данным различных ипотечных кооперативов, дефолт заемщиков держится в среднем на уровне 0,01%. Как будет показано ниже, эти организации демонстрируют значительный потенциал роста, однако немаловажным фактором, сдерживающим развитие накопительного жилищного кредитования, является практически полное отсутствие государственной поддержки.

Один из существующих на данный момент в стране вариантов ипотечного кредитования -- предоставление работодателем работнику кредита на приобретение жилья под более низкую, чем на рынке, процентную ставку. Этот вид ипотеки ограничен в объемах и доступен только определенным категориям граждан. Подобные кредиты выдаются:

- согласно принятым социальным обязательствам (например, согласно условиям коллективного договора или договоренностям с местными органами власти);

- ключевым и перспективным работникам;

- банком -- своим работникам под более низкий процент, чем при кредитовании третьих лиц;

- согласно корпоративной культуре и стилю (этот вариант распространен только в некоторых компаниях).

Таким образом, сформировалось несколько основных направлений развития жилищного кредитования в России. Сделать ипотеку доступной для граждан и решить проблему мобилизации средств можно только при комплексном подходе и целевой государственной поддержке.

В целом, можно сделать вывод, что органическое соединение отечественного дореволюционного опыта ипотечного кредитования затрат на приобретение жилья с практикой кредитования индивидуального жилищного строительства в постсоветское время стала надежным теоретическим фундаментом для выработки рекомендаций по ипотечному кредитованию в период перехода к рыночным отношениям.

1.3 Правовое регулирование ипотечного кредитования в России
Ипотека, как правовой институт, вернулась в российское гражданское право с принятием Верховным Советом Российской Федерации 29 мая 1992 г. Закона Российской Федерации «О залоге». Он в определенной мере восполнил пробел в законодательстве, но не решил всех вопросов, связанных с залогом недвижимого имущества. Так, например, залог земельных участков Законом от 29 мая 1992 г. никак не был урегулирован. В ст. 41 этого Закона имеется лишь отсылка к земельному и иному законодательству.

Затем понятие ипотеки получило отражение в ст.334 Гражданского кодекса РФ, в других нормативных актах и трудах ученых. При изучении вопроса становится очевидным, что определения ипотеки, сделанные в различных источниках, отличаются друг от друга.

Активная работа над Законом об ипотеке началась в 1993 г., когда еще не был принят важнейший акт гражданского законодательства Гражданский кодекс, ориентированный на урегулирование рыночных товарно-денежных отношений.

Определенную роль в регулировании правовых отношений залога недвижимого имущества сыграли распоряжение Правительства Российской Федерации от 27 декабря 1993 г. № 96-рз [17] и приложение к нему. В соответствии с данным приложением ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе передавать или отчуждать иным образом.

Работа над проектами Закона об ипотеке и первой части Гражданского кодекса России шла параллельно, поэтому не случайно в Законе об ипотеке нашли отражение основные принципы первой части ГК РФ.

В первом чтении Закон об ипотеке был принят Государственной Думой прошлого созыва в июле 1995 г. За этим последовали многочисленные обсуждения и существенная доработка Закона (было внесено около 1000 поправок). Безусловно, на качестве Закона не лучшим образом сказалось то, что он готовился в постоянно меняющихся правовых условиях. Кроме того, разработчикам пришлось учесть множество замечаний, предложений и поправок различных фракций Государственной Думы, которые не только имели конъюнктурный характер, но и нередко нарушали целостность Закона. Этим объясняется присутствие в данном акте норм компромиссного характера и многочисленных нарушений требований юридической техники.

24 июня 1997 г. рассматриваемый Закон был принят Государственной Думой РФ, а 15 июля того же года одобрен Советом Федерации.

8 июля 1997 г. Президент РФ отклонил его, но основания такого решения и замечания по тексту Закона об ипотеке представил лишь 30 марта 1998 г. Работа согласительной комиссии не привела к положительным результатам. Урегулировать разногласия и устранить причины, вызвавшие отклонение Закона, не удалось.

В июне 1998 г. Государственная Дума 350 голосами (при необходимых по закону 300 голосах) преодолела вето Президента РФ, а 9 июля 1998 г. это смог осуществить и Совет Федерации.

Этот закон:

- подробно регламентировал порядок установления залога на недвижимое имущество, находящееся в общей собственности;

- уточнил процедуру заключения договора об ипотеке;

- детально определил процесс государственной регистрации ипотеки;

- установил особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий, сооружений;

- ввел новый вид ценной бумаги - закладной, открыв перед банками и другими кредитными учреждениями широкие возможности для осуществления выгодных долгосрочных вложений;

- разработал правила страхования заложенного имущества, существенно отличающиеся от соответствующих положений Гражданского кодекса РФ;

- установил ранее отсутствовавшие в российском законодательстве правила ипотеки жилых домов и квартир [33, c. 19].

Принятие Закона об ипотеке является существенным вкладом в развитие правового регулирования гражданского оборота современной России. Вместе с тем, вступление данного акта в силу автоматически ставит вопрос о его месте в системе действующего законодательства России и о его соотношении с иными актами, так или иначе связанными с регулированием отношений, возникающих в связи с залогом недвижимости (в частности, с тремя наиболее важными из них ГК РФ, Федеральным законом РФ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [10]).

Решить поставленную задачу, т.е. определить место нового Закона в существующей законодательной системе, не просто. В действующей Конституции Российской Федерации (п.3 ст.76) определена лишь иерархическая подчиненность федеральных законов федеральным конституционным законам. Вопрос о соотношении между федеральными законами, регулирующими сходные отношения или касающимися их, оставлен открытым.

Гражданским кодексом РФ (п.2 ст.334) предусмотрено, что «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке», а общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда самим «Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила».

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14