Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових потоків) застосовується у разі, коли прогнозовані грошові потоки від використання об'єкта оцінки є неоднаковими за величиною, непостійними протягом визначе-ного періоду прогнозування або якщо отримання їх обмежується у часі. Прог-нозовані грошові потоки, у тому числі вартість реверсії, підлягають дисконту-ванню із застосуванням ставки дисконту для отримання їх поточної вартості.

Ставка капіталізації та ставка дисконту визначаються шляхом аналізу інформації про доходи від використання подібного майна та його ринкові ціни або шляхом порівняльного аналізу дохідності інвестування в альтернативні об'єкти (депозити, цінні папери, майно тощо).

Для оцінки об'єктів незавершеного будівництва, земельних ділянок під забудовою, їх поліпшень, окремих складових цілісного майнового комплексу може застосовуватися метод залишку. Цей метод ґрунтується на врахуванні принципу внеску (граничної продуктивності) і є результатом комбінування витратного та дохідного підходів.

Порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування. Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки.

Для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у матеріальній формі із застосуванням порівняльного підходу інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям:

- умови угод купівлі-продажу або умови пропонування щодо укладення таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висувають-ся для визначення ринкової вартості;

- продаж подібного майна відбувся з дотриманням типових умов оплати;

- умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін прода-жу або пропонування, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбу-лися, можуть бути враховані.

Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо. Коригування вартості подібного майна здійснюється шляхом додавання або вирахування грошової суми із застосуванням коефіцієнта (від-сотка) до ціни продажу (пропонування) зазначеного майна або шляхом їх ком-бінування.

3 Витратний метод визначення ринкової вартості майна підприємства

Згідно з майновим підходом вартість підприємства розраховується як сума вартостей усіх активів (основних засобів, запасів, вимог, нематеріальних активів тощо), що складають цілісний майновий комплекс, за мінусом зобов'я-зань. Основним джерелом інформації за даного підходу є баланс підприємства.

Оцінка вартості підприємства на базі активів заснована на так званому принципі субституції, згідно з яким вартість активу не повинна перевищувати ціни заміщення всіх його складових. У рамках цього підходу розрізняють такі основні методи [7]:

- оцінка за відновною вартістю активів (витратний підхід);

- метод розрахунку чистих активів;

- розрахунок ліквідаційної вартості.

Зупинимося детальніше на характеристиці витратного підходу. В його основу покладено принципи корисності і заміщення. Він грунтується на тезі, що потенційний покупець не заплатить за об'єкт більшу ціну. ніж його можливі сукупні витрати на відновлення об'єкта в поточному стані та в діючих цінах, що забезпечуватиме його власникові подібну корисність. У рамках витратного підходу основним методом оцінки вважається метод відтворення (оцінка за відновною вартістю активів). Відновна вартість розраховується з використан-ням інформації про вартість відтворення майна в існуючому вигляді в ринкових цінах на момент оцінки. Метод базується на показниках первісної вартості ак-тивів, величини їх зносу та індексації.

Первісна вартість активів - це вартість окремих об'єктів активів, за якою вони були зараховані на баланс підприємства; включає суму витрат, пов'язаних з виготовленням, придбанням, доставкою, спорудженням, встановленням, стра-хуванням під час транспортування, державною реєстрацією, реконструкцією, модернізацією та іншим поліпшенням активів.

Відновна вартість - це вартість відтворення об'єкта оцінки на дату оцінки. Вона визначається шляхом множення первісної вартості активів на коефіцієнт індексації. Враховуючи те, що з часом активи поступово втрачають споживчу вартість, на їх оцінку суттєво впливає рівень фізичного та морального зносу. У разі індексації первісної вартості активів відбувається також індексація вели-чини зносу. Реальна вартість матеріальних і нематеріальних активів характе-ризується їх залишковою вартістю, що визначається як різниця між їх віднов-ною (первісною) вартістю та проіндексованою сумою зносу. Вартість підпри-ємства дорівнюватиме різниці між реальною вартістю його активів та ринковою ціною зобов 'язань.

Метод оцінки за відновною вартістю досить часто використовується в ході оцінки майна під час приватизації державних підприємств. Підкреслимо, що використання даного методу є виправданим, якщо балансова та ринкова вартість активів істотно не відрізняються між собою.

До основних недоліків методу слід віднести те, що на практиці балансова вартість активів майже ніколи не відповідає їх ринковій вартості. Достовірність оцінки підвищується, якщо отриману вартість скоригувати на приховані при-бутки чи збитки підприємства.

При оцінці вартості підприємства за цим підходом визначальним е те, що дана вартість не дорівнює арифметичній сумі вартостей окремих майнових об'єктів підприємства. Цю вартість слід скоригувати на вартість гудвілу. Гудвіл - вартість фірми, її ділової репутації, нематеріальний актив, вартість якого виз-начається як різниця між балансовою вартістю активів підприємства та його ринковою вартістю, що виникає внаслідок кращих управлінських якостей, домінуючої позиції на ринку, нових технологій тощо.

З метою врахування вартості гудвілу в процесі оцінки вартості підпри-ємства на практиці рекомендується застосовувати комбінацію методу оцінки активів та методу капіталізації доходів (так званий швейцарський метод серед-ньої оцінки).

Оцінка майна проводитися з дотриманням принципів корисності, попиту і пропонування, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, най-більш ефективного використання.

Принцип корисності ґрунтується на тому, що майно має вартість тільки за умови корисності його для потенційного власника або користувача. Під ко-рисністю слід розуміти здатність майна задовольняти потреби власника або користувача протягом певного часу.

З метою визначення корисності під час оцінки [10]:

- розглядається корисність окремого майна у складі об'єкта оцінки як складова частина корисності об'єкта оцінки в цілому та корисність майна як окремого об'єкта оцінки;

- враховується сучасний стан використання об'єкта оцінки, що може не відповідати його можливому найбільш ефективному використанню, а також випадки, коли окремі об'єкти оцінки стають тимчасово зайвими, використову-ються з іншою метою або не використовуються;

- прогнозується можливий вплив соціально-економічних та інших фак.-торів на зміни в корисності об'єкта оцінки;

- оцінюються витрати на поліпшення об'єкта оцінки з урахуванням впли-ву цих витрат на збільшення його ринкової вартості.

Принцип попиту та пропонування відображає співвідношення пропону-вання та попиту на подібне майно. Відповідно до цього принципу під час про-ведення оцінки враховуються ринкові коливання цін на подібне майно та інші фактори, що можуть призвести до змін у співвідношенні пропонування та по-питу на подібне майно.

Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на рин-ку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку.

Принцип очікування передбачає, що вартість об'єкта оцінки визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, роз-порядження ним.

Принцип внеску (граничної продуктивності) передбачає врахування впливу на вартість об'єкта оцінки таких факторів, як праця, управління, капітал та земля, що є пропорційним їх внеску у загальний дохід. Вплив окремого фак.-тора вимірюється як частка вартості об'єкта оцінки або як частка вартості, на яку загальна вартість об'єкта оцінки зменшиться у разі його відсутності.

Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні за-лежності ринкової вартості об'єкта оцінки від його найбільш ефективного ви-користання. Під найбільш ефективним використанням розуміється викорис-тання майна, в результаті якого вартість об'єкта оцінки є максимальною. При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними.

Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення(витрат на придбання нового аналогічного обладнання, технології та інших активів) або заміщення(витрат на придбання сучасного обладнання та технології для виробництва того ж товару) об'єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення).

Основними методами витратного підходу є метод прямого відтворення та метод заміщення.

Метод прямого відтворення полягає у визначенні вартості відтворення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення).

Метод заміщення полягає у визначенні вартості заміщення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення).

За допомогою методів прямого відтворення та заміщення визначається залишкова вартість заміщення (відтворення).

Під час застосування методу прямого відтворення або методу заміщення використовуються вихідні дані про об'єкт оцінки, інформація про відтворення або заміщення об'єкта оцінки чи подібного майна в сучасних цінах або серед-ньостатистичні показники, які узагальнюють умови його відтворення або заміщення в сучасних цінах [2], [3].

Витратний підхід, оснований на методі прямого відтворення, спирається на попереднє використання методів прямого інвентаризаційного розрахунку:

- метода чистої залишкової балансової вартості;

- метод чистої скоригованої залишкової балансової вартості;

Метод залишкової балансової вартості(залишкової вартості витрачених раніше коштів(ресурсів) на придбання активів) базується на оцінці потенціалу підприємства, накопиченого в минулому. Чиста залишкова балансова вартість підприємства розраховується за формулою [11]:

ЧЗБВ = А - ЗН - АСУМН - ЗЗ, (1)

де ЧЗБВ - чиста балансова вартість підприємства;

А - активи;

ЗН - усі види зносу активів;

АСУМН - сумнівна до ліквідації частина активів (неліквідне

незавершене будівництво, сумнівна дебіторська заборгованість,

неліквідні товари та запаси, сумнівні до сплати отримані векселі за

відпущену продукцію, сумнівні до повернення, розміщені

фінансові активи в установах-банкротах);

Страницы: 1, 2, 3, 4