Функционирование предприятия в сфере услуг ипотечного кредитования - рефераты, скачать рефераты, бесплатно рефераты

Рефераты. Функционирование предприятия в сфере услуг ипотечного кредитования

торую группу ипотечных кредитных учреждений составляли городские кредитные общества. Сфера их деятельности замыкалась на городах. Они кредитовали горожан, под залог недвижимости. Первые кредитные общества образовались в Москве и Санкт-Петербурге в 1862 году. Кредиты выдавались процентными облигациями на сумму, не превышающую 40--50% стоимости закладываемой недвижимости. В Сибири городские кредитные общества так и не смогли образоваться.

Выделяют две основные причины. Во-первых, сибирские города были небольшие, а потому частная земельная собственность здесь не имела широкого распространения. Во-вторых, в сибирских городах нишу, которую могли занять кредитные общества, уже занимали городские общественные и акционерные земельные банки, кредитование под залог городской недвижимости.

Третью группу ипотечных учреждений составляли акционерные и сословные земельные банки. В соответствии с действовавшим законодательством они имели право выдавать под залог городской недвижимости не более 1/3 всех выдаваемых кредитов. В результате основной сферой их деятельности стала сельская местность. Земельные банки выдавали ссуды облигациями, которые назывались закладными, листами. Размер кредита не превышал 50% от оценочной стоимости недвижимости. Своеобразным годом банков этого типа стал 1872 год, когда возникло девять акционерных земельных банков. Российское правительство с целью недопущения конкуренции между ними поделило всю территорию Российской империи на районы, где за каждым земельным банком закреплялись около десятка губерний и областей. Банки имели право проводить операции только в своем районе. В результате этого, земельные банки превратились в высокодоходную, замкнутую, сильно сплоченную группу, работающую на принципах синдиката [33, c. 45].

Самыми старыми из действовавших кредитных учреждений в России являлись городские общественные банки. Первый такой банк был образован в Вологде еще в 1788 году. Их деятельность регламентировалась общероссийским законодательством до 1857 года.

Первый нормативный документ от 1857 года придал городским банкам вначале статус ссудо-сберегательных касс с незначительным кругом деятельности. Однако операционные возможности городских банков были значительно расширены уже в 1862 году, что вызвало их бурный рост.

Некоторый застой поземельного кредита был связан со спадом в экономике в 1905--1907 гг.. Возродил и ускорил развитие этого кредита экономический подъем 1909--1913 гг.. Однако, Первая мировая война вызвала сокращение деятельности ипотечных банков.

Так как ипотечный кредит предполагает наличие частной собственности, прежде всего на землю, то именно по причине ее отмены на территории России после 1917 года ипотечные банки были закрыты, поскольку исчезла основа для совершения залоговых операций. Тем не менее, нельзя согласиться с тем, что в нашей стране в этот период вообще нет опыта кредитования жилья. Значительный интерес после 1917 года представляет практика кредитования индивидуального жилищного строительства в СССР. Так, длительное время долгосрочные кредиты населению на кооперативное и индивидуальное жилищное строительство предоставлялись учреждениями Госбанка СССР. Характерной чертой было отсутствие непосредственного контакта заемщика с банком. Кредиты населению предоставлялись им не на прямую, а через предприятия, которые являлись гарантами возврата ссуд. Погашение ссуд осуществлялось путем вычета платежей за кредит непосредственно из заработной платы заемщиков их предприятиями. В организации кредитования индивидуального жилищного строительства Госбанком СССР имелись отдельные элементы, свойственные и ипотечной системе. В частности, обусловливалась привязка строительства дома к земельному участку, предусматривалось предоставление в банк справки исполкома местного Совета народных депутатов о выделении земельного участка под застройку. Практиковалась защита прав банка перед другими кредитами в виде первоочередного погашения ссуды из стоимости дома. При недостаточности средств, предусматривалось получение необходимой суммы за счет прочего имущества заемщика. Имелись и признаки ипотечного учета: при полном погашении заемщиком задолженности по ссуде, учреждение банка или хозяйство, через которое осуществлялось кредитование, ставило об этом в известность нотариальную контору для снятия запрещения на продажу или передачу дома [10, c. 11].

В России начинают действовать первые инвестиционные земельные банки в Москве, Санкт-Петербурге, Кубани только в 1992 году. Расширение объемов залоговых операций в России сдерживается нерешенностью большого количества проблем, связанных со сложившейся экономической ситуацией.

Итак, ипотека - это залог недвижимости.

Само понятие залога имущества возникло очень давно, с тех пор, как люди начали брать друг у друга деньги в долг. Заемщику нужны средства, кредитор готов их дать, но он хотел бы получить гарантии, что эти деньги к нему вернутся. Лучшей гарантией в этой ситуации выступает залог имущества, которое заемщик предоставляет кредитору в обеспечение долга. Если залогодатель окажется неплатежеспособным, кредитор ничего не теряет, так как эквивалент кредита у него уже есть.

В Гражданском кодексе Российской Федерации параграф 3 посвящен залогу. Так ст. 336 дает определение предмету залога. Из чего следует, что предметом залога может быть любое имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности или праве хозяйственного ведения, которое зарегистрировано в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Интерес кредитора к залогу выражается в том, что в составе имущества должника выделяется определенная часть. Если обязательство впоследствии окажется нарушенным, предмет залога продается, а из полученной суммы в полном объеме в первую очередь будут удовлетворены требования того кредитора, чье обязательство обеспечено залогом. Принято считать, что в отличие от таких способов обеспечения обязательств, как неустойка и поручительство, при которых кредитор "верит должнику", в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор "верит" конкретной вещи. Именно поэтому этот вид гарантий возврата денег больше подходит для долгосрочного кредитования.

Предметом залога признаются предметы материального мира - движимое и недвижимое имущество, на которое и оформляется договор залога. К недвижимым вещам относятся земельные участки, а так же здания, сооружения, неразрывно связанные с землей. Вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом.

Преимущество недвижимости как предмета залога объясняется постоянством местоположения, а также ее высокой, и обычно стабильной ценой с тенденцией к повышению. Физические же характеристики недвижимости позволяют оставлять заложенный объект во владении и пользовании залогодателя [31, c.8].

Внедрение и использование механизма ипотеки (рисунок 1.1).

Рисунок 1.1 - Внедрение и использование механизма ипотеки

Объект залога, как правило, не совпадает с объектом кредитования. Под объектом кредитования подразумевается конкретная цель, на достижение которой предоставляется ссуда. Объект залога -- недвижимое имущество либо земельный участок, служащие обеспечением обязательств заемщика, в то время как объектами ипотечного кредитования могут быть строительство квартиры в многоквартирном доме или индивидуального жилого дома, либо затраты на их приобретение. При этом возможны различные варианты сочетания предметов залога и объекта кредитования: ссуда на строительство жилья -- под залог жилья; ссуда на строительство жилья -- под залог земельного участка; ссуда на приобретение земельного участка -- под залог жилья.

Следовательно, с одной стороны, залог есть обеспечение обязательств должника путем установления его правовой связи с кредитором, а с другой -- способ обеспечения правовой связи залогодержателя с заложенным имуществом, например недвижимостью. В связи с этим залог может быть определен как вещный способ обеспечения исполнения обязательств.

1.2 Хозяйственный механизм предприятия в сфере услуг ипотечного кредитования

Система ипотеки подразумевает экономическую и юридическую системы включающие в себя и заключение договора об ипотеке, и порядок определения состояния владения недвижимостью, и долгов по нему последовательно, на каждый момент. При наличии ипотечной системы, позволяющей четко установить достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создаются условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости - земли, строений, производственного и жилого назначения. Порядок ипотечного кредитования обеспечивает сохранность заложенного имущества наряду со стабильностью его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без особых опасений за возврат ссуд заемщиком [20, c. 65].

Традиционная для России юридическая система ипотеки базируется на сохранивших ныне свою актуальность нормах классического римского права об имущественном залоге (рисунок 1.2).

Рисунок 1.2 - Нормы классического римского права об имущественном залоге

В соответствии с требованиями сегодняшнего времени и основными нормативными актами можно сформулировать 13 принципов ипотечного кредитования:

1. Залог возможен только при добровольном заключении двумя или несколькими сторонами взаимовыгодного соглашения.

2. Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом: земельные участки, предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые домики, гаражи и строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.

3. Если имущество является неделимой вещью, т.е. его раздел без изменения назначения невозможен, то такое имущество не может быть предметом ипотеки, исключение составляют квартиры в многоквартирном доме.

4. Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах

собственности или полного хозяйственного ведения. Участник общей, совместной собственности без определения доли каждого из собственников может оформить ипотеку только при наличии письменного согласия всех собственников, а участник общей долевой собственности вправе заложить свою долю без их согласия.

5. Основное положение о залоге недвижимого имущества предусматривает заключение договора об ипотеке в виде закладной. Договор приобретает юридическую силу после соответствующего оформления нотариального удостоверения. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации соответствующими уполномоченными органами, запись о которой вносится в закладную. Регистрация происходит по месту нахождения объекта недвижимости в пределах города или района, делается запись в Едином государственном реестре.

6. Регистрационная запись об ипотеке погашается по заявлению держателя закладной при исполнении обязательств должником (возврат суммы кредита и процентов по нему, при этом вносятся соответствующие записи в реестр, где ипотека была зарегистрирована), совместному заявлению залогодателя и залогодержателя либо по решению суда о прекращении ипотеки.

7. Имущество, на которое установлена ипотека, не передается залогодержателю, а остается во владении и пользовании залогодателя. Заключив договор об ипотеке, залогодатель может распоряжаться заложенным имуществом (продать, обменять, внести в качестве вклада в уставный капитал и т.д.) только с согласия кредитора, причем такое разрешение должно быть получено в письменном виде: кредитор, по обеспеченному ипотекой обязательству получает право проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания залогового имущества.

8. Залогодатель имеет право передать свои права по закладной другому лицу при одновременной уступке тому же лицу прав по обеспеченному ипотекой кредитному договору (или иному основному обязательству) путем совершения кредитором на закладной нотариально удостоверенной именной передаточной надписи в пользу нового залогодержателя. При этом должнику предоставляется письменное уведомление, на основании которого он обязан исполнять договор перед новым залогодержателем.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9