Функционирование предприятия в сфере услуг ипотечного кредитования - рефераты, скачать рефераты, бесплатно рефераты

Рефераты. Функционирование предприятия в сфере услуг ипотечного кредитования

ражданин, желающий приобрести жилье, включается во взаимодействие со специализированной финансово-кредитной системой не в момент приобретения жилья, а значительно раньше, обычно за 2--10 лет до этого.

Чаще всего это холостые молодые люди или молодые семьи, живущие с родителями или в арендуемых квартирах. Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в специализированные банки или сберкассы до накопления примерно 45% стоимости будущего жилья, после чего приобретают право на получение государственной дотации (до 10% стоимости жилья) и право на получение льготного кредита для оплаты и достающей ее части. Погашение этого кредита обычно длится 10 -- 15 лет.

Благодаря аккумулированию на первом этапе значительных финансовых ресурсов за счет целевых накопительных вкладов у кредитных учреждений появляется возможность использовать эти средства для выдачи ссуд тем гражданам, которые обратились в эту систему раньше и уже вышли на второй этап получения кредита.

Другими словами, немецкая модель стройсбережения значительно меньше зависима от функционирования вторичного рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость.

Существует государственная поддержка системы стройсбережения. Государство стимулирует накопление собственного капитала путем предоставления премий на жилищное строительство или налоговых привилегий. Вкладчик имеет возможность самостоятельно выбрать вид стимулирования. Если он выбирает стимулирование путем предоставления премий (субсидий), то за сбережения в размере 300 немецких марок (для холостых) или 1600 марок (для женатых) он получает дополнительно 10% от государства.

Эти премии предоставляются при условии, что не превышаются определенные пределы доходов (27 тыс. марок -- для холостых, 54 тыс. марок -- для женатых). В этом случае вкладчик имеет право вычитать с доходов часть его сбережений в качестве расходов на социальное обеспечение.

Система стройсбережений позволяет государству частично перенести ответственность за решение жилищной проблемы в стране на частных инвесторов и поэтому оно поддерживает частную инициативу. Для государства создание собственности на жилплощадь более выгодно, чем строительство квартир под аренду, отсюда следует высокая эффективность при относительно низких расходах.

Несмотря на принципиально различный подход к процессу реализации кредитных ресурсов и организации самого кредитования населения, общим для американской ипотечной модели и немецкой темы стройсбережения является то, что процесс их практического функционирования всесторонне поддерживается государством, включая систему правового, лицензионного и финансового регулирования данной деятельности, предоставление ей государственных гарантий и обеспечение страхования рисков, налоговые льготы и целевые дотации [16, c. 51].

Другой общей чертой, объединяющей американскую и германскую модели, является то, что они обе, в сущности, чисто банковские. Они не имеют прямой организационной связи с процессом инвестирования строительства. Инвестиционно-строительные компании обычно получают средства граждан, сформированные ими в рамках ипотеки только на конечном этапе строительства при продаже готового жилья, а на ранних стадиях используют коммерческие кредиты обычных банков. Общими или очень схожими для американской системы ипотеки и немецкой системы стройсбережения являются и процедуры оформления кредитов под залог недвижимости, обслуживания и погашения этих кредитов.

1.3 Государственное регулирование развития ипотеки в России

Организация единой системы ипотечного кредитования предполагает создание определенной правовой основы, которая должна быть заложена в соответствующих законах. Особое место должно быть отведено процедурам обращения взыскания на заложенное имущество и механизм регистрации ипотеки. Существенное значение будет иметь практика рассмотрения судебными органами гражданских дел по заложенному недвижимому имуществу. В данном вопросе должна быть заявлена жесткая позиция судебной власти в отношении неплательщиков.

Теоретическая возможность ипотечного кредитования стала обсуждаться сразу после принятия Закона СССР "О собственности". В 1991 году Президентом РФ был подписан ряд указов по вопросам собственности на землю и землепользования, допускающие возможность ипотеки. Например, Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 года "О неотложных мерах" по осуществлению жилищной реформы в РСФСР крестьянским хозяйствам было предоставлено право залога земли в банках, а банкам разрешена выдача кредитов под залог. Однако эта возможность практически не могла быть реализована. Был также принят Закон РФ от 4 июня 1991 года № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" [21, c.49].

Вступивший в силу Закон РФ от 29 мая 1992 года №2872-1 "О Залоге" сделал ипотечное кредитование более реальным. Однако этот закон не нашел продолжения в подзаконных актах и не получил конкретного механизма реализации, что существенно снизило его эффективность.

Закон РФ от 24 декабря 1992 года № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" установил возможность залога в жилищной сфере, и сегодня наибольшее развитие получила жилищная ипотека. Основные положения, касающиеся ипотеки, были позже развиты в части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 года № 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах недвижимости" дал понятие регистрации и кадастрового номера. В "Основных положениях о залоге недвижимого имущества -- ипотеке", утвержденных распоряжением Правительства РФ от 22 декабря 1993 года № 96-рз, были определены общие положения об ипотеке, дано понятие закладной, введена обязательность государственной регистрации, предложена временная методика регистрации, определены права и обязанности залогодателя и залогодержателя, порядок передачи прав по закладной и иные моменты.

Указ Президента РФ от 10 июля 1994 года № 1180 "О жилищных кредитах" был выпущен в целях оказания помощи гражданам в строительстве и приобретении жилья. Указ установил, что граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, получают безвозмездные субсидии на строительство и приобретение жилья. Этим Указом утверждено положение "О жилищных кредитах", которое установило порядок предоставления кредитными учреждениями кредитов на строительство и приобретение жилья и определило, что основным документом, устанавливающим отношения между банком и заемщиком при предоставлении ссуды, является кредитный договор и договор о залоге (ипотеке). Также вышло временное положение "О согласовании залоговых сделок с недвижимостью", утвержденное распоряжением государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом от 21 апреля 1994 года № 890-р [27, c.79].

Приказом Минстроя России от 30 октября 1995 года № 17-115 утверждена Временная методика оценки жилых помещений. Данная методика определяет основные стандарты оценки: основные понятие, правила оценки и контроля качества, расчет цены спроса и предложения, расчет цены сделок, оформление заключения и материалов оценки и др.

Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации, введенная в действие Федеральным законом от 26 января 1996 года №.15-ФЗ, Федеральный закон от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" определили дополнительные меры по развитию ипотечного кредитования, ввели основные правила заключения договора об ипотеке и установили его основное содержание. Закона о регистрации сделок пока еще не было, но данный Указ определил, что договор об ипотеке вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Далее выходит Указ Президента РФ от 27 августа 1996 года № 1270 "Об утверждении порядка предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утверждающий порядок предоставления информации, где говорится о том, что информация предоставляется по конкретному объекту недвижимого имущества в виде выписки из форм госрегистрации; по желанию заявителя могут быть приложены сведения обо всех правообладателях объекта; информация предоставляется за плату. Постановлением Правительства РФ от 15 апреля 1996 года № 475 был утвержден Порядок заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

И только в июле 1997 года выходит Федеральный закон от 21 июля от 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Акта, подобного принятому Закону, раньше не было. Основная причина состояла в том, что сделки с недвижимостью не занимали соответствующего места в гражданском обороте. При этих условиях не ощущалась потребность в формировании единой системы регистрации, охватывающей все виды такого имущества и все, совершаемые по этому поводу сделки [27, c. 45].

Существовавшая государственная регистрация была разбита по объектам и территориям. При этом каждый субъект Российской Федерации и каждое муниципальное образование само решало, кто и как должен осуществлять регистрацию.

Ранее Указом Президента РФ от 28 февраля 1996 года № 293 "0 дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" были утверждены формы государственной регистрации, а в развитие Указа постановлением Правительства РФ от 15 апреля 1996 года № 475 приняты Положение о структуре и порядке учета кадастровых номеров учета объектов, недвижимости, Положение о структуре и порядке учета кадастровых номеров учета объектов недвижимости и Порядок форм государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Закон о государственной регистрации призван развить основные сложения Гражданского кодекса Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также создать необходимые условия для их реализации. Закон также устанавливает, что государственная регистрация -- это юридический акт, которым государство признает и подтверждает возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество; определяет вместе со ст. 13 ГК РФ круг прав, подлежащих регистрации: право собственности и другие вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход или прекращение; права хозяйственного ведения или оперативного управления права пожизненно наследуемого владения и постоянного пользования ипотеки и иные права.

Основные моменты, касающиеся регистрации и зафиксированные в Гражданском кодексе Российской Федерации, можно выразить следующим образом. Регистрация -- это особый юридический акт, которым государство признает и подтверждает возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимость; является единственным доказательством существования прав на имущество; носит открытый характер; возложена на учреждения юстиции по регистрационным округам. При этом каждый субъект Российской Федерации по согласованию с федеральным органом определяет порядок создания и структуры, действующих на его территории учреждений юстиции, а также принципы их размещения (формирование регистрационных округов). Регистрация происходит путем внесения определенных данных в Единый государственный реестр государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Единый государственный реестр является общим для всей страны, включение в него определенных данных происходит по единым для страны правилам и проводится за плату, размер которой утверждается Правительством РФ [35, c. 66].

Выход постановления Правительства РФ от 13 октября 1997 года

№ 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" обусловлен необходимостью новой системы учета жилищного фонда в Российской Федерации, которая в свою очередь возникла из-за изменения системы хозяйствования в стране и появления новых форм собственности. Этим постановлением установлено, что государственный учет жилищного фонда, независимо от его принадлежности осуществляется по единой для Российской Федерации системе учета в соответствии с законодательством Российской Федерации. Определен круг жилищного фонда, который подлежит обязательному учету. Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический (оперативный), официальный статистический и бухгалтерский учет. Основные функции и ответственность по техническому учету возложены на Бюро технической инвентаризации (БТИ). Данным постановлением Госстрою России поручено обеспечить разработку методов руководства и координации деятельности по техническому учету жилищного фонда органами технической инвентаризации, а также рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации рассмотреть вопрос о создании единой организации технической инвентаризации.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9