Тема 2.2. Ринок нерухомості
2. 2.1.Характеристика ринку нерухомості
Ринок нерухомості -- це взаємозалежна система ринкових механізмів, що забезпечують створення, передачу, експлуатацію і фінансування об'єктів нерухомості. Це певний набір механізмів, за допо-могою яких передаються права на власність і пов'язані з нею інтереси, встановлюються ціни й розподіляється простір між різними конкуруючими варіантами землекористування" Основні процеси функціонування ринку нерухомості --розвиток (створення), управління (експлуатація) та оборот прав на об'єкти нерухомості.
Таким чином, основні процеси функціонування ринку не-рухомості - це розвиток (створення), управління (експлуата-ція) й обіг прав на нерухомість.
Національний ринок нерухомості являє собою сукупність регіональних і локальних ринків, істотно відмінних один від одного асинхронністю розвитку, рівнем цін та ризиків, ефек-тивністю інвестицій і особливо станом законодавства, полі-тичною та соціальною стабільністю тощо.
В умовах сучасної економіки ринок нерухомості можна охарактеризувати з трьох позицій:
1. Як сферу вкладання капіталу в об'єкти нерухомості та си-стему економічних відносин, що виникають під час опе-рацій з нерухомістю. Такі відносини виявляються між інвесторами в процесі купівлі-продажу об'єктів нерухо-мості, іпотеки, здачі об'єктів нерухомості в оренду і т. д.
Як сферу, де об'єкти нерухомості виступають як товари особливого роду.
Як ринок послуг, що створює умови для життєдіяльності й життєзабезпечення людини у всій багатогранності їх властивостей та виявів.
Найбільш поширена точка зору на ринок нерухомості як на різновид інвестиційного ринку. У зв'язку з цим прийнято виді-ляти загальні ідентифікаційні ознаки, що підтверджують на-явність структурної залежності ринку нерухомості з інвести-ційним ринком.
Нерухомість більшою мірою, ніж інші активи, потребує ефективного управління для отримання прибутку. Звідси ви-никають, щонайменше, два висновки:
- для більшості інвесторів нерухомість як об'єкт інвесту-вання є досить складний актив;
- для інвесторів, що володіють достатніми знаннями у сфері управління нерухомістю, вона може бути об'єк-том інвестування, що дозволяє отримувати більший прибуток і контролювати активи.
2. 2. .2. Види ринків нерухомості
2.2.3.Класифікація ринку нерухомості
Основні складові ринку нерухомості : первинний і вторинний.
Первинний (нерухомість як товар вперше поступає на ринок. Основними продавцями є держава в особі своїх виконавчих органів, будівельні компанії.
Вторинний ( нерухомість виступає як товар ,що раніше був в користуванні і належить окремому власнику.
Сегментація ринку нерухомості це розподіл його на однородні групи покупців.
Сегменти ринку нерухомості:
- ринок житла;
- ринок комерційної нерухомості;
- ринок земельних участків.
За територіальним фактором : кожний регіон може представляти собою окремий ринок.
За використанням:ринки житла, комерційного, промислового і с/г призначення.
За вартістю : ринок дорогої нерухомості; масовий ринок відносно недорогої нерух.
За інвестиційною мотивацією: ринок нерухомості,що приносить доход; ринок нерухомості з потенціалом прирості вартості; податкове укриття.
За типом прав власності: необмежені права власності; сервітут (право обмеженого використання одним чи більше осіб землі іншої особи); право на надра; право на оренду; право на участь в кондомініумах (правова форма власності, за якою об'єкт розподіляється на елементи, індивідуальної власності і елементи спільної власності); право господарського володіння; право оперативного управління; право довічного володіння.
Виділяють централізований і децентралізований ринки (вуличний) і біржовий (аукціони ,конкурси), позабіржовий.
Ринок нерухомості є істотною складовою будь-якої національної економіки, оскільки нерухомість -- це найважливіша частина національного багатства, на яку припадає понад 50% світового багатства. Без ринку нерухомості не може бути ринку взагалі, тому що і ринок праці, І ринок капіталу, і ринок товарів і послуг тощо для свого існування повинні мати або орендувати необхідні їм приміщення.
Національний ринок нерухомості -- це сукупність регіональних, локальних ринків, що істотно відрізняються один від одного асинхронністю розвитку, рівнем цін і ризиків, ефективністю інвестицій у нерухомість й особливо станом регіонального законодавства, політичною та соціальною стабільністю в регіоні тощо.
Український ринок нерухомості віддзеркалює всі проблеми перехідної економіки і характеризується нерівномірним розвитком своїх сегментів, недосконалою законодавчою базою та низькою інвестиційною активністю громадян та юридичних осіб. Водночас цей ринок становить перспективну сферу вкладення капіталу.
За допомогою ринкового механізму і державного регулювання ринок нерухомості забезпечує;
створення нових об'єктів нерухомості;
передачу прав на нерухомість;
> установлення рівноважних цін на об'єкти нерухомості;
> експлуатацію (управління) об'єкта нерухомості;
розподіл простору між конкуруючими варіантами землекористування;
інвестування в нерухомість.
При цьому виконуються такі операції, здійснювані з нерухомим майном:
1. з частковою або повною зміною власника / складу власників
купівля-продаж об'єктів нерухомості;
спадкування;
дарування;
міна;
рента;
забезпечення виконання зобов'язань (наприклад, реалізація закладених або заарештованих об'єктів нерухомості);
приватизація;
націоналізація;
зміна складу власників, у тому числі з поділом майна;
внесок у статутний капітал;
> банкрутство (ліквідація) суб'єктів підприємницької діяльності (Із задоволенням вимог кредиторів, у тому числі за рахунокреалізації майна власників);
2, без зміни власника
інвестування в нерухомість;
розвиток нерухомості (розширення, нове будівництво, реконструкція);
зміни (напрямів використання, назви торгової марки, місцезнаходження, юридичної адреси та ін,);
управління, експлуатація;
застава;
оренда;
передача в господарське ведення або оперативне керування, у безоплатне користування;
регулярне одержання доходу від володіння нерухомістю, що не потребує від одержувача підприємницької діяльності;
довічне утримання;
передача управління;
введення (зняття) сервітутів та Інших обтяжень;
страхування (різноманітних форм і різноманітних операцій, у тому числі при кредитуванні розвитку нерухомості).
Усі ці операції в умовах ринкової економіки здійснюються з використанням ринкових механізмів, а тому вони є складовими ринку нерухомості.
2.2.4. Функції ринку нерухомості
Функціонування ринку нерухомості як елемента ринкової структури характеризують особливості, які наочно розкриваються через його функції. Виконуючи ряд загальних і спеціальних функцій, ринок нерухомості значно впливає на всі сторони життя та діяльності людей.
До основних належать такі його функції:
1. Інформаційна. Ринок нерухомості забезпечує зацікавлених суб'єктів інформацією про поточну кон'юнктуру ринку (структуру попиту і пропозиції, ціноутворення). При цьому в перехідній економіці гостро стоїть питання об'єктивності, актуальності та повноти такої інформації, що пояснюється запізнілим розвитком інформаційної інфраструктури ринк, нерухомості (спеціалізованих засобів масової інформації, інформаційно-аналітичних агенцій тощо).
Ціноутворююча. В умовах трансформаційної економіки формування ринку нерухомості пов'язане з наявністю значних цінових диспропорцій, існування яких зумовлено невідповідністю структури обсягам попиту та пропозиції. З розвитком ринку цінові диспропорції починають вирівнюватися і створюються умови для "ввімкнення" механізмів вільного ціноутворення на об'єкти нерухомості.
Посередницька. На ринку нерухомості діють професійні посередники -- ріелтори, оцінювачі, страхувальники, іпотечні кредитори та ін. В умовах перехідної економіки виникає ситуація, коли якісний та кількісний склад професійних посередників не повною мірою відповідає потребам ринку, що збільшує трансакційні затрати його учасників.
Регулятивна. Ринок нерухомості бере активну участь у перерозподілі ресурсів, спрямовуючи зусилля його учасників на дотримання ефективної структури економіки та задоволення громадських інтересів. При цьому повною мірою регулятивна функція починає проявлятися на вторинному ринку.
Інвестиційна. Ринок нерухомості є привабливим засобом збереження й збільшення капіталу, сприяє переведе до заощаджень і нагромаджень населення з пасивної форми запасів у реальний капітал, що приносить дохід власнику нерухомості. При цьому саме нерухоме майно служить своєрідною страховою гарантією інвестиційних ризиків. На перших етапах формування ринку нерухомості в перехідній економіці інвестиції спрямовують переважно на придбання нерухомості споживчого характеру. В міру задоволення цієї потреби інвестиційні потоки починають спрямовуватися в сферу комерційної та промислової нерухомості.
Затрати, що несуть покупці і продавці нерухомості при укладанні договорів.
Соціальна функція проявляється в зростанні трудової активності всього населення, підвищенні інтенсивності праці громадян, які планують стати власниками квартир, земельних ділянок та інших капітальних і престижних об'єктів. Функція сприяє формуванню в суспільстві середнього класу, що є основою стабільності. Однією з форм прояву соціальної функції ринку нерухомості виступає соціалізація капіталу.
Стимулююча, суть якої -- економічне заохочення прибутком продуктивного використання досягнень науково-технічного прогресу під час створення та використання нерухомого майна. Конкуренція сприяє високій діловій активності й пошук у нових можливостей ефективного управління капітальною власністю. На початкових етапах формування ринку нерухомості майно виконує двояку роль: є засобом нагромадження та заощадження доходів і сприяє легалізації незаконно зароблених коштів. Унаслідок цього суб'єкти ринку нерухомості проводять досить пасивну політику. Позитивні зміни в цьому напрямі з'являються зі зростанням конкуренції та зниженням дохідності пасивних операцій, що стимулює продуктивні інвестиції.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7
