В тей же час чим більше таких різновидностей, тим більше можливість ризику для кредитора.

1.3 Стадії банківського кредитування під заставу нерухомості:

1)Розробка основних- напрямкчв роботи банку з іпотечного кредитування на перспективу, що включае в себе:

а) оцінку макроекономічної ситуації в країні в цілому, а також у регіоні роботи потенційних позичальників зокрема;

б) розробку внутрішньо банківських нормативних докуменпв з іпотечного кредитування;.,

в) визначення лімітів на кредитування (для акщонер'ш, для нових та старих клієнтв,.для певного виду кредиту тощо);

г)підготовку персоналу банка для роботи з іпотечними позичками;

д)формування стратегії управління кредитними ризиками при кредитуванні під заставу нерухомості.

2) Обгрунтування банківського іпотечного кредиту.

а)розгляд заявки на одержання іпотечного кредиту позичальником;

б)оцінка застави;

в)вивчення кредитоспроможності кліента та оцінку ризиків щсдо позички;

г)підготовка та укладання кредитної угоди.

3)Контроль за цільовим використанням кредиту та його своєчасним погашениям . Ця стадія включає:

а) перевірку цільового використання позички

б) перевірку стану збереження застави;

г) перевірку виконання умов кредитної угоди та ін.

1.4 Етапи організації іпотечного кредитування

1розгляд заявки на отримання іпотечного кредиту.

Для одержання кредиту позичальник звертаеться до банку з обгрунтованим клопотанням, до якого надаються певні документи. У клопотанні, як правило йдеться про: суму кредиту, строк користування ним, сутність, та економічний ефект від інвестиційного заходу, що буде прокредитований, та ін. До клопотання додаються і копії документів, перелік яких залежить від конкретного об'екту кредиту вання.

Оцінюючи заявку на одержання іпотечних позичок, кредитори повинні враховувати такі моменти.

1. Співвідношення суми запланованого позичалъпиком плате-жу та ціни покупки заставного майна. Чим вище вщношення суми кредиту до ціни покупки, тим менше позичальник зацікав-лений у дотриманні всіх умов договору, оскільки мае менше майна у власності Якщо застава до і більше відсотків від ціни покупки, то особливого значения набуває страхування застави. Тоді кредитор повинен особливо приділяти увагу оцінці характе-ру та відповідальності позичальника.

2. Видача іпотечних кредитів часто означає, що позичальник у подалыиому буде здійснювати в банку інші операції (вносити кошти на депозит тощо).

3. Стабілъність залишківв на депозитних рахунках -- основний фактор визначення обсягів та видів іпотечних кредитів, що видаютъся банком.

4. Кредитування під заставу нерухомості (житлових приміщенъ) передбачає, що кредитний інспектор банку повинен уважно проанаігзувати такі аспекти кредитної заяви:

а) розмір та стабільшсть доходу к;пєнта, особливо відносно розміру кредиту та розміру внесків у рахунок його погашения;

б) розмір заощаджень клиєнта та джерело початкового внеску. Якщо такий внесок значно зменшуе розмір заощаджень, то клієнт мае меншу суму ліквідних активів;

в) відношення позичальника до збереження заставного майна. Якщо воно погано зберігаеться, то банк не зможе одержати всю суму, яка йому належить, у разі невиплати боргу;

г) обсяги продажів на місцевому ринку нерухомості (на випадок, якщо майно перейде у власність банку);

д) динамика відсоткових ставок у випадку, якщо кредит під за-ставу нерухомості виданий на основі плаваючої ставки.

2.оцінка банком кредитоспроможності позичальника.

- ознайомлення з його кредитною історією;

- вивчення ділової репутації;

- оцінка фінансового стану заявника;

- оцінка поданого бізнес-плану чи проекту;

- грошова оцінка запропонованого під заставу нерухомого майна.

3. узгодження суми кредиту з вартістю засатви.(оцінка нерухомого майна)

4. визначення терміну та порядку його надання;

- визначення кредитної ставки та порядку її зміни;

- визначення порядку сплати %, пені та штрафів і повернення суми основного боргу;

5.узгодження порядку супроводження кредиту, який полягає в контролі банку за:

- своєчасним і повним розрахунком позички;

- фінансовим станом позичальника ( стан руху коштів Д-К)

- цільове використання кредиту;

- збереження предмету застави.

6. укладання кредитної і іпотеченої угоди.

7. оформлення заставної

Фінансовий стан підприємства визначається за допомогою таких коефіцієнтів;

-абсолютної ліквідності Х1; поточної ліквідностіХ2; покриття балансу Х3; співвідношення між високоліквідними і низьколіквідними активами Х4; забезпечення власними джерелами коштів Х5; співвідношення між власними та запозиченими коштами Х6.

1.5 Договір про ІК

Сучасний кредитний договір містить такі розділи:

Загальні положения.

Права та обов'язки позичальника. Права та обов'язки банку.

Відповідальшсть сторін.

Порядок вирішення суперечок. !

Термін дії договору.

Юридичні адреси сторін.

Кредитодавець до укладання договору має розкрити основні економічні та правові вимоги щодо надання кредиту. Ця інформація оприлюднюється у письмові й формі . Умови договору про ІК розробляє кредитодавець. У договору про ІК зазначається:

- вартість основного зобов”язання та порядок його амортизації, строки та розміри платежів з урахуванням інфляції;

- право кредитодавця самостійно встановлювати розмір часток платежів, отриманих за договором;

- право кредитодавця відчуджувати основне зобов”язання або право отримання платежів за договором;

- інфляційне застереження;

умови страхування фінансових ризиків.

Графіки видачі та погашення кредиту - один з основних елементів кредитноі документації'. У разі кредитування капітальних вкладень в будівиицтво нових об'єктів ці графіки мають іалузеві особливості, пов'язані із значними термінами будівництва, нерівномірністю витрачання засобів, необхідністю освоення потужностей протягом періоду освоення.

3 цієї точки зору часовий проміжок, в якому використовуеться кре-дит, можна розбити на 3 інтервали: будівництво за проектом; освоення потужностей та погашення кредиту.

1.6. Правові і економічні передумови розвитку іпотеки.

Економічні передумови запровадження іпотечного кредитування - це:

o стабільність і паритет цін;

o стабільність обмінного курсу національної валюти

o помірна вартість позичкового капіталу

o загальне економічне зростання.

Конкретні правові передумови:

- правові гарантії приватної власності на нерухоме майно

- правова єдність земельної ділянки та розміщених на них будівель, споруд і багаторічних насаджень

- правова безпека іпотеки

- правове регулювання організації та діяльності іпотечних банків.

Ефективна система реєстрації нерухомості має включати: кадастр; опис всіх прав на нерухомість особливо прав власності та обтяжень( у багатьох країнах відповідна інформація вноситься до поземельних книг).

Інституційні передумови:

- становлення спеціалізованих іпотечних банків;

- наявність широкої мережі кадастрових сліжб і організація державної реєстрації прав на нерухоме майно;

- розвиток сфер натріальних послуг, оціночної та страхової діяльності.

- Наявність ринків нерухомості та біржового ринку цінних паперів.

Тема 3 : Первинний і вторинний іпотечний ринок

1. Характеристика первинного та вторинного іпотечного ринку

Основою функціонування іпотечного ринку є система органі-зованих на певних принципах та правових нормах економічних відносин, які виникають у процесі купівлі та продажу фінансових зобов'язань, забезпечених нерухомістю

Учасники іпотечних відносин:

Учасниками системи іпотечного кредитування є заставодавець (іпотекодавець), заставодержатель(іпотекодержатель), продавець житла, державні органи, страхові компанії, оцінювачі та поручителі. ( детальніше у темі «Суб'єкти»).

позичальник, що отримує кредит;

кредитор (банк чи небанківська фінансова установа), що надає позичальнику кредит під заставу нерухомості;

посередник -- спеціалізована установа, що забезпечує залучення вільного капіталу для його подальшого реінвестування в іпотечні кредити;

інвестори (в основному інституційні), які купують цінні папери, випущені на основі іпотечних кредитів.

Первинний іпотечний ринок - це сегмент іпотечного ринку, який охоплює економічні відносини, що виникають у процесі купівлі-продажу іпотечних заставних банками. При цьому за застав-ною до банку-покупця на обслуговування переходить і позичаль-ник, який основну суму кредиту та відсотки сплачує тепер банку-покупцю заставної. Купити заставну можуть лише такі кредитні установи, у яких достатня ліквідність. Первинний ринок був по-ширений на початку розвитку іпотечного кредитування, на сьогодні обсяги операцій на ньому незначні.

Це пов'язано з появою на фінансовому ринку інвесторів, які мали кошти та бажання отримати додатковий прибуток шляхом надійного (з низьким ризиком) інвестування. Такі можливості да-вало інвестування в цінні папери, забезпечені заставними, які мог-ли емітувати та продавати інвесторам спеціалізовані іпотечні банки. Надійність цих цінних паперів забезпечувалась і забезпечується жорсткими законодавчими обмеженнями сфер розміщення коштів, умовами кредитування, чіткою спеціалізацією діяльності банків як на активних, так і на пасивних операціях.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7