2. Механізми однорівневої та дворівневої моделей вторинного
іпотечного ринку:
Первинний іпотечний ринок визначається відносинами позича-льника і банку, а його інструментом є заставна.
Заставна оформлюється при наданні кредитною установою іпо-течного кредиту, якщо її випуск передбачено іпотечним догово-ром.
«Заставна - це юридичний документ, що свідчить про заставу боржником належного йому нерухомого майна (землі, будівель, споруд). Заставна видається кредитору (особі, яка дала гроші в борг) і перебуває в нього до завершення розрахунків з боржником. У разі невчасної сплати боргу кредитор має право продати заставлене майно чи стати його власником. Заставну укладають у нотаріальній конторі і реєструють у кадастровій книзі».
Вимоги до форми та змісту заставної визначаються у законода-вчих і нормативних актах, які регулюють питання іпотечного кре-дитування та використання цінних паперів. Заставна складається в письмовій формі в одному примірнику на бланку стандартної фор-ми. Крім назви та формулювання про зобов'язання боржника перед іпотекодержателем, заставна містить: реквізити іпотекодав-ця, елементи іпотечного договору, предмет іпотеки, реєстраційний номер, дату, місце реєстрації, підписи.
Вид заставної залежить від умов іпотечного кредиту та виду іпотеки, яка виступає забезпеченням цього кредиту.
Власник заставної має право до закінчення строку виконання іпо-текодавцем зобов'язання за кредитом здійснювати операції зі своїми заставними шляхом залучення грошових коштів інших осіб, по-перше, через продаж заставної, по-друге, через передачу заставної у заставу, тобто використовувати з метою рефінансування, забезпечу-ючи тим самим виконання зобов'язань перед іншими кредиторами.
Перехід власності на заставну здійснюється шляхом індосамен-ту (передаточного напису). Особа, якій передана заставна, стає но-вим власником боргу і гарантуючих його зобов'язань. Така пере-дача повинна бути зареєстрована. Після повної виплати боргу за-кладна анулюється, тобто позичальнику повертаються всі права на нерухомість.
Первинний іпотечний ринок передбачає продаж заставної або передачу її у заставу. Крім цього, заставні можуть використовува-тися іпотечним кредитором як забезпечення емісії іпотечних облі-гацій або продажу пулу заставних при рефінансуванні. При цьому виникають інструменти фондового ринку, тобто створюєть-ся вторинний іпотечний ринок. Інструментами цього ринку є цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами.
Зміст вторинного іпотечного ринку становить ланцюжок: по-зичальник - банк- інвестор, це - однорівнева модель вторинного іпотечного ринку, або: позичальник - банк - посередник - інвес-тор - дворівнева модель вторинного іпотечного ринку.
2.1.Механізм однорівневої моделі вторинного іпотечного
ринку
При однорівневій моделі банк на першому етапі на-дає позичальникові іпотечний кредит. Щоб отримати кошти для подальшої кредитної діяльності банк має право рефінансування шляхом випуску іпотечних облігацій. Для цього банками форму-ються пули заставних.
На другому етапі, на основі пулу заставних, банк емітує іпотеч-ні облігації терміном від 1 до 10 років. Найбільш поширені термі-ни - 3, 5 та 10 років. Величина пулів, як і їх структура, постійно змінюється (видаються нові позики, старі погашаються). Проте за законом банки зобов'язані постійно підтримувати рівновагу між величиною активів пулу і величиною пасивів у формі облігацій. Погашаються облігації, як правило, в кінці терміну разовим пла-тежем, а відсоткові платежі - щорічно.
Група заставних, які мають однорідні риси: термін, строковість, відсоткова ставка, покупців іпотечних облігацій, які, у разі банкрутства банку, мають першочергове право на його іпотечні активи.
Банки-емітенти продають іпотечні облігації крупним інвесто-рам: страховим компаніям, пенсійним фондам, іншим інвестицій-ним фондам тощо.
Ця модель використовується в багатьох європейських країнах.
Інструментом однорівневого вторинного іпотечного ринку є іпотечні сертифікати та іпотечні облігації. ( Окремо буде розглянута тема по іпот ЦП)
У світовій практиці застосовуються різні іпотечні облігації, які різняться за типами активів, якими вони забезпечені, гарантіями тощо. Як і по заставних, вимоги до форми та змісту іпотечних облі-гацій не уніфіковані для різних країн. Вони визначаються у законо-давчих і нормативних актах, які регулюють правові засади, умови і порядок емісії, розміщення та обліку іпотечних цінних паперів.
При емісії іпотечних облігацій іпотечний кредитор тримає за-ставні на своєму балансі, тобто ризики за іпотечними кредитами залишаються у банку.
Особливим сегментом однорівневого вторинного іпотечного ринку є великі пакети облігацій вартістю не менш, як 500 млн євро, які базуються на позиках урядовим органам. Наприклад, у Німеч-чині місцеві уряди отримують іпотечні кредити під заставу неру-хомого майна, яке їм належить.
2.2. Дворівнева модель вторинного іпотечного ринку
Іпотечний кредитор може отримувати кошти для подальшої кредитної діяльності шляхом продажу заставних спеціалізованій іпотечній установі (СІУ). Цей процес має назву сек'юритизації, яка, відповідно до Нової Базельської угоди по капіталу (Базель II), означає передачу банком іншим особам свого права власності і ризиків, пов'язаних зі схильністю до кредитних ризиків. СІУ під забезпечення пулу заставних випускає іпотечні цінні папери та продає їх інвесторам, тобто заставні повністю знімаються з балан-су іпотечного кредитора та передаються на баланс СІУ, яка є емі-тентом іпотечних цінних паперів.
Сек'юритизація почала застосовуватися в США, тому у літера-турі дворівнева модель вторинного іпотечного ринку має назву американська модель іпотечного кредитування.
Використання цієї моделі дозволяє підвищити ліквідність бан-ків. Сек'юритизація також поліпшує показник фінансового леверіджу банку (співвідношення власних та залучених коштів).
Перший рівень моделі - це первинні кредитори - банки та не-банківські фінансові установи, що видають іпотечні кредити.
Другий рівень - спеціалізовані іпотечні установи ( в Україні Державна іпотечна установа), яким банки продають пули заставних. Вони є основною структурною ланкою вторинного іпотечного ринку.
Спочатку іпотечний кредитор формує пул заставних. Потім продає цей пул С1У, тобто іпотечні активи передаються з балансу іпотечного кредитора на баланс СІУ, яка стає власником іпотечних активів і емітує під них іпотечні цінні папери. Згідно зі статутом, СІУ не має права займатись іншим бізнесом. Таким чином, еміто-вані іпотечні цінні папери підпадають тільки під ризики іпотечних активів, що сек'юритизуються.
Емітовані та забезпечені пулом заставних цінні папери СІУ (а в Україні ДІУ) продає інвесторам, сплачуючи іпотечному кредитору частину ко-штів, отриманих від цього продажу. Інструментами дворівневого вторинного іпотечного ринку є цінні папери, забезпечені пулом заставних - МВS.
Перевага дворівневої моделі вторинного іпотечного ринку по-лягає у тому, що комерційний банк через спеціалізовану іпотечну установу може залучати для надання кредиту значні фінансові ресурси.
Недоліків ця модель має значно більше, порівняно з європейсь-кою, оскільки її механізм є досить складним, а його використання потребує більших витрат. Це, у свою чергу, призводить до збіль-шення вартості кредитів. Серед недоліків цієї моделі - складність законодавчого регулювання.
3. Моделі іпотеки:( докладніше задати в рефератах)
- відкрита (англо-американська) модель іпотеки, що включена в систему фінансового ринку країни в цілому;
- закрита (німецька) модель, передбачає відносно автономність іпотечного кредитування від фінансового ринку, де наданню кредиту передує етап накопичення.
Найбільш яркий приклад закритої моделі - німецька система будощадкаси.
4. Інфраструктура іпотечного ринку (самостійно)
Іпотечний ринок має розгалужену інфраструктуру.
Вона забезпечує його розвиток. А саме:
Кредитні установи, фінансові установи: банки, кредитні спілки, інститути спільного інвестування, страхові компанії, пенсійні фонди, ріелтерські компанії та ін.
5. ДІУ в Україні її мета створення, стандарти ДІУ. Вимоги до кредиторів, вимоги до позичальників за стандартами ДІУ. (самостійно)
6. Правові і економічні передумови розвитку іпотечного ринку в Україні.(самостійно)
Тема 5. Методологія оцінки об'єктів нерухомості
1. Оцінка майна та майнових прав.
2. Оцінювачі об'єктів нерухомості та їх функції.
3. Ціна об'єктів нерухомості та фактори що на неї впливають.
4. Види вартості об'єктів нерухомості.
5. Організація процесу оцінки об'єктів нерухомості. Принципи оцінки об'єктів нерухомості. Етапи оцінки.
6. Оцінка витратним методом.
7. Використання порівняльного підходу оцінці нерухомості.
8. Доходний підхід при оцінці нерухомості.
1. Оцінка майна (рухомого та нерухомого), майнових прав -- це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нор-мативно-правовими актами. Оцінка майна є результатом практичної діяль-ності суб'єкта оціночної діяльності1.
Під експертною оцінкою нерухомості розуміють процес визначення вар-тості нерухомості та пов'язаних із нею прав оцінювачем (експертом із питань оцінки нерухомості) із застосуванням сукупності підходів, мето-дів і оціночних процедур, що передбачають процес збирання й аналізу даних, проведення розрахунків й оформлення результатів у вигляді зві-ту та висновків2
Загальні засади оцінки нерухомості та професійної оціночної діяльності визначаються Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12 липня 2001 р. № 2658.
Професійна оціночна діяльність -- це діяльність оцінювачів та суб'єктів оціночної діяльності, яка полягає в організаційному, методичному і прак-тичному забезпеченні проведення оцінки майна, розгляді та підготовці висновків щодо вартості майна.
. Майном, яке може оцінюватися, вважаються об'єкти в ма-теріальній формі, у тому числі земельні ділянки, будівлі та споруди (включаючи їх невід'ємні частини), машини, облад-нання, транспортні засоби тощо; паї, цінні папери; нематері-альні активи, в тому числі об'єкти права інтелектуальної власності; цілісні майнові комплекси всіх форм власності.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7
