Датою оцінки є дата, за станом на яку здійснюються про-цедури оцінки майна та визначається вартість майна.

Оціночна діяльність може здійснювати-ся у таких формах:

/ практична -- практичне виконання оцінки майна й усіх процедур, пов'язаних із нею, відповідно до вимог, установлених нормативно-правовими актами з оцінки майна;

/ консультаційна -- надання консультацій з оцінки майна суб'єктам оціночної діяльності, замовникам оцінки та(або) іншим особам в усній чи письмовій формі;

/ рецензування звітів про оцінку майна (актів оцінки майна) -- критич-ний розгляд цих документів та надання висновків щодо їх повноти, правильності виконання та відповідності застосованих процедур оцін-ки майна вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна;

/ методичне забезпечення оцінки майна -- розроблення методич-них документів з оцінки майна та надання роз'яснень щодо їх застосування;

/ навчальна діяльність оцінювачів -- участь у навчальному процесі з професійної підготовки оцінювачів.

Проведення оцінки майна є обов 'язковим у випадках:

^ створення підприємств (господарських товариств) на базі державного майна або майна, що є у комунальній власності;

^ реорганізації, банкрутства, ліквідації державних, кому-нальних підприємств та підприємств (господарських товариств) з державною часткою майна (часткою ко-мунального майна);

^ виділення або визначення частки майна у спільному майні, в якому є державна частка (частка комунально-го майна);

^ визначення вартості внесків учасників та засновників господарського товариства, якщо до зазначеного това-риства вноситься майно господарських товариств з державною часткою (часткою комунального майна), а також у разі виходу (виключення) учасника або за-сновника із складу такого товариства;

^ приватизації та іншого відчуження у випадках, вста-новлених законом, оренди, обміну, страхування та ін.

/ переоцінки основних фондів з метою бухгалтерського

обліку;

^ оподаткування майна та визначення розміру держав-ного мита згідно з законом;

^ передачі майна під заставу;

^ визначення збитків або розміру відшкодування у ви-падках, встановлених законом;

/ в інших випадках за рішенням суду та ін.

2.Оцінювачі об'єктів нерухомості та їх функції

Суб'єктами оціночної діяльності є: суб'єкти господарюван-ня - зареєстровані в установленому законодавством порядку фізичні особи суб'єкти підприємницької діяльності, а також юридичні особи незалежно від їх організаційно-правової фор-ми та форми власності, які здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач, та які отримали сертифікат суб'єкта оціночної діяльності; органи державної влади та органи місцевого самоврядування, які отримали повноваження на здійснення оціночної діяльності у процесі виконання функцій управління та розпорядження державним майном та майном, що є у комунальній власності, та у складі яких працюють оцінювачі.

Оцінювачами можуть бути громадяни України, іноземці та особи без громадянства, які склали кваліфікаційний іспит та одержали кваліфікаційне свідоцтво оцінювача відповідно до вимог законодавства.

Не допускається проведення оцінки майна суб'єктами оці-ночної діяльності -суб'єктами господарювання у таких ви-падках:

- проведення суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання оцінки майна, що належить йому або оцінювачам, які працюють у його складі, за правом власності або, на яке зазначені особи мають майнові права;

- проведення оцінки майна фізичної особи-замовника або керівників юридичної особи, яка є замовником оцінки, оцінювачем, який має родинні зв'язки з зазначеними особами, або суб'єктом оціночної діяльності -суб'єктом господарювання, керівництво якого має за-значені зв'язки;

- проведення оцінки майна своїх засновників (учас-ників).

Під час оцінки майна, що здійснюється органами держав-ної влади, у тому числі Фондом державного майна України, та органами місцевого самоврядування, встановлюються такі обмеження: не можуть мати виключне право її проведення органи державної влади та органи місцевого самоврядування або оцінювачі, які працюють в органах державної влади та органах місцевого самоврядування, за винятком випадків, передбачених законом; не можуть мати місце будь-які форми виключного права на проведення оцінки майна суб'єктами оціночної діяльності, які створені зазначеними органами дер-жавної влади та органами місцевого самоврядування.

Результати оцінки майна, проведеної з порушеннями за-значених обмежень, визнаються недійсними та підлягають обов'язковому скасуванню.

Положення (національні стандарти) оцінки майна є обо-в'язковими до виконання суб'єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.

Оцінка майна проводиться на підставі договору між су-б'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання та замовником оцінки або на підставі ухвали суду про призна-ченн

Договір на проведення оцінки майна укладається в пись-мовій формі та може бути двостороннім або багатосто-роннім. я відповідної експертизи щодо оцінки майна.

Істотними умовами договору на проведення оцінки майна є:

зазначення майна, що підлягає оцінці;

мета, з якою проводиться оцінка;

вид вартості майна, що підлягає визначенню;

дата оцінки;

строк виконання робіт з оцінки майна;

розмір і порядок оплати робіт;

права та обов'язки сторін договору;

умови забезпечення конфіденційності результатів оцінки, інформації, використаної під час її виконання;

відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання умов договору;

порядок вирішення спорів, які можуть виникнути під час проведення оцінки та прийняття замовником її результатів.

3. Ціна об'єктів нерухомості та фактори що на неї впливають

Як і будь-який товар на ринку, об'єкти нерухомості мають ціну та вартість (рис. 4.1).

Ціна об'єкта нерухомості - це ціна конкретної операції купівлі-продажу, що відбулася. Оскільки ціна в будь-якій ре-альній передбачуваній операції пов'язана з вартістю об'єкта нерухомості, досить часто ці терміни використовують як си-ноніми.

Ціна операції може значно відрізнятися від ринкової вар-тості. Ця різниця, залежить від ряду причин, наприклад, наявності аналогів або стабільності ринку.

Рис. 4.1 Вартість, ціна й затрати

Вартість - це грошовий еквівалент власності.

Узагалі вартість об'єктів нерухомості залежить від багатьох факторів. Роз-глянемо основні з них.

1. Об'єктивні фактори. Як правило, це економічні чинники, що визначають середній рівень вартості конкретних договорів між суб'єктами нерухомості.

2. Фактори, пов'язані з феноменом масової свідомості, і чинники психологічного характеру:

/ масована реклама; / інфляційні прогнози; / симпатії;

3. Фізичні фактори:

/ місце знаходження -- відстань від центру, престижність району, сту-пінь розвитку інфраструктури і транспортного сполучення (особли-во близькість станцій метро, зупинок транспорту тощо);

/ архітектурно-конструктивні рішення -- залежно від подальшого використання будинку вартість його збільшуватиметься або змен-шуватиметься;

/ стан об'єкта нерухомості;

/ наявність комунальних послуг (електроенергія, водопостачання, теп-ломережа та ін.);

/ об'єктивні недоліки об'єкта (перший або останній поверхи, вікна на подвір'я, погане планування, перспектива зносу тощо);

/ екологічні та сейсмічні чинники (для житлової нерухомості дані санітарно-екологічної експертизи можуть значно знизити вартість квартири, а наявність поряд лісопаркової зони, водойм, парків -- збільшити).

4. Фактори, що впливають на швидкість продажу квартир:

/ кількість аналогічних пропозицій, їх співвідношення з попитом на такий тип квартир саме в цій частині міста;

/ престижність району;

/ характер договору («прямий» або «зустрічний» продаж);

/ юридична «чистота» об'єкта.

4. Види вартості об'єктів нерухомості:

Ринкова вартість об'єкта нерухомості - це найвірогідніша ціна, за якою він може бути проданий на відкритому ринку в умовах конкуренції. ринкова вартість є предметом торгу і може як підвищуватися, так і знижуватися.

Споживча вартість (вартість при існуючому викорис-танні) відображає цінність об'єкта нерухомості для конкрет-ного власника, який не збирається виставляти його на ринок. Відновна вартість визначається витратами в поточних цінах на будівництво точної копії оцінюваного об'єкта.

Вартість заміщення визначається витратами в поточних цінах на будівництво об'єкта нерухомості, корисність якого еквівалентна корисності оцінюваного об'єкта, але збудовано-го в новому архітектурному стилі з використанням сучасних проектних нормативів прогресивних матеріалів і конструкцій, а також сучасного устаткування.

Відновна вартість виражається витратами на відтворюван-ня точної копії об'єкта, а вартість заміщення - затратами на створення функціонального аналога.

Інвестиційна вартість - ціна об'єкта нерухомості, що виз-начається виходячи з його прибутковості для конкретної осо-би для досягнення заданої інвестиційної мети.

Вартість страхування об'єктів нерухомості розраховуєть-ся на основі відновної вартості або вартості заміщення об'єк-та, що знаходиться під загрозою знищення (або руйнування).

Ліквідаційна вартість визначається, якщо об'єкт нерухо-мості повинен бути відчужений у строк менший за звичайний термін служби аналогічних об'єктів і є чистою грошовою су-мою, яку власник об'єкта нерухомості може отримати при його ліквідації або примусовому продажу.

Первинна вартість об'єкта нерухомості - фактичні витра-ти на придбання або створення об'єкта на момент початку його використовування.

Залишкова вартість об'єкта нерухомості - вартість об'єкта з урахуванням зносу.

Вартість об'єкта нерухомості при існуючому використанні - ринкова вартість об'єкта нерухомості, заснована на продов-женні форми його функціонування в умовах можливого про-дажу на ринку.

Вартість діючого підприємства - вартість єдиного майно-вого комплексу, що визначається відповідно до результатів функціонування виробництва, яке сформувалося1.

Заставна вартість - вартість з метою забезпечення кредиту.

Вартість спеціалізованих об'єктів - вартість об'єктів, які через свої специфічні особливості не можуть бути продані на ринку.

Вартість права оренди об'єкта нерухомості - одноразова плата за право користування та розпорядження об'єктом.

5. Принципи і етапи оцінки.

Принципи оцінки об'єктів нерухомості - це зведення мето-дичних правил, на підставі яких визначається ступінь дії різних чинників на вартість об'єкта нерухомості.

В Україні оцінка майна проводитися з дотриманням прин-ципів корисності, попиту і пропозиції, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного вико-ристання1 .

Принцип корисності ґрунтується на тому, що майно має вартість тільки за умови корисності його для потенційного власника або користувача

Принцип попиту та пропозиції відображає співвідношення пропозиції та попиту на подібне майно

Принцип заміщення передбачає врахування поведінки по-купців на ринку, яка полягає у тому, що за придбане майно не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна відпо-відно тому, яке продається на ринку.

Принцип очікування передбачає, що вартість об'єкта оцінки визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження ним.

Принцип внеску (граничної продуктивності) передбачає врахування впливу на вартість об'єкта оцінки таких факторів, як праця, управління, капітал та земля, що є пропорційним їх внеску у загальний дохід.

Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об'єкта оцінки від його найбільш ефективного використання

Оскільки у процесі оцінки об'єктів нерухомості взаємоді-ють три елементи - суб'єкт, об'єкт і ринкове середовище - фа-хівцями, виділяються такі групи принципів

Етапи оцінки:

Процес оцінки об'єктів нерухомості можна розподілити на

шість етапів:

< визначення завдання та укладення договору на оцінку

об'єкта;

план оцінки;

збір і підтвердження інформації;

вибір підходу до оцінки об'єктів нерухомості;

узгодження результатів, отриманих за допомогою
різних підходів;

< звіт про результати оцінки нерухомості;

Проаналізуємо можливості кожного етапу процесу оцінки нерухомості.

1. Визначення завдання й укладення договору. Замовник, як правило, ставить перед оцінювачем конкретну мету: виз-начити вартість об'єкта нерухомості, яка необхідна йому для ухвалення рішення. В кожному випадку оцінювач повинен визначити конкретний вид вартості (наприклад, ринкову вартість, інвестиційну або заставну вартості та ін.) й область використання об'єкта (продаж, отримання кредиту, страхов-ка).

Після цього оцінюються очікувані витрати засобів і часу на збір й підтвердження інформації. Ці оцінки залежать від обсягу інформації, якою володіє оцінювач, унікальності або складності вирішуваної проблеми, професіоналізму та досві-ду оцінювача. Може виникнути ситуація, коли необхідно про-вести незалежну експертизу об'єкта нерухомості1.

Оцінка об'єктів нерухомості проводиться на підставі дого-вору між оцінювачем і замовником. В договорі обов'язково

Вартість оцінки об'єкта нерухомості залежить від склад-ності проблеми, суми очікуваних витрат і набору послуг, що надаються. Оплата може бути у вигляді одноразової виплати, почасової ставки, або відсотка від підсумкової суми оцінки вартості об'єкта нерухомості.

2. План оцінки. Після того, як суть оцінки усвідомлена та визначена, оцінювач визначає можливі шляхи її розв'язання. З цією метою розробляється програма дослідження, яка стає основою другого етапу,

3. Збір і підтвердження інформації. Надійність висновків оцінювача залежить від даних, використаних ним в роботі. Якщо вони неточні, важко підготувати обгрунтований висно-вок.

4. Вибір підходу до оцінки об'єктів нерухомості.

Системний підхід до оцінки вартості різних типів нерухо-мості включає три основні підходи: (витратний, дохідний та порівняльний), в кожному з яких використовується уніфікова-ний набір оцінних принципів.

5. Узгодження результатів, отриманих за допомогою різних підходів.

Цей процес включає попередню та заключну стадії.

6. Звіт про результат оцінки об'єкта нерухомості. Оціню-вач пише звіт про свої висновки і висновки, які він потім пе-редає замовнику.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7