Пріоритетним і домінуючим на цьому ринку є житлове іпотечне кредитування.
Низька вартість іпотечного кредиту обумовлена низкою причин. Зокрема, це низький рівень інфляції, низька вартість оформлення кредиту, незначні банківські ризики, з одного боку, і потужний фондовий та страховий ринки з низькою вартістю ресурсів - з іншого.
У США є дві моделі іпотечного кредитування - на основі заставних та на основі актів запровадження довірчої власності [22]. Перша форма іпотечного кредитування передбачає передачу позичальником кредитору заставної. Відповідно оцієї форми кредиту позичальник залишається власником заставленого майна, а також має право на користування ним та отримання доходів з цього майна. Друга форма кредиту передбачає передачу позичальником кредитору титулу власності на заставлене майно аба прав на володіння цим майном довіреній особі до моменту погашення боргу . Такою довіреною особою може бути і кредитор. Приблизно в половині штатів у США використовується одна форма іпотечного кредитування, в другій половині інша.
У розвинутих країнах дуже поширеним є кредитування з плаваючою або фіксовано-плаваючою відсотковою ставкою, як з коротким, так і з довгим початковим періодом. Плаваюча відсоткова ставка найбільш широкого використання набула у Великобританії, Швеції та Норвегії, де використовуються різні методи її встановлення. B окремих країнах, включаючи Францію, Італію та Австрію, процес її коригування є складнішим. Фіксована процентна ставка використовується набагато рідше. Однак у Франції, Італії, Австрії та Нідерландах вона є чи не найпоширенішою.
Звичайно, Україні важко побудувати ефективну систему за п'ять - десять років, тоді як у країнах Європи становлення іпотечних відносин має 200-літню історію. Скажімо перший іпотечні банки Данії засновано ще в 1797 році. Сьогодні іпотечні банки цієї країни, яких усього вісім, відіграють визначальну роль у фінансуванні іпотеки. В Додатку Б показані іпотечні банки Даній та напрями кредитування.
Найбільший ринок іпотечних облігацій серед країн ЄС склався у Німеччині з часткою у 38%. Частка датського ринку іпотечних облігацій становить 34% від загальноєвропейського. В додатку В. показано обсяги іпотечних облігацій в окремих країнах Європи у 2003 році [17].
За спеціалізацією емітента, зважаючи на особливості регулювання, характерні для тієї чи іншої країни Європи, виділяють чотири основні моделі випуску забезпечених облігацій.
Перша модель ( так звана «французька» ) застосовують у Фінляндії,. Франції, Ірландії, Норвегії, частково у Швеції. Емітентом забезпечених облігацій є спеціалізована фінансова установа.
Друга модель застосовують у Данії, Німеччині, Угорщині, Польщі, частково у Швеції. Емітентом забезпечених облігацій є спеціалізований банк, який, крім випуску зазначених цінних паперів, може займатися іншими видами бізнесу.
Третя модель представлена в Німеччині ( проект закону), Латвії, Росії, Словенії ( проект закону). Емітентом забезпечених облігацій є універсальний банк із відповідною ліцензією на їх випуск.
За четвертою моделлю право на випуск забезпечених облігацій надається всім банкам .
Якісні зміни відбулися у країнах, які нещодавно вступили до ЄС. Особливо у Польщі, Угорщіні та Чехії.
Розділ 2. Механізм іпотечного кредитування в Україні
2.1 Оцінка стану іпотечного кредитування в Україні
Сьогодні на іпотечному ринку України склалась така ситуація, при якій швидкими темпами зростають вклади населення в банках на депозитних рахунках (з початку року на 40%), збільшуються активи банків (на 50%), зростання ВВП складає біля 5%. Це говорить про те, що ступінь довіри населення до банків зростає. Існують канони відповідності надходжень і розміщення. Якщо взяти, наприклад, розвинуті країни, то з 50% кредитів населення 40% припадає на іпотечні кредити. В нашій країні цей показник знаходиться на рівні 6%. Це свідчить про те, що всі кошти, що надходять на банківські депозити, направляються на корпоративне кредитування, на ринок, де існують зовсім інші правила гри, інші ризики. Близько 20% банківських корпоративних кредитів - це великі кредити. Умови, які склались сьогодні в Україні (відкритість економіки, залежність від зовнішніх ринків, дуже високий ступінь заполітизованості), дуже сильно загострюють ризики, пов'язані з корпоративним кредитуванням.
Кредити банків населенню - це, перш за все, кредити на споживчі цілі та іпотечні кредити. Спостерігається тенденція зростання частки іпотечних кредитів в портфелях банків, щорічно цей показник збільшується в два рази. За минулий рік житлові іпотечні кредити в портфелях банків зросли на 80%. На 1 липня цього року зафіксовано зростання на 40%, тобто розміри іпотечного кредитування збільшуються і це говорить про те, що банки змінюють свою політику в цій сфері.
Аналіз стану іпотечного кредитування в Україні, в умовах відсутності стандартизованої статистичної інформації, є досить складним. Тому, в цьому дослідженні були використані дані аналізу, який проводиться Українською національною іпотечною асоціацією та базується на інформації членів Асоціації, розрахунках її експертів і результатах разових опитувань.
Важливим показником ступеня розвитку іпотечного кредитування є частка іпотечних кредитів у кредитному портфелі комерційних банків. В Україні частка іпотечних кредитів в загальному кредитному портфелі неухильно зростає - рік тому в липні 2005 року цей показник становив 4,8%, в січні 2006 року - 7,5%, а в липні 2006 року - вже 8,7%.
Частка кредитів в іноземній валюті зростає на початок липня для іпотечних кредитів цей показник становив - 83,9%, підтверджуючи тезу, що в людей відсутня довгострокова довіра до гривні.
Середні розміри заборгованості за іпотечними кредитами зростали швидше, ніж зростала вартість житла. Середній розмір заборгованості за кредитами на купівлю житла наприкінці червня 2006 року становив майже 104 тис. грн. або на 15% вище, ніж на початку року. Ринок залишається дуже концентрованим, причому, якщо на перші десять банків припадає майже 86% ринку іпотеки, то перші п'ять банків контролюють більше 67%, а перші 15 банків ще більше 92,8% ринку [27].
Регіонами-лідерами на вітчизняному іпотечному ринку є Київ, Дніпропетровськ, Донецьк, Харків та Львів. До основних банків-операторів цього ринку є: ЗАТ КБ “Приватбанк” (15,22% ринку), ВАТ “Правекс-банк” (13,42%), Райффайзенбанк банк Аваль (12,31%), АКБ “Укрсиббанк” (12,26%), АКБ СР “Укрсоцбанк” (10,37%). Загальний обсяг українського ринку іпотечного кредитування сьогодні дорівнює лише 1% по відношенню до ВВП. У той же час в інших країнах з перехідною економікою він становить 10-12% [14].
За статистичними даними (УНІА), станом на 1 липня 2005 загальна заборгованість за кредитами, що забезпечені житловою іпотекою або надані на фінансування будівництва житла, становила 5625 млн. грн., тобто з початку 2002 року заборгованість зросла в 17,7 разів або на 5307 млн. грн., а з початку 2005 року зросла на 90,63%. В цілому, за період з 1 січня 2002 до 1 липня 2005 обсяг заборгованості за іпотечними кредитами зростав в середньому на 5,5% за місяць.
Рис. 2.1. Питома вага основних операторів ринку іпотечного кредитування в 2005 році.
Питома вага житлових іпотечних кредитів в кредитному портфелі комерційних банків з 1 липня 2004р. по 1 липня 2005 р. змінювалась в межах 2,9%--4,6% і станом на 1 липня 2005 р. була на рівні 4,6%. Тобто, частка житлових іпотечних кредитів та кредитів на фінансування будівництва житла у кредитному портфелі банків залишається незначною.
Слід зауважити, що існує значний розрив між обсягами кредитування в національній та іноземній валютах. В 2002 році вимальовувалася чітка тенденція зростання частки житлових іпотечних кредитів, що були надані в іноземній валюті, яка посилювалася протягом 2003 та 2004 років.
Обсяг житлових іпотечних кредитів, наданих в іноземній валюті, значно перевищує обсяг таких же кредитів у гривні, зокрема, станом на 1 липня 2005 р. він становив 82,2% від загальної кількості непогашених житлових іпотечних кредитів. Цей факт можна частково віднести на рахунок заощаджень у іноземній валюті, частково на нижчі процентні ставки у іноземній валюті, частково на ризик інфляції з боку позичальників. З початку 2005 року темпи зростання житлового іпотечного кредитування дещо уповільнилися, але впродовж наступних місяців значно збільшилися. Обсяги кредитування купівлі майбутнього житла під заставу за інвестиційною угодою з початку року збільшилися на 276,9 млн. грн. і станом на 1 липня 2005 р. складають 365,1 млн. грн., або 6,8% від обсягів житлових кредитів.
Аналіз даних з реєстрації іпотек свідчить про те, що з початку року банки України зменшували видачу клієнтам іпотечних кредитів на купівлю нерухомості. Протягом січня 2005 року зменшення досягло 50% у порівнянні з попереднім місяцем, цей показник є найнижчим за весь час реєстрації іпотечних кредитів (з квітня 2004 року).
За даними УНІА, протягом січня 2005 року було видано 3734 іпотечних кредити. Але протягом лютого і березня видача банками іпотечних кредитів почала збільшуватись, і в лютому було видано 6048 кредитів, що на 61,9% більше у порівнянні з попереднім місяцем, а у березні цей показник становив 8258, найвищий показник за цей період.
2.2 Особливості механізму іпотечного кредитування в Україні
Мобілізація кредитних ресурсів для здійснення іпотечного кредитування проводиться за допомогою випуску особливого виду цінних паперів -- закладних листів, забезпеченням яких служить заставлена в банку нерухомість. Продаж цих цінних паперів дає банку кошти для надання іпотечних позик. Закладні листи є надійними борговими зобов'язаннями банку, що приносять тверді відсотки. У закладному листі ж зазначається майно (нерухомість), до якого даний документ відноситься. Як і інші цінні папери, закладні листи можуть бути в будь-який момент продані за біржовим курсом. Іпотечні банки передають закладні листи на біржу для вільного продажу. Невід'ємною складовою закладного листа є так звана купонна книжка, що складається з окремих купонів, на яких позначені суми виплати відсотків і дата їх виплати. Держатель закладного листа отримує відсотки за пред'явлення відповідного купона. Закладні листи випускають різними купюрами строком на 10--15 років. Вони можуть бути або на пред'явника, або іменні. У процесі пошуку нових джерел формування кредитних ресурсів іпотечні банки широко диверсифікують свою діяльність. Необхідною умовою надання іпотечного кредиту є пред'явлення позичальником в банк документів, які потверджують його право власника на майно, що виступає як забезпечення позики.
Іпотечний заставодержатель має право в Україні перевіряти документально і фактично наявність, розмір, стан та умови збереження предмета застави; вимагати від заставодавця вжиття заходів, необхідних для збереження предмета застави; вимагати від будь-якої особи припинення посягання на предмет застави, яке загрожує втратою або пошкодженням його. Іпотечний заставодавець має право: володіти та користуватися предметом застави відповідно до його призначення; достроково виконати основне зобов'язання, якщо це не суперечить змістові зобов'язання; реалізувати за письмовою згодою заставодержателя предмет застави з переведенням на набувача основного боргу, забезпеченого заставою; передавати за письмовою згодою заставодержателя предмет застави в оренду. Іпотечний заставодавець зобов'язаний: вживати заходів, передбачених договором іпотеки або необхідних для збереження предмета іпотеки, включаючи проведення капітального та поточного ремонту; на період фактичної дії договору іпотеки страхувати за свій рахунок предмет іпотеки в повному обсязі на користь заставодержателя; у разі загибелі предмета іпотеки надавати аналогічне за вартістю нерухоме майно чи, незалежно від настання терміну, виконувати зобов'язання в повному обсязі або у відповідній частині; одержати згоду заставодержателя на вчинення дій, пов'язаних із зміною прав власності на предмет застави.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8
