-- згідно із законодавством, відношення величини кредиту до величини застави (покриття) не може перевищувати 60% так званої заставної вартості покриття, що на 10% нижча за ринкову вартість;
-- кредити, видані під об'єкти незавершеного будівництва, не можуть перевищувати 10% всього покриття і більш як удвічі -- капітал банку.
В Україні законодавча база, яка має визначати особливості емісії та обігу іпотечних цінних паперів, була сформована наприкінці 2005 року з прийняттям Закону України «Про іпотечні облігації» [6, ст.134]. До цього Законом «Про іпотеку» були «введені в обіг» квазі-іпотечні цінні папери -- заставні. То були специфічні боргові папери, які згідно зі ст.20 закону підтверджують безумовне право їх власника на задоволення боржником вимог за основним зобов'язанням. Останнє визначення, до речі, і не дозволяє банкам ефективно використовувати заставні, бо відповідно до закону емісія заставної передбачає перехід вимог по основному зобов'язанню до зобов'язання за заставною, що не може влаштовувати банки.
Заставні, у свою чергу, можуть забезпечувати випуск іпотечних цінних паперів, можливість емісії яких визначена, як уже згадувалося, окремими законами. Так, Законом «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» запропоновано нові інструменти: іпотечні сертифікати з фіксованою дохідністю та іпотечні сертифікати участі. Ці інструменти стосуються в основному фінансування будівництва. Тому, як зазначалося вище, класичним інструментом усе ж є іпотечна облігація, порядок емісії та обігу якої регулюється однойменним законом.
Українське законодавство передбачає емісію звичайних облігацій (елемент однорівневого вторинного ринку) та структурованих облігацій (дворівневий вторинний ринок). Планується, до речі, що на другому значну роль відіграватиме недавно створена Державна іпотечна установа. Проте непогано розрекламований початок її активної діяльності, здається, лише зараз набуває реальних обрисів.
У групі економічних радників голови НБУ ще у 2004 році дійшли висновку, що оптимальним підходом для українського формату іпотечного ринку була б розробка та прийняття закону «Про іпотечні облігації» (як заставні листи) та закону «Про сек'юритизацію». У результаті вдалося б уникнути змішування різних понять в одному законі та не вводити в оману інвесторів у цінні папери. Таким чином, великі банки отримали б можливість емісії заставних листів, а менші -- механізм сек'юритизації для рефінансування іпотечних портфелів. Проте законодавець обрав інший шлях -- не європейський, не американський, а суто український, який іще потребує історичного доведення своєї унікальності [16].
Зростання обсягів портфелів іпотечних кредитів - це, з одного боку, позитивне явище, але з другого боку ми спостерігаємо зростання портфелів нестандартних, неоднорідних, що в перспективі може бути перешкодою для запуску циклу іпотечного рефінансування. Адже в основі іпотечної фінансової системи лежить масова видача кредитів на першому рівні (на рівні первинних іпотечних кредиторів) з подальшим випуском під заставу цих кредитів іпотечних зобов'язань (іпотечних облігацій) або існують інші схеми, за допомогою яких первинні іпотечні кредитори рефінансують свою ліквідність. Але зростання неоднорідних кредитів робить ці портфелі нетранспорентними, інвестор не може належним чином оцінити ризики, які пов'язані з придбанням активів чи зобов'язань, які забезпечені цими активами, що також є одним з ризиків розвитку системи іпотечного кредитування. Сьогодні існує декілька загальних схем іпотечного фінансування - ринкова, дотаційна (коли з бюджету виділяються ті ж самі кредити), корпоративні схеми. Але саме головне сьогодні - щоб кредити були вигідними для банків. Адже навіть використовуючи бюджетні кошти, кредит можна зробити вигідним для банку. Сьогодні у банків є ризик, пов'язаний з низькою платоспроможністю населення. І бюджетні кошти можна використовувати ефективно, компенсуючи банкам ці ризики, субсидуючи ставку по комерційним кредитам чи компенсуючи початковий внесок позичальників, тим самим сприяти зростанню кредитних портфелів. Тобто можливість населення отримати пільговий кредит теж певним чином відображається на можливостях ринку.
Необхідно відзначити, що якщо існує ситуація, при якій в країні гостро стоїть проблема дефіциту інституційних інвесторів (пенсійні фонди, страхові компанії з їх резервами, трастові компанії та ін.), а перед банками гостро стоїть проблема ліквідності в довгостроковій перспективі, то ця ліквідність повинна якимось чином гарантуватись центральним банком. Виникає необхідність існування механізмів, які знімали б, мінімізували ризики ліквідності з банків, ризики процентних ставок, кредитні ризики. Якраз функція центральних банків як кредиторів кінцевих інстанцій дає надію комерційним банкам, що ці ризики будуть закриті.
У багатьох країнах, зокрема, в Німеччині, уряд запровадив систему спеціалізованих іпотечних банків. Вона полягає в тому, що тільки спеціалізовані іпотечні банки можуть займатися певною діяльністю, пов'язаною з іпотечним кредитуванням . Наприклад, випуском іпотечних облігацій. Водночас інші види їхньої діяльності дуже зрегульовані. Так, вони не мають права приймати депозити від клієнтів.
Оскільки види діяльності спеціалізованих банків обмежені, за такими банками можна встановити досить ефективний нагляд, навіть якщо можливості наглядної установи незначні. Однак, незважаючи на цю перевагу система універсальних банків є більш привабливою для України, ніж спеціалізована.
Головний аргумент на користь цього твердження пов'язаний з важливістю депозитів як джерела рефінансування. Так, довгострокові кредити потребують довгострокового рефінансування. Але фінансові посередники можуть деякою мірою трансформувати короткострокові депозити в довгострокові кредити. Таким чином, дуже важливо, щоб банки, які займаються іпотечним кредитуванням могли б залучити депозити від клієнтів і рефінансувати частину довгострокових іпотечних кредитів.
Крім того, принаймні ще два аргументи вказують на перевагу універсальних банків на спеціалізованими іпотечними. По-перше, управління ризиками та фінансова стабільність спеціалізованих банків можуть бути досить слабкими. Як свідчить міжнародний досвід, ринкам нерухомості притаманні коливання і розвиток так званих «бульбашок».
Спеціалізовані банки мають не диверсифіковану структуру ризиків і можуть збанкрутувати, якщо «бульбашки» на ринку нерухомості лопнуть. Навіть, Якщо ці банки перебували під належним наглядом.
По-друге, спеціалізована система є дуже дорогою. Комерційні банки, які зохочуть розвити бізнес іпотечного кредитування, повинні будуть створити новий іпотечний банк. Це потребуватиме багато часу, зусиль та грошей. Зрозуміло, що їхні витрати відчують позичальники, що зробить іпотечні кредити більш дорогим і для багатьох потенційних клієнтів недосяжними.
Через ці причини створення спеціалізованої системи іпотечного кредитування є не бажаним для України [15, с.6].
Що стосується зарубіжного досвіду, то в Україні доцільно використовувати як американську схему іпотечного кредитування, що дозволяє створити дворівневий іпотечний житловий ринок, так і традиційну європейську схему іпотечного кредитування. Слід піти шляхом розширення банківського іпотечного кредитування, створення будівельно-ощадних кас, які добре себе зарекомендували у багатьох країнах Європи та у США. Своє місце в системі іпотечного кредитування мають посісти кредитні спілки, інвестиційні фонди та інші інституції, що акумулюють кошти населення. Необхідно створити правову базу для обертання іпотечних цінних паперів -- як іпотечних облігацій первинного іпотечного ринку, так і облігацій вторинного іпотечного ринку, які випускаються його операторами на базі пулів іпотек. Остання форма цінних паперів особливо розвинена у США. Там випущено іпотечних облігацій на суму, що перевищує п'ять трильйонів доларів. Доцільно створити в Україні іпотечне агентство з функціями розвитку системи іпотечного житлового кредитування [20].
3.2 Застосування нових іпотечних інструментів, як засобу підтримки ліквідності банків та мінімізації ризиків
Посилення конкуренції нa ринку банківських послуг взагалі та іпотечного кредитування зокрема, призводить у подальшому до скорочення банківської маржі, що підштовхує бaнки до пошуку більш ефективних фінансових інструментів залучення ресурсів та шляхів підвищення дохідності активів. Техніка "забезпеченого позикового зобов'язання" (coilaterized loan obligation - CLO) допомагає банкам вирішувати вказані питання. Забезпечені боргові зобов'язання (collaterized debt obligation - CDO) та їх більш специфічні різновиди - забезпечені облігаційні зобов'язання (со11аterized bond olbigations - СВО) та забезпечені позикові зобов'язання (CLO) є прикладом вдалого використання складних схем сек'юритизації, які спочатку розроблялися у вигляді спеціальних цінних паперів, забезпечених іпотекою (collaterized mortgage-backed securities - CMBS), і ефективно застосовувалися при виході американської економіки з кризи 1980-х років.
Забезпечене позикове зобов'язання може бути визначене як процес емісії цінних паперів емітентом, який для цілей випуску купує або отримує іншим способом активи у банку, і, в свою чергу, є інвестором трансакції. B основному активи на вихідному етапі належать банку, a після продажу SPV слугують в якості забезпечення інтересів інвесторів.
Відмінність CLO від типової схеми сек'юритизації полягає в економічній меті, яку переслідують учасники трансакції. При класичній схемі сек'юритизації aктивів (asset-backed securitization - ABS) основна мета зводиться до мобілізації капіталу, тоді як метою банку, який є учасником CLO, є більш ефективне використання власного капіталу. Сек'юритизація допомагає трансформувати виданий кредит в інструменти, які дають змогу банкам вивільнити значні кошти шляхом передавання кредитного ризику інвесторам.
З метою більш чіткого уявлення пpo правові та економічні характеристики CLO розглянемо схему відношень між учасниками , яка наведена у Додатку Г.
Слід зазначити, що основним елементом наведеної у додатку схеми є обов'язковий продаж активів (true sale), що не завжди відповідає інтересам усіх учасників угоди.
Через складність практичної реалізації банками вищенаведених угод, були розроблені схеми, альтернативні класичній сек'юритизації. Їх основним інноваційним підходом є відмова від продажу активів SPV - вони залишаються на балансі банку. Головну роль в цьому процесі відіграють кредитні деривативи, як інструмент хеджування ризиків. Техніка, за якої активи залишаються на балансі першого власника, отримала назву синтетичної сек'юритизації, приклад якої наведена в додатку Д. Необхідно враховувати, що кредитні ризики активів передаються SPV за допомогою використання дефолтних свопів (credit default swaps) або облігацій, які абсорбують кредитні ризики - кредитні ноти (Credit Linked Notes -CLN). Таким чином банк отримує можливість уникнути проблем, пов'язаних з продажем активів, рефінансувати видані кредити та отримати вивільнення від вимог до достатності капіталу.
Перед тим, як більш детально розглянути приклади угод синтетичної сек'юритизації, надамо характеристику двох видів кредитних деривативів, які найбільш часто використовуються, a caмe: дефолтних свопів та кредитних нот (CLN).
Дефолтний своп є найбільш поширеним видом кредитних деривативів. Згідно з угодою про дефолтний своп, одна сторона погоджується (в обмін на певну плату) з настанням оговореної події придбати цінні папepи, в яких зосереджене зобов'язання, за попередньо обговореною ціною, або виплатити різницю між попередньо узгодженою ціною таких цінних паперів та їх поточною ринковою ціною.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8
