Недвижимость в Германии - безусловно, выгодное капиталовложение. На сегодняшний день цены на немецкую недвижимость ниже среднеевропейской, что делает её более доступной для иностранных граждан. Кроме того, стоимость недвижимости в Германии растёт из года в год, и по прогнозам аналитиков данные тенденции сохранятся в течение 7-10 лет.

Законы Германии лояльны к иностранцам, желающим приобрести недвижимость на территории страны. Все инвесторы для Германии равны, вне зависимости от их гражданства. Высокий уровень правовой культуры в стране гарантирует защищённость приобретаемого имущества: всем известна точность и пунктуальность немецких законов. Кроме того, приобретая недвижимость в этой стране, не стоит опасаться рисков: в Германии действуют крайне выгодные системы страхования. Так, недвижимое имущество страхуется не только от стандартных рисков, но и от форс-мажорных обстоятельств.

Недвижимость, представленная на немецком рынке, довольно разнообразна. Так, можно приобрести шикарные апартаменты в центре Берлина, особняк в окрестностях Дюссельдорфа или же скромную квартиру или дом в менее популярных землях. При этом выбор полностью зависит от предпочтений и финансовых возможностей, так как недвижимость в стране продаётся свободно как собственным, так и иностранным гражданам.

Приобретая недвижимость в Германии можно получить право на получение шенгенской визы сроком 90 дней с месячным коридором. Таким образом, на протяжении указанного времени можно не только пребывать в собственном доме или квартире в Германии, но и путешествовать по всей Европе.

Многие бизнесмены из России планируют развитие собственного бизнеса в Европе. Продвинутая система налогообложения, развитая экономика и промышленность делают Германию крайне интересной страной для открытия собственного дела.

Согласно действующему закону, владение недвижимостью в Германии не является достаточным условием для получения вида на жительства в данной стране. Однако факт владения недвижимостью является одной из причин для оформления временного вида на жительство.[22]

Картина получается в высшей степени разнообразная. Есть страны, в которых ипотека полностью недоступна - по крайней мере, для покупателей из России. К этой категории причисляется большинство стран Восточной Европы (Болгарию, Черногорию, Румынию…), а также Швейцарию. В последнем случае речь идет о целенаправленном подходе: швейцарские власти всячески оберегают свой рынок недвижимости от иностранных покупателей, стремясь, чтобы цены не стали недоступными для собственных граждан. Проводя подобную политику, предоставлять иностранцам кредиты было бы, по меньшей мере, нелогично.[21]

Что до восточноевропейцев, то тут причина иная - слабое развитие банковской системы. В Черногории ипотека предоставляется только гражданам республики и под высокий процент - около 20% годовых. На мой взгляд, банки Черногории совершенно не заинтересованы в наращивании этого вида кредитов: беспроцентные рассрочки предоставляются на срок до 1 года, причем первоначальный взнос должен составлять 20-50% стоимости.[25]

Все упирается в недостаточно сильную и отлаженную экономическую систему страны - никому не нужны дополнительные риски.

Другая категория стран, те, где ипотека формально доступна, но на практике к заемщику-нерезиденту предъявляются очень жесткие требования. К этой группе можно отнести Австрию, Италию и Великобританию. Впрочем, из правила бывают и исключения. В целом в Италии довольно сложно получить ипотечный кредит. Однако есть отдельные жилые комплексы, у застройщиков которых хорошо налажены контакты с банками. Так что на получение кредита вполне можно рассчитывать».[21]

В ряде (и немаленьком) стран получение кредита возможно, но существуют «процедурные» или «территориальные» ограничения. В Германии ипотечный кредит дается лишь после того, как потенциальный заемщик прошел «испытательный срок» - в течение определенного периода делал регулярные отчисления на специальный накопительный счет.

Во Франции нерезидентам кредит дадут только при сделках с недвижимостью в Париже и на Юге страны, а в Турции - лишь на Стамбул и ряд других городов: Анталия, Алания…

Есть страны (причем вполне популярные среди наших покупателей - Португалия, Испания, Финляндия), где ипотека по-прежнему доступна - просто в связи с мировым финансовым кризисом условия стали менее привлекательными, а требования к заемщику - более жесткими. Там заметно выросли процентные ставки, размер первоначального взноса вырос до 50-60% (прежде и 30% казались очень строгими), банки внимательнее смотрят на документы, подтверждающие уровень доходов заемщика.

И, наконец, может показаться парадоксальным, но сохранились места, где доступность ипотеки практически не уменьшилась, невзирая на финансовый кризис. В качестве примеров можно привести Кипр, где количество сделок, совершаемых россиянами с привлечением ипотеки, только увеличилось - около 50% в нынешнем году против примерно 30% в 2008-м. Условия располагают: наши сограждане могут получить кредит в размере до 80% от стоимости приобретаемого жилья. Также радует Израиль: и кредиты доступны, и ставка рекордно низкая - от 1,5% годовых. В результате в этой стране каждый четвертый покупатель недвижимости из России обращается за кредитом, а средний размер кредита составляет $140 тыс. Кстати, Израиль остается на сегодня едва ли не единственной страной, где цены на недвижимость продолжают расти.[21]

Теоретически, существует еще одна схема, заменяющая зарубежную ипотеку: можно взять кредит в российском банке под залог имеющейся здесь квартиры, а деньги пустить на приобретение недвижимости «там». Вариант хорош теоретически, но при столкновении с реальным воплощением наступает ступор. Дело, прежде всего, в процентных ставках, требуемых нашими банками за «ломбардные» кредиты - 18 - 20% годовых. И сумма, полученная на руки, вряд ли окажется выше 50-60% оценочной стоимости недвижимости.

Когда зарубежным банкам станет интересно развивать ипотеку? Поскольку, давая нам деньги, кредитные организации получают в залог недвижимость, ответ очевиден: это произойдет тогда, когда на рынке их стран восстановится рост цен. Если банк будет понимать, что получаемый им в залог актив ликвиден и постоянно дорожает - он сам быстро активизирует свои ипотечные программы. В том числе и для иностранцев.

2.2 Динамика развития ипотечного кредитования

Мировой экономический кризис весьма неблагоприятно отразился на ипотеке в России. Как полагают аналитики, количество выданных населению кредитов фактически откатилось к уровню 2004 года. [23].

Подавляющее большинство отечественных банков ужесточили требования к заемщикам и подняли процентные ставки по кредитам. Например, некоторые банки установили дополнительное увеличение процентов по кредиту для заемщиков с особым риском. К их числу относят лиц с «серыми» доходами и предпринимателей.

Также в современном ипотечном кредитовании наметилась тенденция - банки отказывают в выдаче кредитов на покупку объектов первичного рынка жилья (строящихся домов). А многие банки вообще отказываются от ипотечного кредитования и занимаются привлечением денежных средств, всячески рекламируя вклады.

На рынке ипотечного жилищного кредитования в III квартале 2009 года отмечено постепенное увеличение количества выдаваемых банками ипотечных жилищных кредитов. По данным ЦБ РФ в июле в России было выдано 10717 кредитов, что на 16,2% больше, чем в июне. В августе относительно июля количество выданных кредитов увеличилось на 26% больше - 13529 кредитов.

Объем ипотечных жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам, вырос в течение третьего квартала в рублях в 1,7 раза, в валюте - в 1,6 раза, но по сравнению с третьим кварталом прошлого года их объем снизился в 5 и 13,5 раза соответственно (таблица 1). Об этом свидетельствуют данные Банка России по рынку жилищного кредитования.[23]

Таблица 1-Сравнение объемов ипотечных жилищных кредитов на 2008-2009 гг.

По данным ЦБ, объем рублевых жилищных кредитов составил на 1 октября 2009 года 104,3 млрд. рублей, сократившись за год в 5,1 раза, но увеличившись в 1,6 раза в течение третьего квартала. В иностранной валюте жилищных кредитов было выдано на 7,2 млрд. рублей, в течение третьего квартала их объем вырос в 1,5 раза, но за истекший год сократился в 11,1 раза.

Всего банки на 1 октября предоставили 106,642 тыс. рублевых жилищных кредитов и 1,322 тыс. - валютных, на 1 июля - 60,157 тыс. и 775 соответственно. Средневзвешенная ставка по рублевым кредитам, выданным с начала года, в течение квартала не изменилась и составила 14,8%, по валютным - снизилась до 13,5% с 13,8% годовых.

Задолженность по рублевым кредитам составила на 1 октября 956,3 млрд. рублей, в том числе доля просроченной - 1,8% против 1,4% на 1 июля. Задолженность по кредитам в валюте составила 222,1 млрд. рублей, доля «просрочки» - 5,1% и 4,3% соответственно. Количество банков - участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования сократилось до 1,083 тыс. организаций с 1,108 тыс. на начало года.

Просроченная задолженность по ипотеке в России выросла в первом полугодии 2009 года по сравнению с соответствующим периодом 2008 года в 6,3 раза в рублях, и в 14,7 раза в иностранной валюте, составив по состоянию на 1 июля 11,6 и 9,8 миллиарда рублей соответственно, отчитался ЦБРФ (таблица 2).[24]

Таблица 2 - Задолженность по ипотеке в первом полугодии 2008-2009гг.

При этом удельный вес просроченной задолженности в общем объеме задолженности по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным в рублях и иностранной валюте, возрос на 1,2 и 4,1 процентного пункта, достигнув 1,5 и 4,4 процента соответственно.

В структуре просроченной задолженности наибольший удельный вес приходился на просроченную задолженность заемщиков Центрального федерального округа, которая составила 12,8 миллиарда рублей, или 59,8 процента объема просроченной задолженности по ипотеке в Российской Федерации в целом.

3

Рисунок 1.Удельный вес просроченной задолженности Центрального Федерального округа

В первом полугодии 2009 года количество банков, осуществляющих ипотечное жилищное кредитование сократилось по сравнению с началом года на 5,5 процента - до 568, из них только 279 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты, остальная часть осуществляла обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно выдавали ИЖК в рублях около 100 кредитных организаций, в иностранной валюте - 11 кредитных организаций.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17