На протяжении 2009 года минимальный первоначальный взнос по ипотечному кредиту составлял 30%, и только к концу года некоторые банки снизили его до 20% (15% у Сбербанка для «молодых семей»). Как отмечают специалисты Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ», это было связано с желанием не проигрывать конкурентную борьбу с программой АИЖК, которая предлагает, как уже было отмечено выше, самые низкие ставки в рублях. Но поскольку у банков нет возможности снизить ставку до уровня АИЖК, они смягчили другой параметр - размер первоначального взноса. Еще одной причиной стала стабилизация цен на недвижимость и общей экономической ситуации - теперь банки закладывают в размер первоначального взноса меньшие риски падения стоимости квадратного метра и снижения доходов заемщика. Однако в 2010 году вряд ли стоит рассчитывать на массовое появление ипотечных программ с десятипроцентным, тем более нулевым первоначальным взносом (сомнительно, что последние вообще когда-нибудь вернутся). Хотя АИЖК уже объявило о планах по снижению первоначального взноса до 10%, правда, благодаря созданию страховой «дочки», которая будет возмещать банкам оставшиеся 20% в случае возникновения у заемщика проблем с выплатой кредита. Но это лишь подтверждает факт: рыночной возможности уменьшения размера первоначального взноса у банков пока нет.

Если в период расцвета ипотеки в России почти все банки работали с любыми видами доходов, то в 2009 году они разделились на те, которые требуют наличие только «белых» доходов (как правило, по официальной справке 2-НДФЛ), и те, которые принимают к рассмотрению «серые» доходы заемщика. Из крупных игроков к первой группе относятся АИЖК и Сбербанк, ко второй - ВТБ 24, DeltaCredit. При этом в Санкт-Петербурге наибольшее увеличение объемов выдачи ипотечных кредитов отмечалось именно у Сбербанка и партнеров АИЖК, реализующих программу Агентства. Это хотя и не связано напрямую с требованиями к доходу заемщиков, но указывает на две вещи: во-первых, требование полного подтверждения доходов официальной справкой 2-НДФЛ не препятствует востребованности программ; во-вторых, само наращивание объемов выдачи ипотеки возможно только в случае, когда банк уверен, что кредит будет выплачен полностью и во время - а «белый» доход лучшее доказательство платежеспособности и надежности заемщика. Поэтому в 2010 году самые привлекательные и выгодные программы ипотечного кредитования будут предъявлять заемщикам требование полного официального подтверждения своих доходов.

В 2009 году тема возращения банков к кредитованию новостроек даже не обсуждалась серьезными экспертами, но к концу года несколько крупных игроков объявило о возобновлении подобных программ (например, ВТБ 24, DeltaCredit). С одной стороны, это связано с тем, что многие банки, кредитовавшие застройщиков под залог их акций или других активов, стали их (невольными) совладельцами, с другой стороны, нельзя не заметить активизации спроса со стороны граждан к покупке нового жилья. Если в 2010 году строительные компании не столкнутся с новыми финансовыми проблемами, то число ипотечных программ на покупку строящейся недвижимости будет расти.

По мнению специалистов Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ», в 2010 году мы будем наблюдать развитие тенденций, которые проявились в четвертом квартале 2009 года: плавное снижение ставок, смягчение требований к заемщикам. Возможно, в 2010 году Правительство России совместно с АИЖК разработает программу льготного ипотечного кредитования отдельных категорий граждан под нерыночно низкую ставку (6-8%) за счет бюджета регионов, а также программу кредитования строящегося жилья по стандартам АИЖК, что дало бы строительной отрасли новые импульсы.

Рассмотрев Государственных ипотечные программы предлагаемые в настоящее время в России, проанализируем то, что предлагают крупнейшие российские банки.

3. Анализ программ ипотечного кредитования ведущих российских банков

Рынок ипотеки в России быстро развивается, предлагаются все новые и новые ипотечные программы. Это, с одной стороны, усложняет процедуру выбора, но с другой стороны, делает ипотеку доступнее и выгоднее для потребителя. [38]

Первый показатель, на который обращает внимание заемщик, при выборе ипотечной программы - это размер ставки по кредиту. Сравнивать напрямую ставки разных ипотечных банков не совсем верно, так как кроме процента по кредиту, заемщику ежегодно придется платить за страхование квартиры и других рисков - это тоже составляет некий процент от кредита. Каждый банк, выдающий ипотечный кредит, работает исключительно со своими страховщиками и тарифы у них разные. Кроме того, по условиям банка возможны другие дополнительные расходы, рассчитываемые как процент от кредита - например, плата за обслуживание ссудного счета. Таким образом, чтобы правильно сравнить ипотечные программы по кредитной ставке, необходимо рассчитать «фактическую процентную ставку», включающую процент по кредиту, процент по страховке и процент по дополнительным расходам. К примеру, уменьшение ставки на 1% по кредиту в 900 тыс. руб., взятому на 10 лет, может сэкономить заемщику 45 - 60 тыс.руб. Насколько это существенно - решать самому заемщику, но желание сэкономить совершенно естественно.

Иногда заемщику приходится жертвовать низкой процентной ставкой по ипотечному кредиту в пользу увеличения его срока и размера. В этом случае стоит помнить о том, что с растягиванием срока кредитования сумма кредита сначала растет быстрее, чем переплата по нему, но в какой-то момент они меняются местами: еще один-два-три года в сроке кредитования дают несущественное увеличение суммы кредита, а сумма процентов по нему начинает расти как снежный ком. В этом несложно убедиться при помощи ипотечного калькулятора.

Первоначальный взнос является необходимым условием получения ипотечного кредита. Его минимум и максимум определяется ипотечной программой. Если накоплений на первоначальный взнос нет, но есть стабильный и высокий доход, то можно взять неипотечный кредит и использовать его в качестве первоначального взноса. Следует учитывать, что банки могут снизить ставку по кредиту, если первоначальный взнос существенен (порядка 50% стоимости приобретаемого жилья), и наоборот повысить ставку в случае минимального первоначального взноса.

В какой валюте брать кредит? Лучше в той, в которой заемщик получает основной доход. В этом случае нет расходов на конвертацию при ежемесячных платежах по кредиту, и колебания валютного курса одинаково сказываются и на доходах и на стоимости кредита. Попытка выиграть на разнице курсов валюты доходов и валюты кредита достаточно рискованна, учитывая, что ипотечное кредитование - это долгосрочное мероприятие.

Порядок расчета платежей - это тоже то, что следует выбирать. Аннуитетные (равные) платежи удобны для планирования семейного бюджета и в начале расчетов по кредиту они меньше по сумме, чем дифференцированные. Но в итоге заемщик, выбравший аннуитетную схему расчетов, заплатит больше процентов на общую сумму порядка 60 - 90 тыс.руб. Дифференцированные платежи в начале срока кредитования являются тяжелым бременем, но они непрерывно уменьшаются и где-то в середине срока ипотечного кредитования у заемщика появляются свободные денежные средства для новых покупок и новых кредитов.

При получении ипотечного кредита приходится учитывать дополнительные расходы, набор которых отличается по банкам. Заемщику следует определить итоговую сумму дополнительных расходов по каждой ипотечной программе, и только после этого делать выбор.

Существенное преимущество ипотечной программы - это возможность досрочного погашения кредита. Отсутствие ограничений и штрафов за эту операцию дает заемщику надежду сократить переплату за приобретаемое жилье.

Если у заемщика есть проблемы с подтверждением доходов или трудового стажа, а так же с регистрацией в месте, где предполагается приобрести жилье, то все эти нюансы следует учитывать при выборе банка-кредитора и ипотечной программы.

Сегодня на рынке ипотеки реально продолжают работать 5 ведущих федеральных банков: Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк, Россельхозбанк и Банк Москвы, в совокупности выдающих до 60% от общего количества кредитов по РФ, а также еще около 15 крупных банков, среди которых Альфа-банк, Абсолют банк, Банк Жилфинанс, Городской ипотечный банк, Дельтакредит, Московский кредитный банк, ОТП Банк, Райффайзенбанк, Росбанк, Юникредитбанк. Некоторые из них - ВТБ-24, Абсолют банк, Дельтакредит, Хоум Кредит - помимо стандартного кредитования вторичного жилья реализуют программы покупки залоговой недвижимости. Начиная с середины лета ряд банков (ВТБ-24, Дельтакредит, Московский кредитный банк) возобновили кредитование новостроек. Основными условиями получения займа являются залог имеющейся недвижимости/прав на новую квартиру, готовность дома не ниже 60%, первоначальный взнос 30-50% и положительное кредитное досье. Для примера рассмотрим ряд ипотечных программ 5 ведущих федеральных банков: Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк, Россельхозбанк и Банк Москвы.

3.1 Сберегательный банк Российской Федерации

В настоящее время Сбербанк выступает одним из крупнейших банков России, при этом он стал одним из первых банков, предложивших населению услуги ипотечного кредитования. Кроме того, на сегодняшний день, по статистике, Сбербанк занимает место крупнейшего банка на рынке ипотечного кредитования.

Сбербанком представлен ряд программ ипотечного кредитования, рассчитанных на различные социальные группы с учетом их потребностей и возможностей. Ипотечное кредитование Сбербанка имеет ярко выраженный целевой характер: кредиты предоставляются на строго определенные цели, такие как улучшение жилищных условий (предполагает приобретение домов, квартир, а также иной жилой недвижимости на территории РФ) и строительство, в том числе, реконструкция старого жилищного фонда, проведение ремонтных работ.

Ипотечные займы предоставляются Сбербанком на срок до 30 лет. Максимальная сумма предоставляемого кредита ограничивается лишь уровнем доходов заемщика, каких-либо специальных ограничений банком не предусмотрено. Кроме того, при определении суммы предоставляемого кредита, Сбербанк может учитывать стоимость находящегося в собственности заемщика имущества, определяя таким образом размер займа ориентируясь на суммарный актив, при этом учет доходов необязателен.

Сбербанком не предусмотрены и какие-либо ограничительные пределы относительно минимальной суммы предоставляемого ипотечного кредита. Кредитование заемщика может осуществляться в рублях, долларах США и Евро, при этом размер процентной ставки по конкретной программе ипотечного кредитования осуществляется с учетом выбранной заемщиком денежной единицы.

Максимальный размер кредита для каждого клиента определяется на основании оценки его платежеспособности и не может превышать 90% стоимости объекта недвижимости или его части, либо стоимости работ по его реконструкции, ремонту, отделке. Следовательно, прежде чем обращаться в Сбербанк за кредитом, необходимо накопить первоначальный взнос в 10 % от ориентировочной стоимости квартиры. Кроме средств на первоначальный взнос, клиенту необходимо накопить еще средства и на оплату сопутствующих оформлению кредита услуг.

Сроки, на которые Сбербанк России представляет жилищные кредиты - до 5 лет, от 5 лет до 10 лет и от 10 до 20 лет. А получить кредит могут только платежеспособные граждане Российской Федерации в возрасте от 18 лет, имеющие официально подтвержденный ежемесячный доход. Обязательным условием жилищного кредитования является погашение кредита до исполнения заемщиком (созаемщиками) 75 лет.

Погашение кредита производится ежемесячно или ежеквартально, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем (кварталом) получения кредита или его первой части, но не позднее 10-го числа месяца (первого месяца квартала), следующего за платежным.

По желанию Заемщика/Созаемщиков, им может быть предоставлена отсрочка в погашении кредита на период строительства жилья и реконструкции Объекта недвижимости, но не более чем на два года с периода заключения Кредитного договора. Отсрочка по уплате процентов не предоставляется.

По каждому из видов ипотечного и жилищного кредитования, имеются свои особенности и индивидуальные условия, которые оговариваются при первой консультации по оформлению кредита на недвижимость. Для рассмотрения заявки на кредитование в Сбербанк представляется стандартный пакет документов.

Банк предъявляет к своим клиентам минимальные требования. Так, ипотечный кредит имеет возможность получить любое дееспособное лицо, которое к моменту получения кредита достигло совершеннолетнего возраста. Заемщик или поручитель по договорам предоставления кредитов должен быть старше 21 года. Максимальный суммарный остаток задолженности заемщика установлен в размере не более 500 тысяч рублей, отменяется также предоставление кредитов без залогового обеспечения.

Ипотечное кредитование граждан в Сбербанке осуществляется по следующим программам:

1. Ипотечный кредит;

2. Ипотечный кредит +;

3. Кредит на недвижимость;

4. Ипотека в рамках программы «Молодая Семья».

Каждая из представленных программ рассчитана на достижение различных целей. В соответствии с программой «Ипотечный кредит» займ предоставляется заемщику на приобретение, строительство, ремонт, реконструкцию объекта жилой недвижимости под залог кредитуемого имущества.

Целью получения кредита «Ипотечный+» является приобретение жилья, которое построено либо находится на определенном этапе строительства при участии кредитных средств Сбербанка. Кредит на недвижимость предоставляется в целях строительства, приобретения, а также ремонта соответствующих объектов недвижимости под определенные виды обеспечения.

Программа «Молодая семья» направлена на кредитования заемщиков, который соответствуют требованиям, предъявляемым к молодым семьям. В соответствии с указанными требованиями, возраст хотя бы одного из супругов не должен превышать 30 лет. Стоит отметить, что в тех случаях, когда в семье есть ребенок, размер первоначального взноса будет снижен до минимума, равного 5% стоимости приобретаемого жилья.

Способами обеспечения по ипотечному кредиту, предоставленному Сбербанком могут выступать:

залог недвижимости имеющейся в собственности заемщика или третьих лиц;

залог автотранспортных средств имеющихся в собственности у заемщика;

поручительство членов семьи заемщика (созаемщиков), которое выступает обязательным условием при приобретении кредита;

поручительство третьих лиц, как физических, так и юридических;

залог серных слитков драгоценных металлов;

залог ценных бумаг.

Количество поручителей зависит от суммы предоставляемого кредита. Так, в тех случаях, когда размер ипотечного займа превышает 750 тыс руб. (соответствующий эквивалент в долларах США или Евро), то, если поручительство выступает единственным способом обеспечения по кредиту, необходимо наличие, как минимум, двоих поручителей. Во всех остальных случаях (сумма предоставляемого кредита находится в пределах 45 -- 750 тыс. руб. или ее эквивалент в долларах США, Евро), поручитель может быть один.

Всем клиентам банка, желающим получить ипотечный кредит, необходимо представить документы:

заявление-анкету, форма которой установлена банком;

паспорт, если привлекаются поручители, залогодатели, то предъявляются и их паспорта;

документы, подтверждающие финансовое состояние заемщика, поручителя.

Подтверждение платежеспособности заемщика происходит путем предоставления банку справки по форме 2-НДФЛ за последние 6 месяцев и заверенной соответствующей организацией выписки из трудовой книжки или же справки по форме банка за тот же период. Граждане, находящиеся на пенсии для подтверждения платежеспособности предоставляют банку справку, в которой указывается размер назначенной им пенсии, из отделения Пенсионного Фонда РФ или какого-либо иного государственного органа, осуществляющего выплату пенсии. Если же пенсия выплачивается гражданину через Сбербанк, то справка им не предоставляется. Кроме того, Сбербанк оставляет за собой право, согласно которому он может запросить любые документы, если они необходимы для того, чтобы рассчитать сумму потенциального кредита, а также для принятия решения о его выдаче.

Предоставленный Сбербанком ипотечный кредит погашается аннуитетными платежами, т. е. ежемесячно равными долями с одновременной уплатой процентов за пользование кредитом. Проценты начисляются и выплачиваются с того месяца, который следует за месяцем предоставления кредита.

Таблица 4 - Программы ипотечного кредитования Сбербанка