Предприятием в качестве объекта прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, сырье, продукцию, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором. Так же при ипотеке предприятия право залога распространяется на все входящее в его состав имущество.

Ипотека здания или сооружения допускается исключительно одновременно с ипотекой земельного участка под этим зданием или сооружением либо права аренды такого участка.

Зданием является наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных.

Строительное сооружение - это единичный результат строительной деятельности, предназначенный для осуществления определенных потребительских функций.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его части.

В случае если предприятие как имущественный комплекс передается в ипотеку не собственником имущества, относящегося к предприятию, а, например, лицом, обладающим правом хозяйственного ведения имуществом, то такой залог возможен только при наличии согласия собственника указанного имущества или уполномоченного им органа.

Несоблюдение данного требования при заключении договора об ипотеке предприятия влечет его ничтожность.

В качестве уполномоченного собственником имущества органа в случае залога предприятий, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, может выступать Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом.

Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом осуществляет следующие полномочия в установленной сфере деятельности:

1 проводит в установленном порядке конкурсы и заключает договоры об организации торгов (конкурсов, аукционов), государственные контракты на размещение заказов на поставку товаров, выполнение работ и оказание услуг на проведение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ для государственных нужд в установленной сфере деятельности;

2 осуществляет в порядке и пределах, определенных федеральными законами, актами Президента РФ и Правительства РФ, полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, акций (долей) акционерных (хозяйственных) обществ и иного имущества, в том числе составляющего государственную казну Российской Федерации, а также полномочия собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам, приватизации (отчуждению) федерального имущества;

3 осуществляет в установленном порядке учет федерального имущества, ведение реестра федерального имущества и выдачу выписок из указанного реестра;

4 организует оценку имущества в целях осуществления имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации, определяет условия договоров о проведении оценки федерального имущества;

5 приобретает в установленном порядке имущество в федеральную собственность, осуществляет передачу имущества, находящегося в федеральной собственности, в государственную собственность субъектов Российской Федерации и в муниципальную собственность.

При инвентаризации зданий, сооружений и другой недвижимости комиссия проверяет наличие документов, подтверждающих нахождение указанных объектов в собственности организации.

Проверяется также наличие документов на земельные участки, водоемы и другие объекты природных ресурсов, находящиеся в собственности организации.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Проведение оценки имущества является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Также обязательными приложениями к договору об ипотеке являются:

- акт проведения инвентаризации;

- бухгалтерский баланс;

- заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию.

Допускается ипотека предприятия для обеспечения обязательства, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию.

Такое денежное обязательство подлежит исполнению не ранее чем по прошествии одного года с момента заключения договора об ипотеке.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В то же время допускается заключение договора об ипотеке предприятия, по которому залогом обеспечивается обязательство со сроком исполнения менее одного года. Однако для такого случая предусмотрено ограничение, в соответствии с которым право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежаще исполненному обязательству возникает у залогодержателя лишь по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.

Особенности ипотеки жилых домов

Согласно Жилищному кодексу РФ жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Кроме неприменения норм главы к индивидуальным и многоквартирным жилым домам и квартирам, не принадлежащим на праве собственности гражданам или юридическим лицам, в п. 2 статьи 74 содержится прямой запрет использовать в качестве предмета ипотеки индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Строения и помещения, не относящиеся к индивидуальным и многоквартирным жилым домам и квартирам, могут быть предметом ипотеки с учетом общих положений Закона об ипотеке.

В качестве предмета ипотеки допускается использовать часть жилого дома или часть квартиры, состоящую из одной или нескольких изолированных комнат.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры.

Особенностью права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является то, что общая собственность возникает непосредственно в силу факта приобретения гражданами в собственность конкретных помещений. Приобретая конкретную квартиру в многоквартирном доме, собственник одновременно становится участником общей собственности на общие части жилого дома: общие помещения, несущие конструкции, оборудование дома и т.п.

При заключении договора об ипотеке квартиры в многоквартирном доме можно не приводить установленные законом правила о распространении ипотеки на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а условия договора, согласно которым ипотека на помещение в многоквартирном доме не сопровождается залогом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок, т.е. права соарендатора такого земельного участка.

Статья 76 развивает общие положения п. 2 ст. 5 Закона об ипотеке о залоге не завершенного строительством недвижимого имущества. Статья предоставляет право предусмотреть в договоре об ипотеке в качестве обеспечения обязательства по кредиту (займу): незавершенное строительство жилого дома; материалы и оборудование, заготовленные для строительства и принадлежащие залогодателю.[9, 10]

Таким образом, речь идет не только о договоре ипотеки, предметом которой является недвижимое имущество в виде незавершенного строительства, но и об обычном договоре залога, предметом которого является движимое имущество - материалы и оборудование, которые заготовлены для строительства. Другими словами, заключается так называемый смешанный договор. Поскольку такой смешанный договор содержит элементы договора ипотеки (залога недвижимого имущества) и устанавливает единую совокупность обязательств, то данный смешанный договор подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой договор должен считаться незаключенным.

Использовать механизм ипотеки по отношению к строящимся жилым домам можно лишь в случае «предоставления кредита или целевого займа для сооружения жилого дома». Нецелевое использование заемных средств, а также непредоставление займодавцу возможности осуществлять контроль за использованием средств по назначению дают ему право требовать досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов.

На практике долгое время не был решен вопрос, что происходит с ипотекой по завершении строительства жилого дома. С одной стороны, договор об ипотеке действует, но с другой - неясно, какое имущество является предметом ипотеки. К моменту предъявления залогодержателем требования об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект может быть достроен, и согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодателю (должнику по основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект. Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке, отсутствует.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17