По стандартам АИЖК невозможно будет реструктурировать ипотечный кредит, если на одного человека приходится более 50 кв.м., на двух - более 35 кв.м., а на трех и более - 30 кв.м. общей площади.

Таким образом, государство пытается защитить действительно только наиболее незащищенные категории граждан, приобретавших в кредит квартиры эконом-класса, и не имеющих другой недвижимости.

Еще одной возможностью поправить получить дополнительные средства на погашение ипотечного кредита является материнский капитал. Если в семье заемщика родился (усыновлен) второй и более ребенок, у матери возникает право на получение материнского капитала. В п. 6.1. ст. 7 ФЗ N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» предусмотрено право на использование материнского капитала без срока ожидания (3 года), т.е. прямо сейчас.

Если заемщик имеет непогашенный ипотечный кредит (заем), он может использовать материнский капитал для погашения. Причем по умолчанию при досрочном погашении сокращается срок кредита, но по согласованию с банком может уменьшаться и размер ежемесячного платежа. При уменьшении размера ежемесячного платежа материнский капитал может помочь снизить финансовую нагрузку на ипотечного заемщика, а следовательно - реструктурировать платежи по ипотечному кредиту.

Также необходимо учитывать, что средства материнского капитала могут быть перечислены на счет кредитора в течение двух месяцев. Поэтому такую процедуру необходимо отдельно согласовывать с банком, т.к. в данном случае момент поступления денег не будет зависеть от заемщика. Более того, во всех кредитных договорах указаны штрафные санкции за не перечисление денег в срок. Поэтому данную процедуру необходимо четко проговаривать при общении с представителями банка. По этой же причине не рекомендуется оплачивать материнским капиталом последние месяцы ипотечного кредита.

Все это и многое другое предлагает нам государство в настоящее время. Рассмотрим более популярные государственные программы ипотечного кредитования.

2.3 Государственные программы ипотечного кредитования

Выбор ипотечной программы - дело непростое и очень ответственное. От того, на сколько правильно будет сделан этот выбор, зависит количество времени и денег, которые потратятся в процессе оформления ипотеки, а так же впечатление, которое останется по итогам ипотечной кампании.

Первый показатель, на который обращает внимание заемщик, при выборе ипотечной программы - это размер ставки по кредиту. Сравнивать напрямую ставки разных ипотечных банков не совсем верно, так как кроме процента по кредиту, заемщику ежегодно придется платить за страхование квартиры и других рисков - это тоже составляет некий процент от кредита. Каждый банк, выдающий ипотечный кредит, работает исключительно со своими страховщиками и тарифы у них разные. Кроме того, по условиям банка возможны другие дополнительные расходы, рассчитываемые как процент от кредита - например, плата за обслуживание ссудного счета. Таким образом, чтобы правильно сравнить ипотечные программы по кредитной ставке, необходимо рассчитать «фактическую процентную ставку», включающую процент по кредиту, процент по страховке и процент по дополнительным расходам. К примеру, уменьшение ставки на 1% по кредиту в 900 тыс.руб., взятому на 10 лет, может сэкономить заемщику 45 тыс.руб.-60тыс.руб. Насколько это существенно - решать самому заемщику, но желание сэкономить совершенно естественно.

Иногда заемщику приходится жертвовать низкой процентной ставкой по ипотечному кредиту в пользу увеличения его срока и размера. В этом случае стоит помнить о том, что с растягиванием срока кредитования сумма кредита сначала растет быстрее, чем переплата по нему, но в какой-то момент они меняются местами: еще один-два-три года в сроке кредитования дают несущественное увеличение суммы кредита, а сумма процентов по нему начинает расти как снежный ком.

Первоначальный взнос является необходимым условием получения ипотечного кредита. Его минимум и максимум определяется ипотечной программой. Если накоплений на первоначальный взнос нет, но есть стабильный и высокий доход, то можно взять неипотечный кредит и использовать его в качестве первоначального взноса. Следует учитывать, что банки могут снизить ставку по кредиту, если первоначальный взнос существенен (порядка 50% стоимости приобретаемого жилья), и наоборот повысить ставку в случае минимального первоначального взноса.

В какой валюте брать кредит? Лучше в той, в которой заемщик получает основной доход. В этом случае нет расходов на конвертацию при ежемесячных платежах по кредиту, и колебания валютного курса одинаково сказываются и на доходах и на стоимости кредита. Попытка выиграть на разнице курсов валюты доходов и валюты кредита достаточно рискованна, учитывая, что ипотечное кредитование - это долгосрочное мероприятие.

Порядок расчета платежей - это тоже то, что следует выбирать. Аннуитетные (равные) платежи удобны для планирования семейного бюджета и в начале расчетов по кредиту они меньше по сумме, чем дифференцированные. Но в итоге заемщик, выбравший аннуитетную схему расчетов, заплатит больше процентов на общую сумму порядка 60 тыс.руб.- 90 тыс.руб. Дифференцированные платежи в начале срока кредитования являются тяжелым бременем, но они непрерывно уменьшаются и где-то в середине срока ипотечного кредитования у заемщика появляются свободные денежные средства для новых покупок и новых кредитов. При получении ипотечного кредита приходится учитывать дополнительные расходы, набор которых отличается по банкам. Заемщику следует определить итоговую сумму дополнительных расходов по каждой ипотечной программе, и только после этого делать выбор. Существенное преимущество ипотечной программы - это возможность досрочного погашения кредита. Отсутствие ограничений и штрафов за эту операцию дает заемщику надежду сократить переплату за приобретаемое жилье.

Если у заемщика есть проблемы с подтверждением доходов или трудового стажа, а так же с регистрацией в месте, где предполагается приобрести жилье, то все эти нюансы следует учитывать при выборе банка-кредитора и ипотечной программы.

Рынок ипотеки в России быстро развивается, предлагаются все новые и новые ипотечные программы. Это, с одной стороны, усложняет процедуру выбора, но с другой стороны, делает ипотеку доступнее и выгоднее для потребителя.

Рассмотрим для начала ряд государственных ипотечных программ предлагаемых в нашей стране.

2.3.1 Нацпроект доступное жилье

Федеральная целевая программа "Жилье" начала действовать с 2002 года и была рассчитана на реализацию до 2010 года. В настоящее время программа превратилась в национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". В рамках программы действует несколько подпрограмм по ключевым проблемам, среди которых - "Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда", "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса", "Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф", "Обеспечение жильем беженцев и вынужденных переселенцев в Российской Федерации", "Свой дом", "Обеспечение жильем молодых семей", "Государственные жилищные сертификаты", обеспечение жильем отдельных категорий граждан.[28]

Широко разрекламированный нацпроект “Доступное и комфортное жилье -- гражданам России”, призванный с 9 до 30% увеличить прослойку людей, способных купить квартиру или дом, по-тихому сворачивают. Ведь реализовать амбициозные планы -- удвоить к 2010 году объемы жилищного строительства, снизить среднее время нахождения в очереди на соцжилье с 20 до 7 лет и в 20 раз увеличить объемы ипотечных кредитов -- не удалось. За 12 месяцев разговоров правительство предложило только два способа простимулировать стройрынок -- снизить административными мерами цены на жилье и субсидировать ставки по ипотеке. [29]

Ожидаемые результаты от реализации программы формулировались как улучшение жилищных условий населения, повышение качества коммунальных услуг; доступность приобретения жилья, при которой средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. метра должна быть равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за три года; сокращение к 2010 году времени ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами с 15-20 лет до 5-7 лет; рост объемов вновь вводимого жилья к 2010 году до 80 млн. кв. м. ежегодно, а в перспективе по 1 кв. м. на жителя страны в год; обеспечение жильем за счет средств федерального бюджета более 360 тыс. семей граждан, относящихся к категориям, которым положено жилье за счет бюджета; снижение уровня износа основных фондов жилищно-коммунального хозяйства с 60 % в 2001 году до 30 % в 2010 году. Первоначально на реализацию программы предполагалась выделить за счет средств федерального бюджета 137,5 млрд. рублей. Сегодня эта сумма увеличена до 213 млрд.

В долгосрочной перспективе после 2010 года планируется обеспечить удовлетворение жилищных потребностей населения без существенного участия федерального центра и привлечения бюджетных средств. Роль государства будет ограничена регулированием отношений в области осуществления прав на недвижимость, установлением строительных норм и правил и основных принципов градорегулирования. Средства федерального бюджета предполагается использовать исключительно на цели обеспечения жильем определенных категорий граждан и социальную защиту населения в соответствии с законодательством России.

Жилищная программа стартовала в ситуации, когда износ коммунальной инфраструктуры составлял 60%, а около четверти основных фондов полностью отслужили свой срок. По оценке специалистов, в 2000 году только на ликвидацию аварийного жилья и переселение граждан из него требовалось более 2 триллионов рублей, в то время как на всю программу до 2010 года выделено 213 млрд. рублей. Но даже из выделенных средств не все используются. Так в 2006 г. на ликвидацию аварийного жилья было предусмотрено 4,8 млрд. руб., а потрачено 4,54 млрд. руб. Средств, заложенных в программе, недостаточно для заметного снижения процесса старения жилья.

Предыдущие 10 лет происходило сокращение объемов строительства государственного и муниципального жилья и, соответственно, уменьшение количества квартир, предоставляемых бесплатно очередникам. Несмотря на рост объемов жилищного строительства с начала реализации программы, он до сих пор не достиг уровня 1990 года.

Принятый в рамках реализации программы в 2005 году новый Жилищный кодекс доступное жилье гарантирует очень узкому слою населения. Более того, с его принятием фактически идет сворачивание социальных гарантий. Зато кодекс усиливает вовлечение населения в коммерческие отношения на пути решения жилищной проблемы.

По оценкам экспертов, общая потребность населения России в жилье составляет более 1,6 млрд. кв. м., для ее удовлетворения необходимо увеличить жилищный фонд на 50%. В то время, как жилищная программа перед строителями ставит задачу выйти к 2010 году на показатели в 80 млн. кв. м. в год. То есть, в самой программе закладывалось ожидание нового жилья в течение 20 лет.

По мнению здравомыслящих людей, основным условием, при котором можно действительно добиться успешной реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье", является активное участие государства в нем. С помощью рыночных факторов эту программу реализовать невозможно. В России же все наоборот, государство обещает уйти из данной сферы.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17